Rechtsprechung zum Mietrecht und Nachbarrecht (2006)

Jahr: 2003, 2004, 2005, 2006, 2007

 

Die folgenden Beiträge sind nach bestem Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es jedoch notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen.

 

Beiträge vom Dezember 2005:

 

Beiträge vom November 2005:

 

Beiträge vom Oktober 2005:

 

Beiträge vom September 2005:

 

Beiträge vom August 2005:

 

Beiträge vom Juli 2005:

 

Beiträge vom Juni 2005:

 

Beiträge vom Mai 2005:

 

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Beiträge vom März 2006:

 

Beiträge vom Februar 2006:

 

Beiträge vom Januar 2006:

 


Beiträge vom Dezember 2005


Nießbrauch: Muss der vermietende Nießbraucher dem mietenden Eigentümer die Instandhaltung zahlen?

Enthält der Mietvertrag zwischen dem Vermieter, dem der Nießbrauch an der Sache zusteht, und dem Eigentümer, der die Sache gemietet hat, keine den Nießbrauch und die gesetzliche Lastenverteilung berührende Vereinbarung, wird hierdurch die vom Gesetz vorgegebene Verteilung der Pflichten zwischen Eigentümer und Nießbraucher nicht abbedungen. Der Eigentümer kann daher vom Nießbraucher keine Instandhaltung der Mietsache (hier: Erneuerung der Elektroinstallation) verlangen.

Diese Klarstellung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH) in folgendem Fall: Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Dieses ist zu Gunsten der Beklagten mit einem lebenslangen Nießbrauch belastet. Er hat eine in diesem Haus gelegene Wohnung von der Beklagten gemietet. Wegen Sicherheitsmängeln hat der Kläger die Beklagte vergeblich zur Erneuerung der gesamten Elektroinstallation aufgefordert. Seine Klage auf Zahlung eines Kostenvorschusses wurde abgewiesen.

Der BGH hat diese Entscheidung bestätigt. Er führt aus, dass der Mieter grundsätzlich zur Mangelbeseitigung durch Ersatzvornahme berechtigt sei. Daher könne er die erforderlichen Aufwendungen erstattet verlangen, wenn die Wohnung einen Mangel aufweise. Hierzu könne er einen Kostenvorschuss beanspruchen. Der Vorschussanspruch stehe dem Mieter grundsätzlich auch zu, wenn der Vermieter das Grundstück nur in Ausübung seines Nießbrauchs vermietet habe. Eine Ausnahme gelte jedoch, wenn der Mieter zugleich Eigentümer des mit dem Nießbrauch belasteten Grundstücks sei. Würde der Nießbraucher die geforderte Erneuerung der Elektroinstallation durchführen, könne er gemäß § 1049 BGB seinerseits vom Eigentümer Ersatz seiner Aufwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen. Es verstoße daher gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn der Eigentümer einen Betrag fordern könne, den er anschließend sofort zurückzahlen müsse (BGH, VIII ZR 311/04).

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Mietsicherheit: Ändert sich die Kautionshöhe, wenn sich herausstellt, dass die Wohnung kleiner als angenommen ist?

Stellt sich im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass die Wohnungsgröße im Mietvertrag zu hoch angesetzt wurde, kann der Mieter einen Teil der hierauf basierenden Kaution zurückfordern.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, dessen Wohnung entgegen der Angabe von 180 qm im Mietvertrag nur eine Fläche von 154,83 qm hatte. Der Mieter forderte daraufhin eine Neuberechnung der Kaution und Rückzahlung des Differenzbetrags.

Der BGH erläuterte die Rechtslage wie folgt: Eine Mietkaution dürfe höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Maßgeblich für die zulässige Höhe sei die im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldete Miete. Durch nachträgliche Veränderungen der Miethöhe nach unten oder oben werde die zulässige Kautionshöhe grundsätzlich nicht tangiert. Liege ein Mangel vor, trete zwar teilweise oder vollständige Befreiung von der Mietzinspflicht ein, solange die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt oder aufgehoben sei. Die Minderung habe jedoch keinen Einfluss auf die Berechnung der dreifachen Monatsmiete. Die zulässige Obergrenze der Mietsicherheit könne nicht jeweils davon abhängen, ob und gegebenenfalls welche Mängel vorlägen, in welchem Umfang der Mieter Mängel dem Vermieter anzeige und inwieweit der Vermieter Abhilfe schaffe. Anders liege der Fall allerdings, wenn der Vermieter eine Wohnung vermietet, die - z.B. wegen der tatsächlichen geringeren Wohnungsgröße - von vornherein und auf Dauer einen unbehebbaren Mangel aufweise. Anknüpfungspunkt für die Berechnung der zulässigen Kautionshöhe könne dann nur die geminderte Miete sein, weil der Mieter von Anfang an auch nur diese schulde. Den gezahlten Mehrbetrag könne der Mieter zurückfordern (BGH, VIII ZR 347/04).

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Beiträge vom November 2005


Mieterhöhung: Darf die Ausgangsmiete innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.

Die Streitfrage in dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) war, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zusätzlich voraussetzt, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das hätte - wie es das Berufungsgericht angenommen hat - zur Folge, dass in einem solchen Fall eine Mieterhöhung nicht erfolgreich verlangt werden kann.

Der BGH hat diese Frage zutreffend verneint. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handele es sich nicht um einen punktgenauen Wert, sie bewege sich vielmehr in einer bestimmten Spanne. Die Feststellung, ob die verlangte Miete in dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, erfordere im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S. einer Einzelvergleichsmiete. Während für die Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage zur Verfügung stehe, könne die ortsübliche Vergleichsmiete vom Gericht geschätzt werden. Es könne aber auch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sei dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne.

Hinweis: Der Vermieter hat in den Grenzen des § 558 BGB bereits die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, wenn die Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zulässt. Er muss nicht warten, bis wegen allgemeiner Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt. Liegt die verlangte Miete aber über der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne, ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht (BGH, VIII ZR 322/04).

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Nutzungsentschädigung: Nebenkosten können ohne Nachweis verlangt werden

Liegt kein wirksamer Mietvertrag vor, kann der Eigentümer vom Nutzer eine dem ortsüblichen Mietzins entsprechende Nutzungsentschädigung verlangen. Zusätzlich zur Nutzungsentschädigung können Nebenkosten in ortsüblicher Höhe verlangt werden, über die nicht abzurechnen ist.

Hierauf machte das Kammergericht (KG) aufmerksam. Es verwies weiter darauf, dass dieser "Gebrauchswert" aus Nutzungsentschädigung und Nebenkosten auch in einer Summe verlangt werden könne. Die Nebenkosten müssten dann weder im Einzelnen nachgewiesen werden, noch müsste über sie abgerechnet werden. Entsprechend könnten weder Nachforderungen geltend gemacht werden, noch Rückforderungen wegen nicht verbrauchter Vorschüsse in Betracht kommen (KG, 8 U 166/03).

Hinweis: Diese Entscheidung ist insbesondere in den Fällen wichtig, in denen ein Mieter trotz gekündigtem Mietverhältnis die Wohnung nicht räumt.

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Tierhaltung: Kampfhund ist nicht automatisch Kündigungsgrund

Berechtigt das Halten eines Kampfhunds durch den Mieter den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung?

Diese Frage hat nun das Landgericht (LG) Berlin für einen American Steffordshire verneint. Es hielt nicht einmal die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung für gegeben. Grund: Der Mietvertrag verbot die Hundehaltung nicht. Zudem lebte der Hund bereits seit mehreren Jahren in der Wohnung und war nie auffällig gewesen. Schließlich durfte das Tier auch nach der einschlägigen HundeVO gehalten werden (LG Berlin, 64 S 503/04).

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Beiträge vom Oktober 2005


Gewerberaummiete: Flächenabweichung kann Mangel darstellen

Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen erheblichen Mangel dar.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Im Mittelpunkt des Falls stand ein vermieteter Verkaufsraum, der ca. 10 Prozent kleiner war, als im Grundriss ausgewiesen. Bei den Nebenräumen machte die Differenz sogar ca. 50 Prozent aus. Im Verkaufsraum befanden sich über die vereinbarten zwei Säulen hinaus zwei weitere Säulen, sowie ein zusätzlicher Wandvorsprung. Darüber hinaus war der Türbereich statt 9 m nur 8,03 m breit.

Der BGH hat einen Mangel bejaht. Er hielt die fristlose Kündigung des Mieters für rechtswirksam, da ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Das ergab sich daraus, dass ihm die Mietsache nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, sondern mangelhaft angeboten wurde. "Mangel" bedeute die Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich Vereinbarten. Nehme der Mietvertrag zur Beschreibung der Mieträume auf einen Grundriss Bezug, der wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags sei, hätten die Vertragsparteien eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich Größe, Raumgestaltung und Zuschnitt getroffen und damit die geschuldete Leistung festgelegt. Würden dann die dem Mieter bei Übergabe angebotenen Räume davon abweichen, handele es sich um einen Mangel der Mietsache (BGH, XII ZR 254/01).

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Beiträge vom September 2005


Formularmietvertrag: Kündigungsverzicht darf nicht mehr als vier Jahre betragen

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der in seinem Mietvertrag einen fünfjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hatte. Als er gleichwohl früher ausziehen wollte, kam es zum Streit mit dem Vermieter. Der BGH gab jedoch dem Mieter Recht.

Durch den Kündigungsverzicht werde der Mieter in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse könne er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen. Das gelte insbesondere, wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten seien. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehre, werde es dem Mieter auch kaum möglich sein, zusätzlich eine zweite Wohnung zu unterhalten. Andererseits habe der beiderseitige Kündigungsverzicht auch Vorteile für den Mieter. Er sichere ihn über den gesetzlich vorgesehenen Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ab. Daher sei ein formularmäßiger Kündigungsverzicht im Regelfall nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und für den Mieter erträglich sei. Nach Ansicht des BGH müsse die Grenze hier bei vier Jahren gezogen werden. Das ergebe sich daraus, dass das Gesetz auch in Staffelmietverträgen einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zulasse (BGH, VIII ZR 27/04).

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Beiträge vom August 2005


Schönheitsreparatur: Wer zu farbig streicht muss doppelt zahlen

Ein Mieter ist in der geschmacklichen Ausgestaltung der Mieträume grundsätzlich weitgehend frei. Er darf dabei aber nicht die Grenzen des normalen Geschmacks in einer Weise überschreiten, dass eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist.

Mit dieser Begründung verurteilte das Kammergericht (KG) einen Mieter zur Finanzierung erneuter Schönheitsreparaturen. Der Mieter hatte zwar kurz vor seinem Auszug neu renoviert. Der Vermieter konnte sich jedoch mit den blau, rot, moosgrün und gelb mit einem zweifarbigen braunen Muster gestrichenen Wänden nicht anfreunden. Zudem beanstandete er, dass die Türrahmen teilweise mit Wandfarbe überstrichen waren. Er verlangte daher die Kosten für eine erneute Renovierung ersetzt.

Das KG hielt die Empörung des Vermieters für berechtigt. Der Mieter hätte durch seine Schönheitsreparaturen den Zustand der Mietsache verschlechtert. Schönheitsreparaturen müssten so erledigt werden, dass der Vertragspartner keinen Schaden erleide. Gegen diese Nebenpflicht verstoße der Mieter, wenn seine Arbeiten zu einer "Verschlimmbesserung" geführt hätten. Handele er schuldhaft, stehe dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch zu. Dies sei vorliegend der Fall gewesen. Erst dadurch, dass der Mieter die Wohnung auf eine Art und Weise gestaltet habe, die nicht dem allgemein üblichen Geschmack entspreche, habe er diese in einen nicht oder nur sehr schlecht vermietbaren Zustand versetzt. Allein durch diese Pflichtverletzung sei die Notwendigkeit der Durchführung von erneuten Schönheitsreparaturen vor einer Neuvermietung entstanden (KG Berlin, 8 U 211/04).

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Beiträge vom Juli 2005


Mieterhöhung: Kein rückwirkender Verzug mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen

Ein Mieter gerät nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug, wenn er dazu verurteilt wird, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für Zeiträume zuzustimmen, die vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils liegen.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, dessen Vermieter im Februar 2001 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete verlangte. Da der Mieter sein Einverständnis mit der Mieterhöhung verweigerte, erwirkte der Vermieter im Dezember 2002 ein rechtskräftiges Urteil. Danach wurde der Mieter verurteilt, einer Erhöhung der Miete ab Mai 2001 zuzustimmen. Als der Mieter den Differenzbetrag zahlte, verlangte der Vermieter zusätzlich die Zahlung von Verzugszinsen aus den monatlichen Erhöhungsbeträgen.

Der BGH hielt diese Forderung für unbegründet. Zwar müsse der Mieter die Erhöhungsbeträge für den vergangenen Zeitraum ab Mai 2001 nachzahlen. Diese Schuld werde jedoch erst in dem Zeitpunkt fällig, in dem das Zustimmungsurteil rechtskräftig werde. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete setze nach dem Willen des Gesetzgebers eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Stimme der Mieter der Änderung nicht freiwillig zu, trete die Vertragsänderung erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils ein. Der Gesetzgeber habe keine Rückwirkung der Änderung auf den Beginn des Zeitraums angeordnet, für den der Mieter die erhöhte Miete schulde. Deshalb könne der Mieter auch nicht rückwirkend mit der Zahlung der Erhöhungsbeträge in Verzug geraten. Entsprechend habe der Vermieter keinen Anspruch auf Verzugszinsen (BGH, VIII ZR 94/04).

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Nebenkosten: Abfälle aus Apartments für betreutes Wohnen als Abfälle aus Privathaushalten

Bei den in Apartments für betreutes Wohnen einer Seniorenwohnlage anfallenden Abfällen handelt es sich um Abfälle aus privaten Haushaltungen, für die eine abfallrechtliche Grundgebühr zu entrichten ist.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Landkreises, der nach seiner Abfallgebührensatzung für die Abfallentsorgung aus privaten Haushaltungen neben einer Leistungsgebühr, die sich nach Zahl und Größe des Abfallgefäßes bestimmt, zusätzlich für jeden auf dem Grundstück bestehenden Haushalt Grundgebühren erhebt. Für Abfälle aus Industrie, Gewerbe und Verwaltung ist dagegen nach der Satzung lediglich eine Leistungsgebühr zu entrichten. Die Klägerin betreibt eine Seniorenwohnanlage mit Wohneinheiten für betreutes Wohnen und Pflegeplätzen. Der Landkreis berechnete neben einer Leistungsgebühr Grundgebühren in Höhe von jeweils rund 60 EUR für jedes der 62 Apartments. Hiergegen wandte sich die Klägerin. Ihrer Ansicht nach würden die Apartments für betreutes Wohnen keine selbstständigen Haushalte im abfall- bzw. abfallgebührenrechtlichen Sinne darstellen. Vielmehr seien die dort anfallenden Abfälle als gewerbliche Abfälle anzusehen, für die lediglich eine Leistungsgebühr festgesetzt werden dürfe.

Das OVG sah dies jedoch nicht so. Die in den Apartments einer Seniorenwohnanlage anfallenden Abfälle würden vielmehr Abfälle aus privaten Haushaltungen darstellen, wenn dort eine private Haushalts- und Lebensführung stattfinde. Davon sei im konkreten Fall angesichts der mit den Bewohnern der Apartments abgeschlossenen Heimvereinbarung auszugehen. Nach dieser Vereinbarung verpflichte sich die Klägerin ausdrücklich, die Selbstständigkeit, Selbstbestimmung und Selbstverantwortung der Bewohner zu wahren und zu fördern. Die Bewohner könnten sich selbst versorgen. Jede Wohneinheit verfüge über eine Kochgelegenheit. Während Frühstück und Abendessen nur gegen eine zusätzliche Vergütung im Restaurant eingenommen werden könnten, sei zwar das Mittagessen von dem monatlich zu zahlenden Entgelt umfasst, könne aber von den Bewohnern auch selbst zubereitet werden. Damit stehe das eigenverantwortliche Wohnen der älteren Menschen im Vordergrund. Diese erhielten daneben lediglich zusätzliche Serviceleistungen (z.B. Notrufsystem), die gerade die Fortführung der selbstbestimmten Haushaltsführung ermöglichten. Von daher unterscheide sich ihre Lebensführung nicht in erheblicher Weise von einer solchen bei Verbleib in der eigenen Wohnung (OVG Rheinland-Pfalz, 12 A 11963/04.OVG).

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Beiträge vom Juni 2005


Vermieterpfandrecht: Durchsetzung durch Austausch der Türschlösser ist unzulässig

Der Austausch von Türschlössern ist nicht durch das Vermieterpfandrecht gedeckt.

Das musste sich ein Vermieter sagen lassen, der für zwei Jahre Büroräume vermietet hatte. Nach einem Jahr teilte die Mieterin mit, dass sie ihre Geschäfte nach Berlin verlege und die Räume ab Juni nicht mehr benötige. Im Juni und Juli entfernte sie den überwiegenden Teil der Büroeinrichtung. Die Miete für August zahlte sie nicht. Der Vermieter ließ daraufhin die Türschlösser der Büroräume austauschen. In den Räumen befanden sich noch diverse Möbelstücke, ein Kühlschrank und ein Fotokopierer. Die Mieterin weigerte sich danach, die Miete für September zu bezahlen, worauf ihr der Vermieter fristlos kündigte. Mit dieser Kündigung war die Mieterin einverstanden. Sie gab jedoch erst im Januar des Folgejahres die Schlüssel des Mietobjekts an den Vermieter zurück. Der Vermieter begehrte mit seiner Klage die Miete für die Monate August und September sowie monatliche Nutzungsentschädigung für die Zeit von Oktober bis Januar wegen Vorenthaltung der Mietsache.

Das OLG hat ausgeführt, dass der Vermieter für September keinen Anspruch auf Zahlung der Miete habe, da er der Mieterin durch den Austausch der Türschlösser den Besitz der Räume entzogen habe. Der Vermieter habe sich wegen des Mietzinsrückstands vom August nicht in den Besitz der Mieträume setzen dürfen. Das Recht zum Besitz habe die Mieterin vielmehr erst bei Beendigung des Mietvertrags verloren. Der Austausch der Türschlösser sei nicht durch ein Vermieterpfandrecht gedeckt gewesen. Das OLG hat offen gelassen, ob der Vermieter berechtigt war, die eingebrachten Sachen in Besitz zu nehmen. Er habe jedenfalls das Vermieterpfandrecht nicht dadurch geltend machen dürfen, dass er die Türschlösser auswechselte und damit der Mieterin den Besitz der Räume dauerhaft entzog. Es möge zwar sein, dass ein Vermieter unter Umständen auch Gewalt anwenden dürfe, um eine Entfernung eingebrachter Sachen vom Grundstück zu verhindern, dennoch müsse er den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Deshalb müsse er sich zunächst darauf beschränken, einer Entfernung der Gegenstände zu widersprechen. Dies habe er hier nicht getan. Der Vermieter hatte auch keinen Anlass anzunehmen, dass die Mieterin sein Vermieterpfandrecht missachten würde, wenn er einer Entfernung der eingebrachten Sachen widersprechen sollte. Die Mieterin war bis Juli ihren Mietverpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen und hatte auch nicht versucht, sich aus den Mieträumen zu stehlen.

Der Vermieter habe nach Ansicht des OLG auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Das Mietverhältnis sei Ende September beendet gewesen. Die Mieterin habe dem Vermieter die Büroräume danach nicht vorenthalten. Der Vermieter habe sich vielmehr zuvor schon selbst den unmittelbaren Besitz verschafft, indem er die Türschlösser ausgetauscht habe. Damit habe ihm die Mieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr den Besitz vorenthalten. Der Vermieter sei nämlich auch ohne die nicht mehr passenden Schlüssel der Mieterin nicht gehindert gewesen, die Räume anderweitig zu verwenden (OLG Karlsruhe, 10 U 199/03).

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AGB: Eine 10-jährige Bindung bei Mietverträgen über Verbrauchserfassungsgeräte ist zu lang

Mietverträge über Geräte, mit denen der Verbrauch von Heizwärme oder Warmwasser in (Miet-) Wohnungen erfasst wird, können nicht formularmäßig über eine Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen werden.

Eine entsprechende Allgemeine Geschäftsbedingung ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. unwirksam. Das Gericht fällte diese Entscheidung in dem Verfahren einer Verbraucherzentrale, die die Verwendung bestimmter AGB-Klauseln untersagen lassen wollte. Beklagt war ein Unternehmen, das die Messung, Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten durchführt. Umstritten war die Wirksamkeit einer Klausel, die für Mietverträge über Verbrauchserfassungsgeräte eine Laufzeit von 10 Jahren vorsah. Zudem hatte das Gericht eine weitere Klausel zu überprüfen, nach der sich die vereinbarte Vertragslaufzeit jeweils um denselben Zeitraum verlängerte, wenn der Vertrag nicht spätestens drei Monate vor Vertragsablauf schriftlich gekündigt wurde.

Das OLG erklärte beide Klauseln für unwirksam, weil sie den Mieter der Geräte wegen der langen Laufzeit unangemessen benachteiligten. Die Laufzeit hindere den Kunden, in absehbarer Zeit zu einem anderen, in Preis oder Service günstigeren Mitbewerber zu wechseln. Auch könnte er nicht von der Möglichkeit Gebrauch machen, auf etwaige technische Neuerungen zurückzugreifen. Aus der Unangemessenheit der vereinbarten Laufzeit ergebe sich zugleich die Unangemessenheit der Verlängerungsklausel. Auch Klauseln, die den Vermieter berechtigen, im Falle des Zahlungsverzugs die Geräte wieder an sich zu nehmen, seien nach Auffassung des OLG unwirksam (OLG Frankfurt a.M., 1 U 230/04).

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Gewerberaummiete: Kosten der Fassadenreinigung umlegbar

Zwar können Nebenkosten im Gewerberaummietrecht leichter auf den Mieter umgelegt werden als in der Wohnraummiete. Völlig frei sind die Parteien dabei jedoch nicht. Immer wieder kommt es daher - vor allem bei "exotischen" Nebenkostenarten - zum Streit darüber, ob entsprechende Umlageklauseln wirksam sind. In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Landgerichts (LG) Frankfurt a.M. ergangen. Danach dürfen die Kosten der Fassadenreinigung bei Geschäftsraum auf den Mieter umgelegt werden (LG Frankfurt a.M., 2-11 S 242/04).

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Beiträge vom Mai 2005


Schönheitsreparaturen: Vermieter hat Anspruch auf Kostenvorschuss des Mieters

Der Vermieter kann während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen, wenn der Mieter damit in Verzug ist.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in folgendem Fall: In einem Mietvertrag war bestimmt, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten waren nicht vereinbart. Mit der Klage nahm der Vermieter den Mieter auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von ca. 13.000 EUR zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch. Der Mieter hatte trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung ausgeführt. Die Wohnung war renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Renovierung belief sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.

Der BGH hat in seiner Entscheidung zunächst auf ein Urteil aus dem Jahre 1990 Bezug genommen. In jener Entscheidung hatte der BGH für einen Fall der Gewerberaummiete ausgesprochen, dass der Vermieter - sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat - auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann. In seiner jetzigen Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass dies auch für die Wohnraummiete gelte. Der Anspruch des Vermieters werde mangels eines Fristenplans fällig, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig sei. Dies gelte unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet sei. Damit hat der BGH verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt. Komme der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nach, könne der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen (BGH, VIII ZR 192/04).

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Vertragsbeendigung: Schlüsselrückgabe zeichnet Mieter nicht stets frei

Der Vermieter gerät nicht in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme des Mietobjekts ablehnt, weil vom Mieter dort eine Vielzahl von Gegenständen zurückgelassen worden ist. Das gilt auch, wenn der Vermieter die Schlüssel bereits zurückerhalten hat.

Hierauf machte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter aufmerksam. Der Mieter war ausgezogen und hatte dem Vermieter die Schlüssel zurückgegeben. Dennoch forderte dieser vom Mieter Nutzungsentschädigung. Der Mieter verweigerte die Zahlung, da der Vermieter den Schlüssel bereits an den Nachmieter herausgegeben hatte. Die Forderung des Vermieters erfolge in diesem Fall zu Recht, entschied das OLG. Er habe die Rücknahme des Objekts ablehnen dürfen, da der Mieter zahlreiche Gegenstände zurückgelassen habe. Ein Mieter, der die Schlüssel zurückgebe, die Wohnung aber nicht vollständig räume, erfülle den Rückgabeanspruch des Vermieters nicht vollständig. Dann stelle es nicht einmal ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dar, wenn er dem Nachmieter bereits die Schlüssel für eine Renovierung überlasse (OLG Düsseldorf, I-24 U 157/04).

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Gewerberaummiete: Kosten für "Center-Management" nicht umlagefähig

Die Parteien im Gewerberaummietrecht sind freier in der Umlage von Betriebskosten als ihre "Kollegen" bei der Wohnraummiete. Doch längst nicht alles ist zulässig, wie jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock in folgendem Fall erneut bestätigt hat. Der Kläger war Vermieter, der Beklagte Mieter einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum. Der Mieter sollte laut Mietvertrag u.a. folgende Kostenposition als Teil der Nebenkosten tragen: "Die Kosten der Betreuung und Verwaltung des Objekts". Sie waren näher bezeichnet und umfassten u.a. die Kosten für "Center-Management". Die hierauf entfallenden Kosten bezahlte der Mieter jedoch nicht.

Das OLG gab ihm nun Recht. Nach Ansicht des Gerichts halte die entsprechende Formularklausel im Mietvertrag der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand. Zwar seien die Parteien im Gewerberaummietrecht bei der Umlage der Betriebskosten weitgehend frei. Die konkrete Klausel verstoße aber gegen das Transparenzgebot und die Unklarheitenregel. Der Mieter könne nicht abschätzen, welche Kosten ihm mit der Position "Center-Management" auferlegt würden. Es fehle eine nähere Beschreibung, etwa in einem Leistungskatalog. Eine solche Übersicht sei einem Vermieter aber zuzumuten (OLG Rostock, 3 U 56/04).

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Beiträge vom April 2006


Untervermietung: Mieter muss seinen Lebensmittelpunkt nicht in der betreffenden Wohnung haben

Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass er in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter Recht, der zwei Zimmer einer von ihm kaum genutzten Wohnung untervermieten wollte. In der Vorinstanz hatte zunächst der Vermieter gewonnen, der der Untervermietung nicht zustimmen wollte.

Diese Entscheidung hat der BGH nun aufgehoben. Er erläuterte, dass der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen könne, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Voraussetzung sei, dass für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entstanden sei. Der Vermieter dürfe die Zustimmung nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliege, der Wohnraum übermäßig belegt werde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden könne. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz fehlt es nicht bereits an einem berechtigten Interesse des Mieters, wenn er in dem Wohnraum nicht seinen Lebensschwerpunkt habe. Im vorliegenden Falle lebte der Mieter aus beruflichen Gründen vorwiegend in einer anderen Stadt. Nach Ansicht des BGH müsse ihm die Möglichkeit gegeben werden, seine ursprüngliche Wohnung zu erhalten und sich durch die teilweise Untervermietung von den doppelten Wohnungskosten zu entlasten (BGH, VIII ZR 4/05).

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Staffelmiete: Kündigungsausschluss darf nicht mehr als vier Jahre betragen

Übersteigt der in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündigungsverzicht den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam.

Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte damit die Formularvereinbarung "Die Parteien sind sich einig, dass in Abänderung des Mietvertrags eine Kündigung auf die Dauer von fünf Jahren ausgeschlossen wird" in einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Staffelmietvertrag für unwirksam. Es lasse sich auch nicht die zu § 10 Abs. 2 S. 6 MHG entwickelte Rechtsprechung auf § 557a BGB übertragen. Entsprechend sei die Vereinbarung vollständig und nicht nur für den Zeitraum, der vier Jahre übersteigt, unwirksam (BGH, VIII ZR 3/05).

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Nebenkostenabrechnung: Ein Vorwegabzug bei gemischt genutzten Gebäuden ist nicht in jedem Fall erforderlich

Bei der Betriebskostenabrechnung von preisfreiem Wohnraum muss kein Vorwegabzug der Kosten erfolgen, die in einem gemischt genutzten Gebäude auf die Gewerbeflächen entfallen. Voraussetzung ist, dass die Kosten hinsichtlich aller oder einzelner Betriebskostenarten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen. Etwas anderes gilt nur, wenn es zuvor von den Parteien ausdrücklich vereinbart wurde.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall des Mieters einer nicht preisgebundenen Wohnung. Dieser hatte beanstandet, dass der Vermieter die Kosten für die im selben Gebäude befindlichen Gewerbeflächen in den Betriebskostenabrechnungen nicht vorweg abgezogen hatte.

Der BGH erachtete diesen Einwand nicht für stichhaltig. Er verwies darauf, dass der Vorwegabzug nur für bestimmte Mietverhältnisse im öffentlich geförderten Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben sei. Dadurch solle verhindert werden, dass die Wohnungsmieter mit Kosten belastet würden, die allein oder in höherem Maße auf Grund einer gewerblichen Nutzung in gemischt genutzten Objekten entstünden. Dem Wohnungsmieter entstünde jedoch kein Nachteil, wenn er durch die Umlage der auf das Gebäude entfallenden Gesamtkosten nach einem einheitlich für alle Mieter geltenden Maßstab nicht schlechter gestellt werde als bei einer Voraufteilung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Hierdurch werde auch das Interesse beider Mietvertragsparteien an einer Vereinfachung der Abrechnung berücksichtigt. Nach diesen Grundsätzen seien die Betriebskostenabrechnungen des Vermieters im betreffenden Fall ordnungsgemäß (BGH, VIII ZR 78/05).

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Nebenkostenabrechnung: Mieter von preisfreiem Wohnraum kann keine Kopien der Abrechnungsbelege fordern

Der Mieter von preisfreiem Wohnraum hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.

Diese mieterunfreundliche Entscheidung begründete der Bundesgerichtshof (BGH) damit, dass das Gesetz einen solchen Anspruch des Mieters für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vorsehe. Eine entsprechende Anwendung der für bestimmte preisgebundene Wohnraummietverhältnisse geltenden Regelung sei nicht möglich, da keine dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufende Regelungslücke des Gesetzes vorliege. Auch ein Anspruch des Mieters nach den Grundsätzen von Treu und Glauben auf Übersendung von Fotokopien sei im vorliegenden Fall nicht gegeben gewesen. Der Vermieter könne ein berechtigtes Interesse daran haben, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen. Dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung werde so in der Regel hinreichend Rechnung getragen. So könne der durch die Anfertigung von Fotokopien entstehende zusätzliche Aufwand vermieden werden. Zudem könnten dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort erläutert werden.

Hinweis: Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben allerdings ausnahmsweise in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Das ist z.B. bei größerer räumlicher Entfernung der Fall (BGH, VIII ZR 78/05).

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Nachbarschaft: Kinder dürfen in Wohngebiet spielen

Kinder dürfen auf einem Wendehammer spielen, der zu einer Straße gehört.

Mit dieser Entscheidung wies das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz die Klage eines Mannes ab, dessen Wohnhaus in einem reinen Wohngebiet liegt. Es grenzt an den Wendehammer einer Straße an, der von Kindern zum Bolzen und Spielen genutzt wird. Unter anderem wird dabei auch mit Fußbällen gegen die Steinwand einer benachbarten Trafostation geschossen. Das von der beklagten Gemeinde aufgestellte Schild "kein Bolzplatz" zeigte nach Auffassung des Mannes keine Wirkung. Die Gemeinde erklärte daraufhin, dass sie keine weiteren Maßnahmen gegen die Lärmbeeinträchtigungen ergreifen werde. Daraufhin erhob der Mann Klage und machte geltend, dass der Lärm für ihn nicht zumutbar sei. Er verlange die Verurteilung der Gemeinde zur Ergreifung geeigneter Maßnahmen zur Lärmabwehr.

Das VG begründete die Klageabweisung damit, dass der Mann keinen "Abwehranspruch" habe. Er müsse den Lärm durch die spielenden Kinder hinnehmen. Die nähere Umgebung des Grundstücks sei als reines Wohngebiet einzustufen und die betroffene Straße als verkehrsberuhigter Bereich ausgewiesen. Damit seien dort Kinderspiele wie etwa das Bolzen erlaubt. Bei den Immissionen, die hierdurch entstünden, handele es sich um unvermeidbare Lebensäußerungen von Kindern, wie sie im Stadtbereich in herkömmlicher Weise auftreten und untrennbar zum Wohnen gehörten. Derartige Geräusche seien der Nachbarschaft ohne weiteres zumutbar (VG Koblenz, 6 K 860/05.KO).

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Beiträge vom März 2006


Grundstücksveräußerung: Beweislast, dass Erwerber die Kaution ausgehändigt wurde, liegt in Altfällen beim Mieter

Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 01.09.2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.

Gemäß § 566a S. 1 BGB haftet der Erwerber dem Mieter für die Rückzahlung einer an den früheren Vermieter geleisteten Mietsicherheit. Das gilt selbst, wenn er die Kaution nicht erhalten hat. Diese Verpflichtung zur Rückgewähr trifft nicht nur den rechtsgeschäftlichen Erwerber. Sie gilt auch beim Erwerb des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung.

Allerdings findet § 566a S. 1 BGB auf Veräußerungsgeschäfte keine Anwendung, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden. In diesen Fällen gilt für die Kautionshaftung des Erwerbers weiter § 572 S. 2 BGB a.F. Danach ist der Erwerber des Grundstücks zur Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt. Gleiches gilt für den Ersteigerer.

Folge: Bestreitet der Erwerber, die Kaution erhalten zu haben, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass ihm die an den früheren Vermieter geleistete Sicherheit ausgehändigt worden ist. Der Mieter wird hierdurch aber nicht vor unüberwindliche Schwierigkeiten gestellt. Zur Beweisführung hat er z.B. folgende Möglichkeiten:

  • Der Mieter kann den früheren Vermieter oder einen mit der Vermietung beauftragten Hausverwalter als Zeugen benennen,
  • er kann den Antrag stellen, dem Gegner die Vorlage vorhandener Urkunden über den Erwerbsvorgang aufzugeben oder
  • die Vernehmung des Erwerbers als Partei beantragen.

(BGH, VIII ZR 372/04)

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Wohnung und Garage: Vermieterstellung bei Verkauf an verschiedene Erwerber

Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten. Vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Eigentümers, der seine Wohnanlage nachträglich in Wohnungseigentum aufgeteilt hatte. Dabei wurde die Wohnung eines Mieters an einen anderen Erwerber veräußert als dessen Garage. Zwischen den Erwerbern entbrannte ein Streit, wer welche Mietbeträge vom Mieter verlangen dürfe.

Der BGH machte deutlich, dass die beiden Erwerber in den bisherigen Mietvertrag eintreten, der über ein einheitliches Mietverhältnis geschlossen ist. Sie bilden nun eine Zweier-Vermietergemeinschaft, deren Verhältnis sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft bestimmt. Das bedeutet: Der Grundsatz der gemeinsamen Verwaltung schließt aus, dass jeder Erwerber vom Mieter "seinen Anteil" verlangt. Es liegt vielmehr eine im Rechtssinne unteilbare Leistung vor. Die Erwerber müssen den Gesamtbetrag daher gemeinsam einziehen. Dazu können sie voneinander die Mitwirkung an der Einziehung der Miete verlangen. Den gemeinsam eingezogenen Mietbetrag müssen sie dann untereinander nach ihren Bruchteilen aufteilen (BGH, VIII ZR 399/03).

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Beiträge vom Februar 2006


Nebenkosten: Gaszentralheizung muss nicht jährlich gereinigt werden

Betreibt ein Hauseigentümer eine moderne Gaszentralheizung, muss der Schornstein nicht mehr zwingend jährlich gereinigt werden.

Diese Entscheidung traf nun das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Hauseigentümers, der seinen Schornstein nicht mehr alljährlich vom Schornsteinfeger reinigen lassen wollte. Er habe einen neuen Gasheizkessel einbauen lassen, der den Brennstoff völlig rückstandsfrei verbrenne. Deshalb sei eine Kontrolle des Schornsteins ausreichend und eine Reinigung nur bei einer tatsächlichen Verschmutzung zur Gewährleistung der Betriebssicherheit gerechtfertigt.

Dieser Auffassung ist das OVG nach Anhörung eines Sachverständigen für Schornstein- und Feuerungstechnik gefolgt. Die vorgesehene jährliche Kehrpflicht von Schornsteinen sei unnötig und belaste den Grundstückseigentümer unverhältnismäßig. Zwar diene die Reinigung der Schornsteine der Erhaltung der Feuersicherheit. Diese könne auch bei modernen Gasfeuerungsanlagen dadurch beeinträchtigt werden, dass Fremdkörper wie Vogelnester, Tierkörper, Ablagerungen von Blättern und Ähnliches zu Verengungen oder Verstopfungen des Leitungsquerschnitts führten. Jedoch würden solche Gefahrensituationen keine zwingende jährliche Reinigung vorschreiben. Vielmehr würden die öffentlichen Sicherheitsbelange ausreichend gewahrt, wenn regelmäßig eine Anlagenkontrolle erfolge, z. B. durch Ausspiegelung. Eine Reinigung des Schornsteins müsse nur bei Bedarf erfolgen.

Hinweis: Diese Entscheidung hat nicht nur für Hauseigentümer Auswirkungen. Da es sich bei den Reinigungskosten um umlagefähige Nebenkosten handelt, ist der Mieter ebenso betroffen. Er sollte bei seinem Hauseigentümer sicherstellen, dass unnötige Reinigungen vermieden werden (OVG Rheinland-Pfalz, 6 A 10105/05.OVG).

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Nachbar: Personen- und Objektschutz muss hingenommen werden

Wohnt in einem Mehrfamilienhaus auch ein unter Polizeischutz stehender Staatsanwalt, müssen die Nachbarn die mit den Überwachungsmaßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen auch über lange Zeit hinnehmen.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz in Koblenz. Weil gegen den Staatsanwalt Morddrohungen ausgesprochen wurden, wurde das betreffende Mehrfamilienhaus seit mehreren Jahren ständig überwacht. Unter anderem fanden regelmäßige Personenkontrollen statt. Die Klägerin ist der Ansicht, dass ihr der mit der jahrelangen Überwachung verbundene Eingriff in ihre Grundrechte nicht mehr zuzumuten sei. Die Klage gegen die Überwachungsmaßnahmen wies bereits das Verwaltungsgericht ab.

Das OVG bestätigte nun diese Entscheidung. Die Lebensgefahr für den Staatsanwalt bestehe nach wie vor. Die Belastungen der Klägerin durch die Überwachungsmaßnahmen seien auch verhältnismäßig, da sie zum Schutz des Lebens anderer unvermeidbar seien. Zwar verkenne das Gericht nicht, dass die Personenkontrollen, denen die Klägerin und ihre Besucher ausgesetzt seien, sowie die tägliche Konfrontation mit der Existenz eines kriminellen Milieus als hochgradig belastend empfunden würden. Dem Staatsanwalt sei ein Wohnungswechsel jedoch nicht zuzumuten, zumal hierdurch die Problematik lediglich verlagert werde. Die Wohnung werde von ihm und seiner Ehefrau als gleichsam letzter Raum ihrer Privatsphäre angesehen. Außerdem komme die Ermittlungstätigkeit des Staatsanwalts im Bereich der organisierten Kriminalität dem Staat und der Allgemeinheit zugute, weil sie dem Schutz des Einzelnen vor schweren Straftaten diene. Sein Beruf habe zu einer erheblich reduzierten privaten Lebensweise geführt und ein Wohnungswechsel würde die soziale Isolierung weiter verstärken. Die Einschränkungen für den Staatsanwalt und seine Ehefrau gingen insgesamt weit über das hinaus, was die Klägerin und die anderen Mitbewohner an Belastungen hinzunehmen hätten (OVG Rheinland-Pfalz, 12 A 10951/04.OVG).

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Beiträge vom Januar 2006


Heizkosten: Kürzung bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung

§ 12 Heizkostenverordnung (HeizKV) gibt dem Mieter das Recht, seinen Anteil an den abgerechneten Heizkosten pauschal um 15 Prozent zu kürzen, wenn der Vermieter entgegen einer ihm durch die HeizKV auferlegten Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet hat.

Sofern keine der gesetzlichen Ausnahmen vorliegt (§§ 2, 9b Abs. 4, 11 HeizKV), kann der Mieter z.B. in den folgenden Fällen zur Kürzung berechtigt sein:

  • Erfassungsgeräte sind nicht vorhanden.
  • Trotz funktionierender Erfassungsgeräte wird nicht verbrauchsabhängig abgerechnet.
  • Ampullen der Heizkostenverteiler fehlen.
  • Für das Gebäude sind keine einheitlichen Ampullen verwendet worden oder nicht alle Heizkörper des Anwesens sind mit Verdunstungsgeräten ausgestattet.
  • Erfassungsgeräte waren während der Verbrauchsperiode defekt.
  • Handhabungsbedingte Fehler (Fertigungs-, Installations-, Skalierungs-, oder Ablesefehler) liegen vor.
  • Aus vom Vermieter zu vertretenden Gründen ist eine Zwischenablesung bei einem Mieterwechsel unterblieben.

(BGH, VIII ZR 195/04).

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Nebenkosten: Kosten für einen Müllschlucker müssen getragen werden

Ein Mieter muss sich an den Kosten eines Müllschluckers beteiligen, wenn ihm die Nutzung auf Grund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Die Kostenbeteiligungspflicht entfällt nicht, wenn er den Müllschlucker tatsächlich nicht nutzt.

Hierauf wies das Kammergericht (KG) im Fall eines Mieters hin, der die entsprechenden Kosten nicht übernehmen wollte. Etwas anderes würde nur gelten, wenn die Mietvertragsparteien vereinbart hätten, dass der Mieter den Müllschlucker nicht benutzen dürfe und vielmehr eine besondere Mülltonne gebrauchen müsse (KG, 8 U 13/05).

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