Rechtsprechung zum Immobilienrecht, Baurecht, Wohnungseigentumsrecht (WEG) und Architektenrecht (2006)

Jahr: 2003, 2004, 2005, 2006, 2007

 

Die folgenden Beiträge sind nach bestem Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es jedoch notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen.

 

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Beiträge vom Dezember 2005


Skontoabzug: Kein Abzug bei ersparten Aufwendungen nach Kündigung des Auftraggebers

Ein vereinbarter Skonto kann nach einer freien Kündigung des Auftraggebers nicht von der für nicht erbrachte Leistungen geschuldeten Vergütung als ersparte Aufwendung des Auftragnehmers abgezogen werden.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er machte deutlich, dass der Auftragnehmer nach freier Kündigung des Auftraggebers seine Vergütung für nicht erbrachte Leistungen auf der Grundlage des dafür vereinbarten Preises abzüglich anderweitigen Erwerbs und der Kosten berechnen könne, die bei Fortführung des Bauvertrags tatsächlich entstanden wären. Entsprächen diese Kosten seiner Kalkulation, könne er diese vortragen (BGH, VII ZR 63/04).

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Subunternehmer: Bestreiten von Mängeln vor Gericht ist keine endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung

Übernimmt ein Subunternehmer als Streithelfer des Generalunternehmers dessen Behauptung im Prozess mit dem Bauherrn, Mängel aus dem Aufgabenbereich des Subunternehmers lägen nicht vor, liegt in diesem Prozessverhalten grundsätzlich noch keine ernsthafte und endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung im Vertragsverhältnis zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hin. In dem betreffenden Rechtsstreit hatte ein Generalunternehmer seinen Subunternehmer auf Schadenersatz wegen Mängeln verklagt. Eine Frist zur Mängelbeseitigung hatte er nicht gesetzt.

Das OLG machte deutlich, dass dem Subunternehmer grundsätzlich die Möglichkeit der Mängelbeseitigung durch Setzen einer entsprechenden Frist gegeben werden müsse. Diese Fristsetzung sei nur entbehrlich, wenn bereits eindeutig feststehe, dass er die Mängelbeseitigung nicht vornehmen werde. Vorliegend habe der Subunternehmer im Rechtsstreit des Generalunternehmers mit dem Bauherrn in einer Stellungnahme behauptet, Mängel würden nicht vorliegen. Hierin könne jedoch entgegen der Ansicht des Generalunternehmers eine ernsthafte und endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung nicht gesehen werden. Dies ergebe sich schon daraus, dass die Erklärung nicht in dem hier streitigen Verhältnis, sondern gegenüber dem Bauherrn erfolgt sei. Mit diesem habe der Subunternehmer aber kein Vertragsverhältnis gehabt (OLG Schleswig, 16 U 41/04).

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Vertragsklausel: Abnahmeverweigerung bei fehlenden Unterlagen ist unwirksam

Enthält ein Bauvertrag eine Bestimmung, nach der der Auftraggeber berechtigt ist, die Abnahme wegen fehlender Unterlagen zu verweigern, ist diese unwirksam.

Das Oberlandesgericht (OLG Rostock) ist der Ansicht, dass eine solche Vertragsklausel den Auftragnehmer unangemessen benachteilige. Dies sei ein Verstoß gegen die gesetzlichen Bestimmungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (OLG Rostock, 3 U 43/04).

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WEG: Bei Errichtung eines Wintergartens müssen die übrigen Wohnungseigentümer zustimmen

Die Errichtung eines Wintergartens stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) München einer Wohnungseigentümergemeinschaft Recht, die von einem Miteigentümer die Beseitigung eines "ungenehmigten" Wintergartens gefordert hatte. Das OLG stützte seine Entscheidung darauf, dass der Bau eines Wintergartens über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehe. Daher müssten die anderen Wohnungseigentümer der Baumaßnahme zustimmen. Eine solche Zustimmung habe nicht vorgelegen. Hinzu trete, dass ein Wintergarten bei typisierender Betrachtungsweise eine weitaus intensivere Nutzung der betroffenen Gemeinschaftsfläche zulasse als eine Terrasse. Entsprechend sei mit stärkeren Beeinträchtigungen zu rechnen, etwa durch Geräusche und Beleuchtung. Darauf, dass die Antragsgegner nach eigenem Vorbringen bemüht seien, die Störungen gering zu halten, komme es bei der gebotenen typisierenden Betrachtung nicht an. Der Wintergarten müsse daher wieder entfernt werden (OLG München, 34 WX 43/05).

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Beiträge vom November 2005


Bauträgervertrag: Mit diesem Umfang müssen Sie beim Vertragswerk rechnen

Der Bauträgervertrag (BTV) ist ein nicht eigenständig kodifizierter Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags enthält. Drei Elemente sind hervorzuheben:

  • Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer Immobilie,
  • Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks
  • Verwendung von Vermögenswerten des Erwerbers bereits vor Abnahme des Bauwerks.

Makler- und Bauträgerverordnung als zwingendes Recht
In dem letzten Punkt konzentrieren sich die Gefahren für den Erwerber. Dieser zahlt unter Umständen Teile des Kaufpreises, ohne Eigentum oder ein fertig gestelltes Bauwerk zu erhalten. Er finanziert die Bauträgermaßnahme mit. Bei Insolvenz des Bauträgers könnte er seinen bis dahin geleisteten Finanzierungsbeitrag verlieren. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stellt daher Mindestvoraussetzungen auf, die zwingend vorliegen müssen, bevor der Bauträger finanzielle Mittel des Erwerbers in Abweichung von der gesetzlichen werkvertraglichen Fälligkeitsregelung (§ 641 Abs. 1 S. 1 BGB) entgegennehmen darf (insb. §§ 2, 3, 7 MaBV).

Das Urkundenkonvolut beim Bauträgervertrag
Bei der Beurkundung durch den Notar werden dem Käufer üblicherweise mehrere Urkunden vorgelegt. Das Urkundenkonvolut des BTV besteht i.d.R. ausen:

  • dem Entwurf des Bauträgervertrags,
  • der Bau- und Ausstattungsbeschreibung,
  • der Teilungserklärung (beim Erwerb von Wohnungseigentum),
  • dem Verkaufsprospekt und,
  • dem Zahlungsplan.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird bei umfangreicheren Vorhaben in einer gesonderten Urkunde niedergelegt, der so genannten Stammurkunde oder Grundlagenurkunde. Diese kann weitere, den Vertragsgegenstand beschreibende Anlagen enthalten (z.B. nachbarrechtliche Vereinbarungen, Fernwärmelieferungsvertrag, Entwurf eines Verwaltervertrags).

Hinweis: Die Auslagerung der Baubeschreibung in eine gesonderte Urkunde ist zulässig und üblich. Die Grundlagenurkunde darf aber nicht dazu missbraucht werden, geschäftswesentliche Vereinbarungen aus dem BTV auszulagern.

Teilungserklärung
Beim Erwerb von Wohnungseigentum gehört zur Beschreibung des Vertragsgegenstands auch die Teilungserklärung. Das gilt mindestens so lange, wie die Teilung nach WEG im Grundbuch noch nicht vollzogen ist. Der Bauträger teilt nach § 8 WEG. Die Teilungserklärung besteht aus

  • der Teilung im engeren Sinne, in der sämtliche Wohnungseigentumseinheiten beschrieben werden durch einen ideellen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Wohnungseigentum (oder Teileigentum) an einer im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer gekennzeichneten Wohnung (§ 1 WEG);

  • der Miteigentums- oder Gemeinschaftsordnung, in der Regelungen zum Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gegebenenfalls abweichend von §§ 10 ff. WEG geregelt werden können. Diese werden mit Anlegung der Grundbuchblätter für die WEG-Anlage dinglicher Inhalt des Sondereigentums (§ 10 Abs. 2 WEG);

  • dem Aufteilungsplan. Dabei handelt es sich um von der zuständigen Baubehörde gesiegelte Bauzeichnungen, in der die zu dem gleichen Wohnungseigentum gehörenden Räume mit jeweils der gleichen Nummer bezeichnet sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Seine wesentliche Funktion liegt in der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum;

  • der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB). Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde, dass die im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 2 WEG).

Verkaufsprospekt
Neben den eigentlichen Vertragsunterlagen kann auch der Verkaufsprospekt eine wertvolle Informationsquelle sein. Denn auch vorvertraglich vorgelegte und dem Käufer zugänglich gewordene Unterlagen können für den Leistungsumfang bzw. dessen Auslegung von Bedeutung sein, obwohl sie nicht Vertragsinhalt geworden sind (für den Verbrauchervertrag: § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Der Bauträger wird sich regelmäßig den Inhalt seines Verkaufsprospekts als Beschaffenheitsangabe zurechnen lassen müssen. Das gilt auch, wenn er im beurkundenden Vertrag nicht erwähnt wird.

Hinweis: Verspricht der Verkaufsprospekt Leistungen, über die der Vertrag schweigt, kann der Erwerber dennoch einen Anspruch auf Grund der Prospektangaben geltend machen. Der Käufer kann zudem vom Bauträger verlangen, dass er auf Abweichungen der Bauausführung gegenüber den Prospektangaben explizit im Vertrag hinweist.

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Bauträgervertrag: Klausel zu Änderungsmöglichkeit bei Bauausführung ist unwirksam

Die Klausel in einem Bauträgervertrag "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten." ist unwirksam.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) aus Anlass eines entsprechenden Rechtsstreits hin. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders unwirksam, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar sei. Diese Voraussetzung sei nur erfüllt, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliege. Die beanstandete Klausel lasse diese Einschränkung jedoch nicht erkennen. Nach ihrem Wortlaut bestehe die Änderungsbefugnis ohne Einschränkung, abgesehen von der Gleichwertigkeit der ersetzenden Leistung. Im Hinblick auf die gebotene Klarheit und Verständlichkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei es jedoch unverzichtbar, dass die Klausel die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht nenne. Zudem müsste sie in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen (BGH, VII ZR 200/04).

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Bodenfeuchtigkeit: Architekt muss bei Altbau eine Abdichtung sicherstellen

Der Architekt, der Planung und Bauleitung beim Umbau eines 100 Jahre alten, nicht unterkellerten Hauses zu Wohnräumen übernimmt, muss für eine wirksame Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit sorgen. Er muss davon ausgehen, dass keine Isolierung vorhanden oder eine vorhandene schadhaft ist.

Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einen Architekten zum Schadenersatz, weil in dem von ihm betreuten Bauvorhaben keine horizontale Feuchtigkeitssperre eingebaut war. Dadurch kam es in den neuen Wohnungen nach kurzer Zeit zu Durchfeuchtungen, die eine umfangreiche Sanierung erforderten.

Das OLG wies darauf hin, dass der mit Planung und Bauleitung beauftragte Architekt seine Tätigkeit an dem ausrichten müsse, was für einen diesen Anforderungen genügenden Umbau erforderlich sei. Dies umfasse bei Wohnräumen eine wirksame Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit. Insbesondere bei einem über 100 Jahre alten Haus müsse damit gerechnet werden, dass die Isolierung nicht vorhanden oder nicht mehr einwandfrei sei. Der Architekt sei deshalb verpflichtet, das Vorhandensein und die Wirksamkeit der Isolierung zu untersuchen. Gegebenenfalls müsse er Abdichtungsmaßnahmen empfehlen und ihren ordnungsgemäßen Einbau beaufsichtigen. Unterlasse er dies, müsse er für einen späteren Feuchtigkeitsschaden geradestehen (OLG Düsseldorf, I-22 U 121/03).

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WEG: Bei erheblichen Wohngeldrückständen kann eine Versorgungssperre angedroht werden

Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand in Höhe von mehr als sechs monatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Das Kammergericht (KG) machte damit deutlich, dass es keinem Wohnungseigentümer zumutbar sei, auf Dauer für einen anderen Wohnungseigentümer den auf diesen entfallenden Kostenanteil zu übernehmen. Die Gemeinschaft sei daher berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner bei der Lieferung von Versorgungsleistungen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Voraussetzung ist zum einen, dass der säumige Wohngeldschuldner den auf ihn entfallenden Anteil an den Bewirtschaftungskosten nicht an die Gemeinschaft leistet. Zum anderen ist Voraussetzung, dass der Wohnungseigentümer sich mit der Zahlung der auf ihn entfallenden Anteile in erheblichem Umfang in Verzug befindet. Ein solch erheblicher Verzug liegt in jedem Fall bei einem Rückstand mit sechs monatlichen Beitragsvorschüssen vor (KG, 24 W 112/04).

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Beiträge vom Oktober 2005


Duldungsvollmacht: Auftragsvergabe durch den Architekten

Weiß ein Bauherr, dass sein Architekt für das Bauobjekt zusätzliche Aufträge vergibt, und duldet er dies, muss er sich die Zusatzaufträge auf Grund einer Duldungsvollmacht zurechnen lassen.

Mit dieser Entscheidung hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Bauunternehmen Werklohn für zusätzliche Leistungen in Höhe von rund 68.000 EUR zuerkannt. Die Entscheidung ist rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Beschwerde des Bauherrn gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen.

Wichtig: Voraussetzung für eine Duldungsvollmacht ist, dass der Bauherr Kenntnis von den Zusatzaufträgen hat. Das kann der Bauunternehmer z.B. erreichen, indem er ihm und dem Architekten die mündlichen Aufträge schriftlich bestätigt. Widerspricht der Bauherr nicht, gilt das als Zustimmung (OLG Düsseldorf, 23 U 220/02; BGH, VII ZR 4/04).

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Abnahmeerklärung: Abnahme nach Mängelbeseitigung

Enthält ein Abnahmeprotokoll die Formulierung, dass die Abnahme erteilt wird, wenn genau beschriebene Mängel beseitigt würden, liegt in der Unterschrift des Bauherrn noch keine Abnahme des Bauwerks. Die Abnahme (Beginn der Gewährleistungsfrist) ist erst erteilt, wenn der Bauherr die ordnungsgemäße Beseitigung der Mängel bestätigt hat.

Die bloße Beseitigung der Mängel genügt nicht, so das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken in einer zwei Jahre alten Entscheidung, die vor kurzem Rechtskraft erlangt hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nämlich die Beschwerde des Bauunternehmens gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen.

Hinweis: Der Bauunternehmer muss sicherstellen, dass der Bauherr sein Werk abnimmt, und zwar nachdem die Mängel beseitigt wurden. Ansonsten beginnt die Gewährleistungsfrist nie zu laufen. Wegen der Beweiskraft sollte der Bauunternehmer stets eine schriftliche Abnahmeerklärung vom Bauherrn verlangen (OLG Saarbrücken, 7 U 930/01-212; BGH, VII ZR 211/03).

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Amtshaftung: Gemeinde als Verkäufer haftet für fehlerhafte Bürgermeister-Zusage

Eine Gemeinde ist dem Käufer eines Grundstücks zum Schadenersatz verpflichtet, wenn der Bürgermeister bei den Kaufvertragsverhandlungen falsche oder unvollständige Angaben zur Höhe der Erschließungskosten der öffentlichen Abwasserentsorgung macht.

Mit dieser Entscheidung verhalf das Oberlandesgericht (OLG) Thüringen mehreren Grundstückseigentümern zu ihrem Recht, die von einer Stadt ein Betriebsgrundstück gekauft hatten. Ihnen war im notariellen Vertrag zugesichert worden, dass Erschließungskosten für das Grundstück maximal in Höhe von 9,00 DM pro qm anfallen. Damals waren die Kläger davon ausgegangen, dass die Entwässerung über eine dezentrale Kläranlage erfolgen würde. Nach späterer Gründung eines Abwasserzweckverbands, deren Mitglied auch die beklagte Gemeinde ist, wurde eine zentrale Kläranlage errichtet. Hierüber wurde dann auch die Entwässerung des betreffenden Grundstücks vorgenommen. Die Kläger wurden daraufhin mit einem umgerechnet fast 30.000 EUR höheren Betrag für Erschließungskosten in Anspruch genommen.

Das OLG sah in dem Verhalten des Bürgermeisters eine schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung. Die durch ihren Bürgermeister vertretene Gemeinde habe die Kläger über sämtliche vertraglich relevanten Umstände aufklären müssen, die für deren Willensbildung bei Abschluss des Vertrags erkennbar bedeutsam sein konnten. Von der Aufklärungspflicht sei danach jeglicher Hinweis umfasst, der im Zusammenhang mit den Erschließungskosten in absehbarer Zeit für die Kläger relevant werden konnte. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, dass der Bürgermeister diesbezüglich gegenüber den Klägern einen Wissensvorsprung gehabt habe, den er diesen nicht vollständig offenbart habe. Insbesondere habe er von den Plänen zur Errichtung einer zentralen Kläranlage gewusst. Er habe erkennen müssen, dass dieser Umstand für die Kläger von erheblicher Bedeutung sein könne. Einer Haftung der Gemeinde stehe auch nicht entgegen, dass diese auf die Errichtung der zentralen Kläranlage und die damit verbundene Erhebung der Erschließungsbeiträge rechtlich gar keinen Einfluss nehmen konnte. Entscheidend für die haftungsbegründende Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht der Gemeinde sei die Tatsache, dass der Bürgermeister die ihm bekannten Informationen pflichtwidrig zurückgehalten habe (OLG Thüringen, 8 U 1045/04).

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Vertragsrecht: Vereinbarte Vertragsstrafe für Zwischenfristen kann unwirksam sein

Eine in Besonderen Vertragsbedingungen eines Einheitspreisvertrags vereinbarte Vertragsstrafe für die Überschreitung einer Zwischenfrist ist unwirksam, wenn sich die Vertragsstrafe nach einem Promille-Satz der Endabrechnungssumme bemessen soll.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Die Vertragsstrafe wäre nur wirksam, so das OLG, wenn der mit der Zwischenfrist zu erreichende Leistungsstand Bemessungsgrundlage der Vertragsstrafe wäre (OLG Celle, 7 U 17/05).

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Immobilienkauf: Verkäufer muss über schikanösen Nachbarn aufklären

Der Verkäufer eines Wohnhauses muss den Erwerber auch ungefragt über Umstände aufklären, die für den Kaufentschluss wesentlich sind, wenn der Erwerber redlicherweise Aufklärung erwarten darf.

Das gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. auch für das schikanöse Verhalten eines Nachbarn, das jedes sozialübliche und im nachbarschaftlichen Miteinander zu tolerierende Maß übersteigt. Die Klägerin hatte von den Verkäufern ein Wohnhaus erworben und aufwendig renoviert. Schon kurz nach ihrem Einzug kam es zu erheblichen Belästigungen durch einen Nachbarn, die sich in Schreianfällen und lauter Musik während der Nacht, Beschimpfungen, Beleidigungen, Beschmieren der Haustüre mit Yoghurt und Erbrochenem sowie Morddrohungen gegen die Klägerin äußerten. Den Verkäufern war das Verhalten des Nachbarn schon lange bekannt. Sie selbst waren jahrelang terrorisiert worden.

Über diese Vorfälle hätten sie nach Ansicht des OLG die Käuferin aufklären müssen. Ihr Hinweis, im Haus sei es nicht immer leise, der Nachbar sei auch schon mal laut, sei stark verharmlosend und daher nicht ausreichend gewesen. Die Käuferin habe daraus nicht schließen können, dass sich das Lautsein des Nachbarn in einer Weise äußert, die jedes sozialübliche und im nachbarschaftlichen Miteinander zu tolerierende Maß übersteigt. Die Verkäufer hätten bei Vertragsschluss auch nicht davon ausgehen können, dass das aggressive Verhalten des Nachbarn sich wesentlich abschwächen oder endgültig aufhören würde. Nach ihren Erfahrungen mit dem Nachbarn hätten sie davon ausgehen müssen, dass sich dessen Verhalten auch gegen die neuen Nachbarn richten würde. Die Verkäufer müssen der Klägerin daher sämtlichen durch den Immobilienerwerb entstandenen Schaden, insbesondere die Erwerbs-, Finanzierungs- sowie Renovierungskosten, insgesamt über 200.000 Euro nebst Zinsen, gegen Rückgabe des Wohnhauses ersetzen (OLG Frankfurt a.M., 4 U 84/01).

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WEG: Sondernutzungsrecht für Verkaufsfläche auf dem Gehweg

Ein Sondernutzungsrecht mit dem Inhalt, auf den vor den Läden befindlichen Gehwegflächen Verkaufseinrichtungen aufzustellen, umfasst nicht das Recht, die Gäste eines Speiserestaurants an auf den Gehwegflächen aufgestellten Tischen zu bewirten.

Das musste sich ein Restaurantbesitzer sagen lassen, der vor seinem Lokal Außensitzplätze aufstellen wollte. Als die Wohnungseigentümergemeinschaft dies untersagte, zog er vor Gericht. Zu Unrecht, befand nun das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG). Es müsse hier nämlich strikt unterschieden werden. Das Aufstellen von Verkaufseinrichtungen sei etwas anderes als die Bewirtung von Gästen. Das ergebe sich aus folgenden Punkten:

  • Eine "Verkaufseinrichtung" sei die Ausstattung, die dem Verkauf von Waren diene. Schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch liege kein Verkaufsvorgang vor, wenn in einem Restaurant am Tisch Speisen oder Getränke zu sich genommen würden.

  • Zudem störe das Aufstellen von Tischen und Stühlen vor dem Restaurant mehr als eine auf den Gehwegflächen aufgestellte Verkaufseinrichtung (z.B. eine Eistheke).

(BayObLG, 2Z BR 239/04)

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Beiträge vom September 2005


Verspätete Fertigstellung: Umfang des Schadenersatzes

Der Bauherr ist nicht gehalten, eine von ihm genutzte Zweitwohnung zum Zwecke der Schadensminderung zu vermieten, wenn der Bauunternehmer mit der Erstellung einer weiteren Zweitwohnung in Verzug gerät.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Bauherrn Recht, der den für ihn tätigen Bauunternehmer auf Schadenersatz wegen verspäteter Fertigstellung einer Wohnung in Anspruch genommen hatte. Diese Wohnung wollte er als Wochenendwohnung nutzen. Dafür wollte er seine bisher genutzte Ferienwohnung in der gleichen Stadt vermieten. Hierzu kam es jedoch wegen der verspäteten Fertigstellung der neuen Wohnung nicht. Der Bauunternehmer wies seine Forderung auf Nutzungsausfall mit der Begründung zurück, dass er zur Schadensminderung ohne weiteres die alte Ferienwohnung hätte vermieten können.

Das sah der BGH jedoch anders. Ein Verstoß des Bauherrn gegen seine Schadensminderungspflicht liege nicht vor. Er sei nicht gehalten gewesen, auf ungewisse Dauer auf die Nutzung seiner bisherigen Wochenendwohnung zu verzichten. Da er durch die Vertragsuntreue des Bauunternehmers geschädigt sei, sei er nicht verpflichtet, zur Minderung seines Schadens auf seinen bisherigen Lebensstandard zu verzichten (BGH, VII ZR 276/03).

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Liquidität: Wie lange hat Auftraggeber bei der Stellung der Sicherheit nach § 648a BGB Zeit?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich zu der Frage geäußert, was eine "angemessene" Frist ist, innerhalb derer der Auftraggeber der Forderung des Bauunternehmers nach Stellung einer Bauhandwerkersicherung gemäß § 648a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nachkommen muss. Dabei kommt es - so der BGH - immer auf den Einzelfall an. Auftraggeber in finanziell "normalen" Verhältnissen sollten die Sicherheit in sieben bis zehn Tagen beibringen können. Dauert es länger, handelt der Auftraggeber nur schuldlos, wenn er alle Maßnahmen ergriffen hat, die Sicherheit schnellstmöglich vorzulegen.

Wichtig: Setzt der Bauunternehmer eine zu kurze Frist, ist diese nicht unwirksam. Der Auftraggeber darf sie also nicht willkürlich lange überschreiten. Eine zu kurze Frist setzt nämlich nur eine angemessene Frist in Lauf (BGH, VII ZR 346/03).

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Werklohn: Neue Urteile zur Abrechnung von Stundenlohnarbeiten

Wenn ein Pauschalpreis vereinbart ist und Stundenlohnarbeiten lediglich Zusatzleistungen darstellen, muss der Bauunternehmer die Stundenlohnarbeiten so substanziiert darstellen, dass sie klar von den Leistungen abgrenzbar sind, die im Pauschalpreis abgerechnet werden.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nochmals bestätigt. Dabei hat es Hinweise gegeben, wodurch der Bauunternehmer die Abgrenzung belegen könne. Aus jedem Stundenlohnzettel müsse hervorgehen:

  • der genaue Zeitpunkt und Zeitraum der verrichteten Arbeiten,
  • die Anzahl der geleisteten Stunden,
  • die Namen der Mitarbeiter und deren Vergütungssatz,
  • die genaue Bezeichnung der Baustelle, des konkreten Gebäudes, Stockwerks, der Räume,
  • welche Leistungen konkret erbracht worden sind.

(OLG Hamm, 24 W 20/04)

Hinweis: Wenn der Bauleiter des Auftraggebers die - ordnungsgemäß ausgefüllten - Stundenzettel gegengezeichnet hat, ist der Bauunternehmer "so gut wie durch". Dann dreht sich die Beweislast nämlich um. Der Auftraggeber muss darlegen, dass die Angaben auf dem Stundenlohnzettel falsch sind (BGH, VII ZR 334/03).

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Standortfrage: Solaranlage ist an Windkraftstandort zulässig

Eine Photovoltaik-Anlage kann unter bestimmten Voraussetzungen als "mitgezogener" Teil einer Windenergieanlage privilegiert im Außenbereich zulässig sein.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Betreibers, der an einem schon bestehenden Windkraftstandort eine Genehmigung zur Errichtung eines ca. 20 m hohen Photovoltaik-Modulträgers beantragt hatte. Die Solaranlage war auf 34 kW ausgelegt, während die Windenergieanlage eine Leistung von 1.500 kW hatte. Die Baugenehmigungsbehörde lehnte den Bauantrag ab, weil das Vorhaben nicht privilegiert sei und öffentliche Belange, vor allem das Landschaftsbild, beeinträchtige.

Der dagegen erhobenen Klage des Betreibers gab das OVG statt. Nach dem Baugesetzbuch seien Vorhaben, die "der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Windenergie dienen", im Außenbereich privilegiert zulässig. Obwohl die Solaranlage selbst nicht unmittelbar auf die Windenergienutzung abziele, sei sie ihr doch nach dem Betriebskonzept des Anlagenbetreibers als "mitgezogener" Anlagenteil dienlich, argumentierten die Richter. Einem Notstromaggregat vergleichbar sei sie darauf ausgelegt, spürbare Mängel der Windkrafterzeugung abzumildern. So unterlägen Windenergieanlagen sowohl in Schwachwind- als auch in Starkwindphasen häufig kurzfristigen Abschaltungen, die für die Entstehung von schädlichen Oberwellen im Stromnetz mitverantwortlich seien und außerdem zu starken mechanischen Belastungen der Bauteile führten. Unter solchen Umständen könne die zusätzliche Solarkomponente wesentlich zu einer Verstetigung und damit Verbesserung der Energieproduktion beitragen. Allerdings müsse sich die Solaranlage der Windkraftanlage unterordnen, insbesondere hinsichtlich der Leistungskapazität. Eine leistungsstärkere, in beachtlichem Umfang auf die zusätzliche Erzeugung von Solarenergie ausgelegte Photovoltaik-Anlage wäre im Außenbereich nicht privilegiert zulässig (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10281/05.OVG).

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WEG: Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

Bislang war die Frage nicht höchstrichterlich geklärt, ob die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt, dass sie rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Damit sind vier Praxisprobleme im Zusammenhang mit Forderungen der Eigentümer oder gegen diese geklärt:

Eigentümerwechsel
Es war streitig, wie bei einem Eigentümerwechsel gemeinsame Forderungen - z.B. Schadenersatzforderungen gegen Dritte, die das gemeinschaftliche Eigentum beschädigt haben - zu behandeln sind. Stehen Forderungen "der Gemeinschaft", dem veräußernden oder dem erwerbenden Wohnungseigentümer zu? Einigkeit bestand nur im Ergebnis: Solche Forderungen sind Teil des Verwaltungsvermögens, das einer Zweckbindung unterliegt, die auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleibt.
Jetzt gilt: Träger des Vermögens einschließlich gemeinschaftlicher Forderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel stets die Eigentümergemeinschaft.

Rückständige Beiträge
Ansprüche auf rückständige Beiträge eines Eigentümers standen allen gemeinsam zu. Ein einzelner Eigentümer bedurfte zur Durchsetzung der Ansprüche eines Zustimmungsbeschlusses der übrigen.
Jetzt gilt: Die Eigentümergemeinschaft ist Forderungsinhaberin. Ihre Ansprüche werden gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG vom Verwalter geltend gemacht. Zwar bedarf auch dieser zur Geltendmachung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist jedoch meist entbehrlich, weil die Gemeinschaftsordnung oft eine entsprechende Ermächtigung enthält.

Klage gegen Eigentümer
Wenn die Eigentümer gerichtlich in Anspruch genommen werden sollten, war bislang eine aktuelle Eigentümerliste zwingend erforderlich. Anderenfalls fehlte es an der Bestimmtheit.
Jetzt gilt: Gerichtlich wird die Eigentümergemeinschaft als solche in Anspruch genommen. Verfahrensrechtliche Konsequenz der Teilrechtsfähigkeit ist, dass, jedenfalls soweit es um das Verwaltungsvermögen geht, die Gemeinschaft parteifähig (im ZPO-Verfahren) und beteiligtenfähig (im FGG-Verfahren) ist. Die Beifügung einer Eigentümerliste ist entbehrlich.

Zwangshypothek
Ansprüche auf rückständiges Haus-/Wohngeld konnten zwar tituliert werden. Sollte aber eine Zwangshypothek eingetragen werden, bedurfte es nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Eigentümer (mit Ausnahme des Hausgeldschuldners) unter Angaben von Name, Vorname, Wohnort und Beruf. Die Eintragung scheiterte - jedenfalls bei größeren Gemeinschaften - oft an fehlenden Angaben.
Jetzt gilt: Es reicht, die Eigentümergemeinschaft genau zu benennen.

(BGH, V ZB 32/05)

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WEG: Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster

Der Austausch von Holzfenstern gegen ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster stellt in der Regel keine bauliche Veränderung dar, sondern eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung.

Aus diesem Grund wies das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Antrag eines Wohnungseigentümers zurück. Dieser wollte einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung für ungültig erklären lassen, nach dem alle Fenster gegen neue ausgewechselt werden sollten. Das BayObLG machte deutlich, dass für die Entscheidung der Wohnungseigentümer mangels einer baulichen Veränderung ein Mehrheitsbeschluss nicht notwendig sei. Der Kläger sei durch die Maßnahme auch nicht über das gesetzlich bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Dies gelte umso mehr, da die Fenster sanierungsbedürftig seien. Eine entscheidende Verbesserung der Wärmeschutz- und Dichtheitseigenschaften und das Erreichen des Niveaus der Anforderungen der Energieeinsparverordnung könnten nur durch eine Erneuerung der Fenster realisiert werden. Die Entscheidung der Wohnungseigentümer zur Erneuerung der Fenster bewege sich daher in dem Ermessensspielraum, der den Wohnungseigentümern bei der Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zur Verfügung stehe (BayObLG, 2Z BR 177/04).

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Beiträge vom August 2005


Bauforderungen: Auch bei insolventen Auftraggebern sind Werklohnforderungen durchsetzbar

Dieses Problem tritt im Baubereich häufiger auf: Das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Auftraggebers ist mangels Masse abgewiesen worden und der Bauunternehmer hat noch Forderungen. Diese muss er noch nicht "abschreiben". Das "Gesetz über die Sicherung von Bauforderungen" (GSB) bietet Chancen, an das Geld zu kommen, indem man sich beim Geschäftsführer oder Prokuristen des Auftraggebers schadlos hält.

Das belegt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart. Ein Bauunternehmen war von einem Generalunternehmer (GU) mit Maurerarbeiten für eine Wohnanlage beauftragt worden. Der GU wiederum hatte den Auftrag von einem Bauträger erhalten. Der Bauträger finanzierte das gesamte Projekt mittels eines Bankkredits. Der GU erhielt sein Geld direkt von der Bank nach Maßgabe des Baufortschritts ausgezahlt. Den Werklohn für die Maurerarbeiten blieb er schuldig, weil er noch während der Baumaßnahme in Vermögensverfall geraten war. Der Bauunternehmer ging vor Gericht.

Das OLG bejahte einen Schadenersatzanspruch des Bauunternehmens gegen den Geschäftsführer aus § 823 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit §§ 1, 5 GSB und verurteilte ihn zur Zahlung. Es begründete seine Entscheidung damit, dass der Geschäftsführer vorsätzlich gegen seine Pflichten aus § 1 Absatz 1 GSB verstoßen habe. Danach ist der Empfänger von Baugeld verpflichtet, dieses zur Befriedigung von Personen zu verwenden, die an der Herstellung des Baus auf Grund eines Werkvertrags beteiligt sind. Verletzt er diese Pflicht, haftet er mit seinem Privatvermögen. Die Entscheidung ist rechtskräftig, weil der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde des Geschäftsführers zurückgewiesen hat (OLG Stuttgart, 4 U 105/04; BGH, VII ZR 243/04).

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Haftungsrecht: Statiker haftet für unterlassene Prüfung des Bodengutachtens

Der Tragwerksplaner haftet neben dem Bodengutachter gesamtschuldnerisch, wenn er auf erkennbare Fehler des Bodengutachtens nicht hingewiesen hat und es dadurch zu einem Schaden gekommen ist. Hierzu muss er ungeeignete Untersuchungsmethoden des Baugrundgutachters (z.B. zu große Bohrabstände, zu geringe Bohrtiefe, Ungeeignetheit einer Spiralbohrung) erkennen können.

Mit dieser Entscheidung begründete das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. die Haftung eines Statikers, der auf erkennbare Fehler des Bodengutachtens nicht hingewiesen hatte. Hierdurch war es zu Schäden des Bauwerks gekommen. Durch die Prüfungspflichten würden zwar hohe Anforderungen an den Statiker gestellt. Diese hohen Anforderungen erschienen dem OLG aber gerechtfertigt. Das Gutachten eines Baugeologen liefere dem Statiker die Grundlage für seine Planung. Er müsse die Gutachten verstehen und interpretieren sowie bei Unklarheiten gezielt nachfragen können. Unter Berücksichtigung der regelmäßig zu erwartenden sehr erheblichen Schäden bei falscher Planung sei der Statiker daher neben dem Baugeologen haftbar. Dieses Verschulden mag deutlich geringer als das des Baugeologen sein, sei aber prinzipiell gegeben (OLG Frankfurt a.M., 23 U 308/03).

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Verkehrssicherungspflicht: Haftung auch nach Abzug von Baustelle

Die dem Subunternehmer im Tiefbau obliegende Verkehrssicherungspflicht endet nicht mit der Beendigung seiner Tätigkeit und dem Abzug von der Baustelle. Er muss die von ihm geschaffene Gefahrenquelle sichern. Hierzu kann er entweder selbst für eine dauerhafte Absicherung während seiner Abwesenheit sorgen oder die Verantwortung jemand anderem übertragen.

Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) München einen Bauunternehmer. Dieser hatte als Subunternehmer auf einer Tiefbaustelle nach Fertigstellung der von ihm übernommenen Bauleistungen die Baustelle geräumt. Hierbei hatte er keine weitere Absicherung vorgenommen. Als ein Radfahrer nachts gegen die quer über den Radweg verlaufende provisorische Wasserversorgungsleitung fuhr, stürzte dieser und verletzte sich dabei schwer.

Das OLG war der Ansicht, dass für den Schaden des Radfahrers der Subunternehmer einstehen müsse. Er habe die von ihm verlegten Schlauchleitungen unzureichend gesichert. Es seien weder Warnhinweise noch eine Beleuchtung vorhanden gewesen. Damit habe er die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht verletzt. Diese sei auch nicht durch sein Abziehen von der Baustelle beendet gewesen. Er hätte vielmehr die von ihm geschaffene Gefahrenquelle sichern müssen. Dazu hätte er entweder selbst für eine dauerhafte Absicherung während seiner Abwesenheit sorgen oder die Verantwortung jemand anderem übertragen müssen (OLG München, 7 U 3820/04).

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Verkehrssicherungspflicht: Bauunternehmer haftet nicht immer für Schäden durch Bauzaun

Kommt es durch einen umstürzenden Bauzaun zu einem Schaden, ist der Bauunternehmer nicht zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er diesen ordnungsgemäß aufgestellt hat und der Bauzaun ohne sein Wissen später von einem Dritten umgestellt wurde.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken die Klage eines Autofahrers gegen einen Bauunternehmer zurück. Stein des Anstoßes war ein Bauzaun. Dieser war umgestürzt und hatte den Pkw des Autofahrers beschädigt.

Das OLG wies die Schadenersatzklage des Autofahrers zurück. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Bauunternehmers sei nicht nachgewiesen. Das OLG sei nach der Anhörung von Zeugen vielmehr zu der Auffassung gelangt, dass der Bauunternehmer den Bauzaun ordnungsgemäß und verkehrssicher aufgestellt hätte. Nachdem er mit seinen Arbeiten an der Baustelle fertig gewesen sei, habe er den Bauzaun für weitere Arbeiten anderer Betriebe stehen gelassen. Der Bauzaun wurde später durch einen anderen Unternehmer verschoben, so dass ein verkehrsunsicherer Zustand hervorgerufen wurde. Der Bauunternehmer sei auch nicht verpflichtet gewesen, in bestimmten Zeitintervallen den Zaun zu kontrollieren. Dies gelte insbesondere, da keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass der Zaun in einem erheblichen Umfang bewegt werden würde (OLG Saarbrücken, 3 U 630/03).

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VOB/A: Bauunternehmer muss die Ausschlusskriterien beachten

Nimmt ein Bauunternehmer an einer öffentlichen Ausschreibung teil, sollte er sich informieren, welche Unterlagen der Auftraggeber als "Ausschlusskriterien" fordert. Fehlt auch nur einer der geforderten Leistungsnachweise, kann ihn das den Auftrag kosten, selbst wenn er das wirtschaftlich günstigste Angebot abgegeben hat.

Das gilt sogar, wenn ihn der Auftraggeber auf sein Versäumnis hingewiesen und ihm zugestanden hat, den fehlenden Eignungsnachweis nachzureichen. Bemerkt das ein Wettbewerber und reicht einen Nachprüfungsantrag ein, muss der Bauunternehmer von der Ausschreibung ausgeschlossen werden. So lautet eine aktuelle Entscheidung der Vergabekammer des Bundes (Vergabekammer Bund, VK 1-35/05).

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WEG: Einigung über Standort der Mülltonnen

Mangels abweichender Bestimmung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kommt der Einzeichnung des Standorts der Müllbehälter im Aufteilungsplan keine verbindliche Wirkung zu. Die Wohnungseigentümer können daher mit Stimmenmehrheit eine Verlegung des Standorts beschließen.

Mit dieser Entscheidung beendete das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Streit mehrerer Wohnungseigentümer, der am Standort der Mülltonnen entbrannt war. Das BayObLG machte deutlich, dass die Wohnungseigentümer wirksam eine Verlegung des Mülltonnenstandorts beschließen konnten. Zur Begründung führte es aus, dass eine Einzeichnung der Mülltonnen im Aufteilungsplan einem solchen Beschluss nicht entgegenstehe. Der Aufteilungsplan habe nämlich die Aufgabe, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen. In der Praxis werde als Aufteilungsplan meist ein vom Architekten gezeichneter Bauplan verwendet. Der Plan enthalte deshalb üblicherweise zusätzliche Einzeichnungen, wie etwa Bepflanzungen oder den Platz für die Müllbehälter. Soweit in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Bestimmung hierzu getroffen sei, hätten diese zusätzlichen Einzeichnungen keine wohnungseigentumsrechtliche Bedeutung. Da im vorliegenden Fall weder die Teilungserklärung noch die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung über den Standort der Müllbehälter enthalten würden, sei der Standort nicht verbindlich festgelegt. Sei aber keine verbindliche Festlegung vorhanden, könnten die Wohnungseigentümer einen anderen Standort mit Mehrheit beschließen, weil es dabei um den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gehe (BayObLG, 2Z BR 73/04).

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Beiträge vom Juli 2005


VOB/B: Umfang der Aufklärungspflicht über mangelhafte Planung

Immer wieder stellen sich im Tagesgeschäft folgende Fragen: Kann der Bauunternehmer gefahrlos auf Basis der vom Architekten vorgelegten Pläne bauen? Wann muss er den Auftraggeber darauf hinweisen, dass eine Ausführung auf Basis von Plänen, die nicht mehr mit denen übereinstimmen, die Vertragsinhalt waren, den Werkerfolg nicht erzielen kann?

Die Risiken sind groß: Unterlässt der Bauunternehmer den Bedenkenhinweis und ist das Werk später mangelhaft oder gar unbrauchbar, verliert er im Zweifel seinen Werklohnanspruch bzw. haftet für Schadenersatzansprüche des Bauherrn.

Hinweise, wie sich der Bauunternehmer in der Praxis verhalten sollte, enthält eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Danach gilt in diesem Fall ausnahmsweise der Grundsatz: "Schweigen ist Silber, Reden ist Gold". Der BGH sieht es als seine Mindestaufgabe an, den Architekten nach den Gründen für die Abweichung zu fragen und außerdem zu klären, ob diese Abweichung mit dem Auftraggeber abgestimmt ist. Führt er die Arbeiten dagegen stillschweigend aus, hat er nach Ansicht des BGH eine gewichtige Ursache für den Schaden gesetzt. Diesen hätte er nämlich bei gebotener Prüfung und Mitteilung von Bedenken an den Auftraggeber verhindern können (BGH, VII ZR 328/03).

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Mangelhaftes Werk: Architekt haftet nur für Planungsfehler

Ein Architekt haftet nur bei fehlerhafter Planung, nicht aber für eine mangelhafte Bauaufsicht. Ist Letztere - neben einer fehlerhaften Ausführung - verantwortlich dafür, dass das Werk mangelhaft ist, kann der Architekt die Haftung im Innenverhältnis voll auf das Bauunternehmen abwälzen.

Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz, die durch einen Nichtannahme-Beschluss des Bundesgerichtshofs rechtskräftig geworden ist (OLG Koblenz, 8 U 397/03).

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Liquidität: Wer trägt Kosten der Fertigstellungsbescheinigung?

Damit der Bauunternehmer schneller an seinen Werklohn kommt, hat der Gesetzgeber im Jahr 2000 die "Fertigstellungsbescheinigung" in § 641a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geschaffen. Danach steht es der Abnahme gleich, wenn er von einem Gutachter eine Bescheinigung erhält, dass das Werk fertig gestellt und frei von Mängeln ist.

Dieses Instrument ist für den Bauunternehmer aber nur interessant, wenn er auch die Kosten für den Sachverständigen erstattet bekommt. Das ist nicht der Fall, wenn er auf Basis der Fertigstellungsbescheinigung Werklohnklage im gewöhnlichen Erkenntnisverfahren gegen den Auftraggeber erhebt. Das hat das Landgericht (LG) Frankenthal entschieden.

Die Auslagen für den Sachverständigen erhält der Bauunternehmer im Rahmen der Verfahrenskosten nur in folgenden Fällen erstattet:

  • Er hat gegen den Auftraggeber einen materiell-rechtlichen Anspruch. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Auftraggeber die Abnahme zu Unrecht wegen Mängeln verweigert hat und sich daher gemäß § 286 BGB mit der Abnahme in Verzug befindet.

  • Es handelt sich um notwendige Kosten der Rechtsverfolgung im Sinne von § 91 Zivilprozessordnung (ZPO). Das ist der Fall, wenn der Bauunternehmer im Wege der Urkundsklage nach §§ 592 ff. ZPO vorgeht, weil er die Fertigstellungsbescheinigung benötigt, um die Fälligkeit seines Werklohnanspruchs zu begründen.

(LG Frankenthal, 8 T 142/04)

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Beiträge vom Juni 2005


Hauskauf: Arglistige Täuschung beim Kauf eines Wohnhauses

Täuscht der Verkäufer eines Wohnhauses den Käufer über das Vorhandensein einer Fußbodenheizung, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz verlangen.

Mit dieser Begründung gab das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe einer Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrags statt. Geklagt hatte der Käufer eines Wohnhauses, das aus einem Haupthaus und einem Nebenhaus mit zwei Räumen bestand. Beide Häuser waren ursprünglich mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Die Fußbodenheizung des Nebenhauses war einige Jahre zuvor wegen Undichtigkeit ausgefallen. Darauf ließ der Verkäufer die Heizungsrohre kappen und eine Radiatorenheizung einbauen. Wegen der fehlenden Fußbodenheizung im Nebenhaus und weiterer behaupteter Mängel verlangte der Käufer wegen arglistiger Täuschung die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadenersatz. Der Verkäufer bestritt die Mängel. Er wies zudem auf deren Erkennbarkeit hin und erklärte, dass er den Käufer auf das Nichtfunktionieren der Fußbodenheizung im Nebenhaus hingewiesen hätte.

Das OLG führte aus, dass der Verkäufer dem Käufer vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags arglistig vorgespiegelt habe, im Nebenhaus befinde sich - neben der Radiatorenheizung - eine funktionierende Fußbodenheizung. Der Anspruch des Käufers geht insbesondere auf Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz von Folgekosten Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks unter Abzug einer monatlichen Nutzungsentschädigung. Der OLG stützt seine Überzeugung auf eine umfassende Würdigung des Parteivortrags, der Angaben des informatorisch gehörten Verkäufers, der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme und die von den Parteien vorgelegten Urkunden. Der Nachweis, dass die fehlende Fußbodenheizung dem Käufer bekannt oder die arglistige Vorspiegelung für den Kaufentschluss ohne jede Bedeutung war, sei dem Verkäufer nicht gelungen (OLG Karlsruhe, 10 U 37/04).

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VOB/B: Sicherheitsaustausch nach § 17 VOB/B

Macht der Auftragnehmer von seinem Recht nach § 17 Nr. 3 VOB/B Gebrauch und stellt er seinem Auftraggeber für einen Bareinbehalt eine Austauschsicherheit (z.B. Gewährleistungsbürgschaft), muss der Auftraggeber die einbehaltene Barsicherheit unverzüglich an ihn auszahlen. Es kommt dabei nicht darauf an, wann der Auftragnehmer das Wahlrecht ausübt, sondern nur dass der Sicherungsfall noch nicht eingetreten war.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig einem Auftraggeber ins Stammbuch geschrieben, der weder die Barsicherheit noch die Gewährleistungsbürgschaft auszahlen wollte. Sein Argument: Nach der Schlussrechnungsprüfung habe sich herausgestellt, dass auf Grund von Gegenrechten kein Vergütungsanspruch mehr bestünde. Das OLG stellte dazu klar, dass eine Aufrechnung mit Gegenforderungen nur in Frage komme, wenn der Sicherungsfall bereits eingetreten sei. Das sei im konkreten Fall nicht so gewesen. Aber selbst wenn der Sicherungsfall eingetreten sei, müsse der Auftraggeber das Austauschbegehren akzeptieren. Er dürfe seine Ansprüche nämlich nur in Höhe der vereinbarten Sicherheit wahren und nicht doppelt (OLG Schleswig, 9 U 43/04).

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Werkvertragsrecht: Sicherheit nach § 648a BGB und Kosten der Ersatzvornahme

Verlangt der Auftragnehmer von seinem Auftraggeber nach der Abnahme des Werks vergeblich eine Sicherheit gemäß § 648a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), kann er die Mängelbeseitigung verweigern und kommt trotzdem nicht in Verzug. Lässt der Auftraggeber danach die Mängel im Wege der Ersatzvornahme beseitigen, ist er nicht berechtigt, beim Auftragnehmer die Ersatzvornahmekosten durch Aufrechnung mit dessen Werklohn geltend zu machen.

Wichtig: Wird dem Auftraggeber noch eine Nachfrist gesetzt, bis zu der er die Sicherheit beibringen muss, und lässt er diese Frist verstreichen, kann der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung endgültig verweigern. In diesem Fall erhält er jedoch nur eine um die Mängelbeseitigungskosten geminderte Vergütung (OLG Düsseldorf, 22 U 108/03).

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WEG: Parabolantenne trotz Kabelanschluss?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jüngst mit dem Anbringen von Parabolantennen bei vorhandenem Kabelanschluss im Wohnraummietrecht befasst. Dabei hat er klargestellt, dass auch in einer Eigentümergemeinschaft folgende Grundsätze gelten:

  • Selbst bei vorhandenem Kabelanschluss kann das besondere Informationsinteresse eines ausländischen Wohnungseigentümers dazu führen, dass die übrigen Eigentümer den Nachteil hinnehmen müssen, der für den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage mit einer auf dem Balkon einer Wohnung aufgestellten Parabolantenne verbunden ist.

  • Die Eigentümer können durch Vereinbarung einschränkende Voraussetzungen bestimmen und das Anbringen von Parabolantennen auch generell verbieten. Auf Grund einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB können solche Vereinbarungen aber unwirksam sein, wenn es für ein Festhalten vor allem an einem generellen Verbot an einem berechtigten Interesse fehlt.

  • Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluss angeordnet werden. Ein solcher Beschluss ist jedoch grundsätzlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Zur Nichtigkeit führt es allerdings, wenn mit dem Beschluss eine Vereinbarung abgeändert wird (BGH, V ZB 51/03).

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Beiträge vom Mai 2005


Rechnungsausgleich: Skonto nur bei vollständiger Zahlung

Ein Skontoabzug ist nur bei einer vollständigen Zahlung möglich.

Dies bestätigte nun der Bundesgerichtshof (BGH) und wies die Nichtzulassungsbeschwerde eines Bauherrn zurück, der sich mit der gleichlautenden Entscheidung des Kammergerichts (KG) nicht abfinden wollte. Der BGH machte deutlich, dass der Bauunternehmer den Skontoabzug üblicherweise nur deshalb gestatte, um eine vollständige Zahlung zu erlangen. Daher sei ein Skontoabzug bereits ausgeschlossen, wenn die Teilzahlung nur unerheblich hinter dem Rechnungsbetrag zurückbleibe (BGH, VII ZR 22/04; KG, 4 U 263/01).

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Baugenehmigungsgebühr für Sendemast: Je höher desto teurer?

Die Bemessung einer Baugenehmigungsgebühr für einen Mobilfunkmast im GSM-Netz (Global System for Mobile Communication) nach der Höhe des Sendemasts verstößt gegen gebührenrechtliche Prinzipien.

Aus diesem Grund erklärte das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz einen Gebührenbescheid für unwirksam. Die Klägerin, die ein Mobilfunkunternehmen betreibt, erhielt die Baugenehmigung für die Errichtung eines 22,05 m hohen Gittermasts mit Betonfundament und Betriebsgebäude. Hierfür verlangte die Baugenehmigungsbehörde eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 1.949,30 EUR. Dabei berücksichtigte sie nach einem Rundschreiben des Ministeriums der Finanzen die Höhe des Masts.

Diese Gebührenberechnung sei nach Ansicht des OVG falsch. Sehe das Gebührenverzeichnis einen Rahmen vor, müsse bei der Bemessung einer Gebühr neben dem Verwaltungsaufwand auch die Bedeutung, d.h. der wirtschaftliche Wert oder der sonstige Nutzen der Baugenehmigung für den Bauherrn berücksichtigt werden. Der wirtschaftliche Wert eines Funkmasts im GSM-Netz stehe allerdings nicht im Zusammenhang mit der Höhe des Masts. Bei diesem Netz handele es sich um ein großflächiges Zellularnetz, für dessen Reichweite die Höhe der Sendemasten unerheblich sei. Die Masthöhe diene lediglich dem Ausgleich der Topographie, ohne dass dies für die Klägerin einen gesteigerten wirtschaftlichen Nutzen bringe (OVG Rheinland-Pfalz, 12 A 11833/04.OVG).

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Beiträge vom April 2006


Haftung: Erkundungspflicht nach Versorgungsleitungen hat Grenzen

Plant ein Bauunternehmer auf einem Privatgrundstück Grabungsarbeiten, muss er nicht ohne weiteres damit rechnen, dass auf dem Grundstück unterirdische Versorgungsleitungen verlaufen. Deshalb ist er nur dann verpflichtet, sich bei den örtlichen Energieversorgungsunternehmen zu erkundigen, wenn es konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass auf dem Grundstück tatsächlich Leitungen unterirdisch verlegt sind.

Das hat jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Ein Bauunternehmer komme seiner Sorgfaltspflicht nach, so der BGH, wenn

  • er die Hausanschlussleitung von Hand ausgeschachtet habe
  • er deren Verlauf geprüft habe und
  • er erst den Bagger eingesetzt habe, nachdem der Eigentümer auf entsprechende Nachfrage die Auskunft gegeben hatte, es existiere keine weitere Versorgungsleitung im Grundstück.

Wichtig: Das Urteil betraf eine Baumaßnahme (Regenentwässerung) in den neuen Bundesländern. Dort besteht bis 2010 eine Übergangsregelung. Energieversorger sind bis dahin nicht verpflichtet, den Verlauf des Stammkabels im Grundbuch eintragen zu lassen oder dem Grundstückseigentümer mitzuteilen. Trotz dieser Sachlage sah der BGH keine erhöhten Erkundungspflichten des Bauunternehmens (BGH, VI Z R 33/05).

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Bauvertrag: Rücktritt ist möglich, wenn Mangel auch nach drei Versuchen nicht beseitigt werden kann

Der Bauherr kann von einem Bauvertrag zurücktreten, wenn der Unternehmer auch nach drei Nacherfüllungsversuchen nach Abnahme einen erheblichen Mangel noch nicht beseitigt hat.

Dies machte das Oberlandesgericht (OLG) Bremen deutlich. Streitpunkt war ein Wintergarten, in den es auch nach drei Mangelbeseitigungsversuchen des Unternehmers weiter hineinregnete. Das OLG führte aus, dass mit der wirksamen Rücktrittserklärung des Bauherrn ein Rückabwicklungsverhältnis entstehe. Damit entfalle der Werklohnanspruch des Unternehmers. Er müsse zudem bereits gezahlte Abschläge zurückzahlen. Schließlich müsse er die erbrachte Bauleistung wieder abbauen und vom Grundstück des Bauherrn beseitigen (OLG Bremen, 1 U 32/05).

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Werkvertragsrecht: Haftung des Bauunternehmers trotz Aufsichtspflichtverletzung des Statikers

Die Risikoverteilung bei Baumängeln geht nach wie vor einseitig zu Lasten der Bauunternehmer. Das ist das Resultat einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg. Es ist nämlich der Meinung (und diese wird auch von anderen OLG geteilt), dass Architekten und Ingenieure nur gegenüber dem Bauherrn haften, wenn Fehler bei der Objektüberwachung geschehen. Bauunternehmer haben dagegen keinen Anspruch auf Überwachung durch die planenden Berufe. Entsprechend kann der Bauunternehmer bei etwaigen Mängeln dem Architekten oder Ingenieur nicht entgegenhalten, er hätte ihn nicht genügend beaufsichtigt. Der Bauunternehmer haftet für den Mangel voll (OLG Oldenburg, 8 U 161/05).

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Beiträge vom März 2006


Projektentwicklung: Datumsmäßig unbestimmte Mietverträge bleiben zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine wichtige Entscheidung für Bauträger und Projektentwickler getroffen. Hiernach ist die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.

Mit diesem Spruch haben die BGH-Richter ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden aufgehoben. Hätte dieses OLG-Urteil Rechtskraft erlangt, wäre das nach Meinung vieler Experten das Ende der Projektentwicklung gewesen. Denn dort ist es Usus und für die Finanzierung auch notwendig, vorab langfristige Mietverträge abzuschließen, ohne dass ein genauer Mietbeginn angegeben wird. Mit dem OLG-Urteil im Rücken wären Mieter dann aber ungeachtet ihrer langfristigen Mietverträge berechtigt gewesen, den Mietvertrag zum Ablauf des ersten Jahres zu kündigen. Das ist nach der BGH-Entscheidung nicht mehr möglich. Projektentwickler haben damit mehr Planungssicherheit (BGH, XII ZR 212/03).

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Bauvertrag: Schlussrechnung objektiv nicht prüfbar - trotzdem fällig?

Hat der Auftraggeber eines Vertrags, in dem die VOB/B vereinbart worden ist, nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Schlussrechnung Einwendungen gegen deren Prüfbarkeit erhoben, wird der Werklohn auch bei einer objektiv nicht prüfbaren Rechnung fällig.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Generalübernehmervertrags, in dem die klagende Generalübernehmerin die schlüsselfertige Erstellung von 30 Einfamilienhäusern übernommen hatte. Für die zu erstellenden Häuser wurden Brutto-Festpreise vereinbart. Nachdem sie einen Teil der Häuser fertig gestellt hatte, stellte die Generalübernehmerin ihre Arbeiten ein. Die Bauherrin kündigte daraufhin den Vertrag und ließ die restlichen Arbeiten durch die bisherigen Subunternehmer ausführen. Die Schlussrechnung der Generalübernehmerin wurde seitens der Bauherrin nach vier Monaten wegen fehlender Prüfbarkeit gerügt.

Diese Rüge erfolgte nach Ansicht des BGH zu spät. Zwar müsse bei einem vorzeitig beendeten Pauschalvertrag grundsätzlich die erbrachte Leistung im Einzelnen aufgezeigt werden. Weiterhin sei eine Abgrenzung des ausgeführten vom nicht ausgeführten Teil und eine Bewertung der erbrachten Leistung vorzunehmen. Dies gelte jedoch nicht, wenn der Auftraggeber innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Schlussrechnung keine Einwendungen erheben würde. Spätere Einwendungen würden gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen. Bei nicht fristgerechten Einwendungen würde eine Sachprüfung erfolgen, ob die Forderung berechtigt sei. Bei ausreichender Grundlage könne der Werklohn auch geschätzt werden (BGH, VII ZR 50/04).

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VOB/B: Unwirksame Klausel zum Sicherheitseinbehalt

Eine vertragliche Regelung in einem VOB-Vertrag, bei der § 17 VOB/B abbedungen ist und in der der Auftraggeber dem Bauunternehmer lediglich einräumt, den fünfprozentigen Sicherheitseinbehalt sechs Monate nach Abnahme durch Stellung einer Bankbürgschaft abzulösen, verstößt gegen die guten Sitten. Die Vertragsklausel ist unwirksam. Der Bauunternehmer kann den Sicherheitseinbehalt zurückfordern. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig entschieden (OLG Schleswig, 11 U 90/04).

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Bauantrag: Wann sind geringere Tiefen der Abstandsflächen zulässig?

Beim Errichten eines Gebäudes muss darauf geachtet werden, dass vor Außenwänden von anderen Gebäuden Flächen freizuhalten sind. Dazu geben die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer bestimmte Abstandsflächen vor, die eingehalten werden müssen. In Einzelfällen sind - abhängig vom jeweiligen Bundesland - bestimmte Ausnahmen möglich.

So können in NRW in bebauten Gebieten geringere Tiefen der Abstandsflächen gestattet oder verlangt werden. Voraussetzung ist, dass die Gestaltung des Straßenbildes oder besondere städtebauliche Verhältnisse dies unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange rechtfertigen und Gründe des Brandschutzes nicht entgegenstehen. Zu berücksichtigen ist dabei aber, dass immer besondere städtebauliche Verhältnisse für eine Unterschreitung der Abstandsfläche gegeben sein müssen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn ein die Abstandsfläche einhaltendes Gebäude störend aus dem Rahmen eines sonst durch im Wesentlichen einheitliche Bebauung geprägten Straßen- oder Umgebungsbildes fallen würde. Liegt keiner der ausdrücklich in der Bauordnung geregelten "Abweichungsfälle" vor, kann die Erteilung einer Abweichung auch noch in Betracht kommen, wenn eine atypische Grundstückssituation vorliegt, die von dem gesetzlich vorgesehenen Normalfall so deutlich abweicht, dass die strikte Anwendung des Gesetzes zu Ergebnissen führt, die der Zielrichtung der Norm nicht entsprechen (OVG Nordrhein-Westfalen, 7 B 1411/05).

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WEG: Gebrauch einer Trockensauna im Kellerraum kann zulässig sein

Die Bezeichnung "Kellerraum" in der Teilungserklärung stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Damit dürfen die Räume grundsätzlich nur als Kellerräume genutzt werden.

Diese Klarstellung traf nun das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Es wies jedoch darauf hin, dass auch eine andere Nutzung zulässig sei, sofern sie nicht mehr störe oder beeinträchtige als eine Nutzung als Keller. In der betreffenden Entscheidung ließ es daher den Gebrauch einer Trockensauna im Kellerraum zu. Diese Nutzung führe nicht zu einer zusätzlichen Geruchs- oder Geräuschbelästigung (OLG Frankfurt a.M., 20 W 378/03).

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Beiträge vom Februar 2006


Vertragsrecht: Ablösung von Sicherheitseinbehalt durch Bankbürgschaft

Ist vereinbart, dass eine Gewährleistungsbürgschaft durch die Vorlage einer unbefristeten Bankbürgschaft abgelöst werden kann, muss der Auftraggeber den Sicherheitseinbehalt an den Unternehmer auszahlen.

Diese Entscheidung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH). Unterlasse der Auftraggeber dies und lasse er auch eine vom Unternehmer gesetzte Nachfrist verstreichen, den Einbehalt auf ein Sperrkonto einzuzahlen, habe er das Recht auf jede Sicherheit verloren. Er müsse dann den aus der Schlussrechnung zurückgehaltenen Betrag auszahlen und auch die Bürgschaft zurückgeben (BGH, VII ZR 11/04).

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Bauträgervertrag: Mängelbeseitigung oder Rückabwicklung des Vertrags?

Bauträger müssen es sich künftig sehr genau überlegen, ob sie sich auf eine Rückabwicklung des Vertrags einlassen oder reklamierte Mängel beseitigen. Das gilt vor allem, wenn der Eigentümer schon einige Jahre in der Wohnung wohnt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nämlich entschieden, dass sich der Nutzungsvorteil des Eigentümers nur nach der zeitanteiligen linearen Wertminderung im Vergleich zwischen der tatsächlichen Nutzung und der voraussichtlichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren berechnet. Bemessungsgrundlage für die Wertminderung durch die Bewohnung ist dabei nicht der Kaufpreis, sondern der tatsächliche Wert der mangelhaften Immobilie. Folge im konkreten Fall: Der Eigentümer musste nur einen Nutzungsvorteil von 9.331 EUR zahlen - und nicht den fiktiven Mietzins, den der Bauträger angesetzt hatte. Der hätte sich auf 47.462 EUR belaufen.

Wichtig: Bei einer Rückabwicklung im Wege des Großen Schadenersatzes muss der Bauträger dem Eigentümer auch noch die Finanzierungskosten ersetzen. Wer als Bauträger in eine ähnliche Lage kommt, sollte also eine schnelle Entscheidung herbeiführen, ob der Mangel beseitigt oder der Vertrag rückabgewickelt wird. Nach dieser Entscheidung ist die Mangelbeseitigung meist der günstigere Weg (BGH, VII ZR 325/03).

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Gewährleistungsbürgschaft: Nachträgliche Veränderung der Verpflichtung ist nicht möglich

Der Hauptschuldner kann die Verpflichtung des Bürgen nicht per Rechtsgeschäft verändern.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Köln in einem Fall hin, in dem die ursprünglich vereinbarte förmliche Abnahme durch eine konkludente Abnahme ersetzt wurde. Dies stelle nach Ansicht des OLG eine nachträgliche Vereinbarung dar, die den Bürgen nicht binde. Solle nämlich die Bürgschaft die vertragsgemäße Gewährleistung für fertiggestellte und abgenommene Arbeiten sicherstellen, müsse die Haftung des Bürgen von der ursprünglich vereinbarten förmlichen Abnahme abhängen. Anderenfalls werde dem Bürgen möglicherweise ein Streit darüber aufgenötigt, ob eine konkludente Abnahme in Kenntnis eines Mangels erfolgt sei oder nicht (OLG Köln, 17 U 170/03).

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WEG: Ausbau des Speichers zu Wohnzwecken bedarf der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer

Der Ausbau eines Speichers zu Wohnzwecken stellt eine bauliche Veränderung dar, die wegen der damit verbundenen intensiveren Nutzungsmöglichkeit regelmäßig die übrigen Wohnungseigentümer in ihren Rechten beeinträchtigt und daher deren Zustimmung bedarf.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München. Es wies aber auch darauf hin, dass es keine Regel ohne Ausnahme gebe. Bestehe nämlich wie im zu Grunde liegenden Fall die Wohnanlage aus selbstständigen Einfamilienhäusern, liege kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer vor. Die Wohnnutzung des einzelnen Raums im Dachgeschoss innerhalb der Wohnung lasse keine Belegung des Hauses mit weiteren Personen erwarten. Entsprechend ergebe sich keine wesentlich intensivere und damit auch störendere Nutzung. Folge sei, dass die anderen Wohnungseigentümer keine Beseitigung des Ausbaus verlangen könnten (OLG München, 34 Wx 28/05).

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Beiträge vom Januar 2006


Subunternehmer: Abtretung des Werklohnanspruchs als Sicherheit ist nicht ausreichend

Verlangt ein Subunternehmer von einem Generalunternehmer eine Sicherheit nach § 648a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), so kann er auf einer Sicherheit bestehen. Er muss sich nicht damit zufrieden geben, wenn ihm der Generalunternehmer eine Bankbürgschaft abtreten will, die seine Werklohnansprüche gegen den Auftraggeber sichern. Dies stellt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) keine hinreichende Sicherheitsleistung nach § 648a BGB dar.

Der Grund: § 648a BGB fordert, dass dem Subunternehmer aus einer Garantie oder einem sonstigen Zahlungsversprechen ein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen den Bürgen entsteht. Dieser Zahlungsanspruch muss unmittelbar seinen Werklohnanspruch sichern. Dies ist nicht der Fall, wenn ihm der Generalunternehmer den Werklohnanspruch gegen den Auftraggeber abtritt, auch wenn dieser Anspruch durch eine Bürgschaft im Sinne des § 648a BGB gesichert ist. Denn in einem solchen Fall könnte der Bürge dem Subunternehmer als Nachunternehmer Einwendungen entgegensetzen, die der abgetretenen Werklohnforderung entgegenstehen. Diese könnten aus einem Vertragsverhältnis resultieren, an dem er nicht beteiligt ist und auf das er keinen rechtlichen Einfluss hat. Außerdem hätte er für seine vertraglichen Ansprüche keine Sicherung mehr, wenn der Auftraggeber des Generalunternehmers die Forderung anerkennt und der Bürge mit befreiender Wirkung an den Generalunternehmer zahlt (BGH, VII ZR 152/05).

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Fußbodenbelag: Verkäufer muss Eignung bestimmter Kleber nicht überprüfen

Den Verkäufer eines Fußbodenbelags trifft üblicherweise keine Überprüfungspflicht hinsichtlich der Eignung bestimmter Kleber.

Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. den Käufer des Fußbodenbelags zur Zahlung des Kaufpreises. Dieser hatte die Zahlung mit der Begründung verweigert, der Verkäufer habe ihn falsch beraten, so dass ein Schaden entstanden sei.

Das OLG folgte dieser Argumentation jedoch nicht. Der Verkäufer habe keine zum Schadenersatz führende Pflichtverletzung begangen. Der Käufer habe nicht annehmen können, dass der Verkäufer die Verträglichkeit des Bodenbelags mit allen auf dem Markt befindlichen Klebern selbst vornehme. Der Verkäufer könne sich bei einer Beratung seiner Kunden vielmehr auf entsprechende Empfehlungen des Kleberherstellers verlassen. Etwas anderes gelte nur, wenn sich Anhaltspunkte ergäben, dass diese Empfehlungen unzutreffend sein könnten. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall gewesen (OLG Frankfurt a.M., 26 U 67/04).

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Arbeitsgemeinschaft (Arge): Auseinandersetzung bei Insolvenz eines Arge-Partners

Bei der Abrechnung von Leistungen eines Partners innerhalb einer Arbeitsgemeinschaft (Arge) gilt der Grundsatz "Gesellschaftsrecht bricht Insolvenzrecht".

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln bedeutet für den an einer Arge beteiligten Bauunternehmer: Für Leistungen, die der Arge-Partner im Zeitraum zwischen Insolvenzantrag und -eröffnung erbracht hat, kann der Insolvenzverwalter keine Vergütung außerhalb der Auseinandersetzungsbilanz verlangen. Erst das Ergebnis der Auseinandersetzungsbilanz fällt in die Insolvenzmasse. Ergibt sich aus ihr ein negativer Ergebnisanteil des Arge-Partners (wie im Urteilsfall), hat der Insolvenzverwalter an die Arge überhaupt keine Ansprüche (OLG Köln, 2 U 28/05).

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WEG: Wer auf eigene Kosten einen Wintergarten baut, muss auch die Folgekosten tragen

Gestatten die übrigen Wohnungseigentümer durch Beschluss die Errichtung eines Wintergartens bei "Selbstfinanzierung" durch den die bauliche Veränderung vornehmenden Wohnungseigentümer, so ist dieser allein verpflichtet, die im Bereich der Wintergartenkonstruktion durch Feuchtigkeitsschäden entstehenden Folgekosten zu tragen.

Mit dieser Entscheidung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einen Wohnungseigentümer, der die Wohnungseigentümergemeinschaft mit den Kosten der Mängelbeseitigung belasten wollte. Das OLG führte aus, dass eine andere Auslegung des seinerzeitigen Beschlusses im vorliegenden Fall nicht möglich sei. Die anderen Wohnungseigentümer hätten kein Interesse daran, eine von ihnen nicht nutzbare Baumaßnahme zu genehmigen und anschließend mit Folgekosten belastet zu werden. Der Beschluss sei vielmehr dahingehend zu verstehen, dass sie mit keinerlei Kosten der Baumaßnahme - aus welchen Gründen auch immer - belastet werden wollten (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 92/05).

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