Rechtsprechung zum Mietrecht und Nachbarrecht (2005)

Jahr: 2003, 2004, 2005, 2006, 2007

 

Die folgenden Beiträge sind nach bestem Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es jedoch notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen.

 

Beiträge vom Dezember 2005:

 

Beiträge vom November 2005:

 

Beiträge vom Oktober 2005:

 

Beiträge vom September 2005:

 

Beiträge vom August 2005:

 

Beiträge vom Juli 2005:

 

Beiträge vom Juni 2005:

 

Beiträge vom Mai 2005:

 

Beiträge vom April 2005:

 

Beiträge vom März 2005:

 

Beiträge vom Februar 2005:

 

Beiträge vom Januar 2005:

 


Beiträge vom Dezember 2005


Nießbrauch: Muss der vermietende Nießbraucher dem mietenden Eigentümer die Instandhaltung zahlen?

Enthält der Mietvertrag zwischen dem Vermieter, dem der Nießbrauch an der Sache zusteht, und dem Eigentümer, der die Sache gemietet hat, keine den Nießbrauch und die gesetzliche Lastenverteilung berührende Vereinbarung, wird hierdurch die vom Gesetz vorgegebene Verteilung der Pflichten zwischen Eigentümer und Nießbraucher nicht abbedungen. Der Eigentümer kann daher vom Nießbraucher keine Instandhaltung der Mietsache (hier: Erneuerung der Elektroinstallation) verlangen.

Diese Klarstellung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH) in folgendem Fall: Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Dieses ist zu Gunsten der Beklagten mit einem lebenslangen Nießbrauch belastet. Er hat eine in diesem Haus gelegene Wohnung von der Beklagten gemietet. Wegen Sicherheitsmängeln hat der Kläger die Beklagte vergeblich zur Erneuerung der gesamten Elektroinstallation aufgefordert. Seine Klage auf Zahlung eines Kostenvorschusses wurde abgewiesen.

Der BGH hat diese Entscheidung bestätigt. Er führt aus, dass der Mieter grundsätzlich zur Mangelbeseitigung durch Ersatzvornahme berechtigt sei. Daher könne er die erforderlichen Aufwendungen erstattet verlangen, wenn die Wohnung einen Mangel aufweise. Hierzu könne er einen Kostenvorschuss beanspruchen. Der Vorschussanspruch stehe dem Mieter grundsätzlich auch zu, wenn der Vermieter das Grundstück nur in Ausübung seines Nießbrauchs vermietet habe. Eine Ausnahme gelte jedoch, wenn der Mieter zugleich Eigentümer des mit dem Nießbrauch belasteten Grundstücks sei. Würde der Nießbraucher die geforderte Erneuerung der Elektroinstallation durchführen, könne er gemäß § 1049 BGB seinerseits vom Eigentümer Ersatz seiner Aufwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen. Es verstoße daher gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn der Eigentümer einen Betrag fordern könne, den er anschließend sofort zurückzahlen müsse (BGH, VIII ZR 311/04).

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Mietsicherheit: Ändert sich die Kautionshöhe, wenn sich herausstellt, dass die Wohnung kleiner als angenommen ist?

Stellt sich im Laufe des Mietverhältnisses heraus, dass die Wohnungsgröße im Mietvertrag zu hoch angesetzt wurde, kann der Mieter einen Teil der hierauf basierenden Kaution zurückfordern.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, dessen Wohnung entgegen der Angabe von 180 qm im Mietvertrag nur eine Fläche von 154,83 qm hatte. Der Mieter forderte daraufhin eine Neuberechnung der Kaution und Rückzahlung des Differenzbetrags.

Der BGH erläuterte die Rechtslage wie folgt: Eine Mietkaution dürfe höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Maßgeblich für die zulässige Höhe sei die im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung geschuldete Miete. Durch nachträgliche Veränderungen der Miethöhe nach unten oder oben werde die zulässige Kautionshöhe grundsätzlich nicht tangiert. Liege ein Mangel vor, trete zwar teilweise oder vollständige Befreiung von der Mietzinspflicht ein, solange die Gebrauchstauglichkeit herabgesetzt oder aufgehoben sei. Die Minderung habe jedoch keinen Einfluss auf die Berechnung der dreifachen Monatsmiete. Die zulässige Obergrenze der Mietsicherheit könne nicht jeweils davon abhängen, ob und gegebenenfalls welche Mängel vorlägen, in welchem Umfang der Mieter Mängel dem Vermieter anzeige und inwieweit der Vermieter Abhilfe schaffe. Anders liege der Fall allerdings, wenn der Vermieter eine Wohnung vermietet, die - z.B. wegen der tatsächlichen geringeren Wohnungsgröße - von vornherein und auf Dauer einen unbehebbaren Mangel aufweise. Anknüpfungspunkt für die Berechnung der zulässigen Kautionshöhe könne dann nur die geminderte Miete sein, weil der Mieter von Anfang an auch nur diese schulde. Den gezahlten Mehrbetrag könne der Mieter zurückfordern (BGH, VIII ZR 347/04).

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Beiträge vom November 2005


Mieterhöhung: Darf die Ausgangsmiete innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen?

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist nicht deshalb unwirksam, weil sich die Ausgangsmiete innerhalb der Bandbreite der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten örtlichen Vergleichsmiete befindet.

Die Streitfrage in dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) war, ob ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zusätzlich voraussetzt, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das hätte - wie es das Berufungsgericht angenommen hat - zur Folge, dass in einem solchen Fall eine Mieterhöhung nicht erfolgreich verlangt werden kann.

Der BGH hat diese Frage zutreffend verneint. Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handele es sich nicht um einen punktgenauen Wert, sie bewege sich vielmehr in einer bestimmten Spanne. Die Feststellung, ob die verlangte Miete in dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, erfordere im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S. einer Einzelvergleichsmiete. Während für die Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzungsgrundlage zur Verfügung stehe, könne die ortsübliche Vergleichsmiete vom Gericht geschätzt werden. Es könne aber auch ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sei dann die vom Sachverständigen ermittelte Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne.

Hinweis: Der Vermieter hat in den Grenzen des § 558 BGB bereits die Möglichkeit, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, wenn die Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete eine höhere Miete zulässt. Er muss nicht warten, bis wegen allgemeiner Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten die Ausgangsmiete unterhalb der Spanne des Mietspiegels liegt. Liegt die verlangte Miete aber über der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne, ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht (BGH, VIII ZR 322/04).

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Nutzungsentschädigung: Nebenkosten können ohne Nachweis verlangt werden

Liegt kein wirksamer Mietvertrag vor, kann der Eigentümer vom Nutzer eine dem ortsüblichen Mietzins entsprechende Nutzungsentschädigung verlangen. Zusätzlich zur Nutzungsentschädigung können Nebenkosten in ortsüblicher Höhe verlangt werden, über die nicht abzurechnen ist.

Hierauf machte das Kammergericht (KG) aufmerksam. Es verwies weiter darauf, dass dieser "Gebrauchswert" aus Nutzungsentschädigung und Nebenkosten auch in einer Summe verlangt werden könne. Die Nebenkosten müssten dann weder im Einzelnen nachgewiesen werden, noch müsste über sie abgerechnet werden. Entsprechend könnten weder Nachforderungen geltend gemacht werden, noch Rückforderungen wegen nicht verbrauchter Vorschüsse in Betracht kommen (KG, 8 U 166/03).

Hinweis: Diese Entscheidung ist insbesondere in den Fällen wichtig, in denen ein Mieter trotz gekündigtem Mietverhältnis die Wohnung nicht räumt.

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Tierhaltung: Kampfhund ist nicht automatisch Kündigungsgrund

Berechtigt das Halten eines Kampfhunds durch den Mieter den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung?

Diese Frage hat nun das Landgericht (LG) Berlin für einen American Steffordshire verneint. Es hielt nicht einmal die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung für gegeben. Grund: Der Mietvertrag verbot die Hundehaltung nicht. Zudem lebte der Hund bereits seit mehreren Jahren in der Wohnung und war nie auffällig gewesen. Schließlich durfte das Tier auch nach der einschlägigen HundeVO gehalten werden (LG Berlin, 64 S 503/04).

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Beiträge vom Oktober 2005


Gewerberaummiete: Flächenabweichung kann Mangel darstellen

Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen erheblichen Mangel dar.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Im Mittelpunkt des Falls stand ein vermieteter Verkaufsraum, der ca. 10 Prozent kleiner war, als im Grundriss ausgewiesen. Bei den Nebenräumen machte die Differenz sogar ca. 50 Prozent aus. Im Verkaufsraum befanden sich über die vereinbarten zwei Säulen hinaus zwei weitere Säulen, sowie ein zusätzlicher Wandvorsprung. Darüber hinaus war der Türbereich statt 9 m nur 8,03 m breit.

Der BGH hat einen Mangel bejaht. Er hielt die fristlose Kündigung des Mieters für rechtswirksam, da ihm der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Das ergab sich daraus, dass ihm die Mietsache nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, sondern mangelhaft angeboten wurde. "Mangel" bedeute die Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich Vereinbarten. Nehme der Mietvertrag zur Beschreibung der Mieträume auf einen Grundriss Bezug, der wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags sei, hätten die Vertragsparteien eine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich Größe, Raumgestaltung und Zuschnitt getroffen und damit die geschuldete Leistung festgelegt. Würden dann die dem Mieter bei Übergabe angebotenen Räume davon abweichen, handele es sich um einen Mangel der Mietsache (BGH, XII ZR 254/01).

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Beiträge vom September 2005


Formularmietvertrag: Kündigungsverzicht darf nicht mehr als vier Jahre betragen

In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, der in seinem Mietvertrag einen fünfjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hatte. Als er gleichwohl früher ausziehen wollte, kam es zum Streit mit dem Vermieter. Der BGH gab jedoch dem Mieter Recht.

Durch den Kündigungsverzicht werde der Mieter in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, familiären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen seiner Lebensverhältnisse könne er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen. Das gelte insbesondere, wenn die genannten Veränderungen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten seien. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehre, werde es dem Mieter auch kaum möglich sein, zusätzlich eine zweite Wohnung zu unterhalten. Andererseits habe der beiderseitige Kündigungsverzicht auch Vorteile für den Mieter. Er sichere ihn über den gesetzlich vorgesehenen Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ab. Daher sei ein formularmäßiger Kündigungsverzicht im Regelfall nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und für den Mieter erträglich sei. Nach Ansicht des BGH müsse die Grenze hier bei vier Jahren gezogen werden. Das ergebe sich daraus, dass das Gesetz auch in Staffelmietverträgen einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für vier Jahre zulasse (BGH, VIII ZR 27/04).

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Beiträge vom August 2005


Schönheitsreparatur: Wer zu farbig streicht muss doppelt zahlen

Ein Mieter ist in der geschmacklichen Ausgestaltung der Mieträume grundsätzlich weitgehend frei. Er darf dabei aber nicht die Grenzen des normalen Geschmacks in einer Weise überschreiten, dass eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist.

Mit dieser Begründung verurteilte das Kammergericht (KG) einen Mieter zur Finanzierung erneuter Schönheitsreparaturen. Der Mieter hatte zwar kurz vor seinem Auszug neu renoviert. Der Vermieter konnte sich jedoch mit den blau, rot, moosgrün und gelb mit einem zweifarbigen braunen Muster gestrichenen Wänden nicht anfreunden. Zudem beanstandete er, dass die Türrahmen teilweise mit Wandfarbe überstrichen waren. Er verlangte daher die Kosten für eine erneute Renovierung ersetzt.

Das KG hielt die Empörung des Vermieters für berechtigt. Der Mieter hätte durch seine Schönheitsreparaturen den Zustand der Mietsache verschlechtert. Schönheitsreparaturen müssten so erledigt werden, dass der Vertragspartner keinen Schaden erleide. Gegen diese Nebenpflicht verstoße der Mieter, wenn seine Arbeiten zu einer "Verschlimmbesserung" geführt hätten. Handele er schuldhaft, stehe dem Vermieter ein Schadenersatzanspruch zu. Dies sei vorliegend der Fall gewesen. Erst dadurch, dass der Mieter die Wohnung auf eine Art und Weise gestaltet habe, die nicht dem allgemein üblichen Geschmack entspreche, habe er diese in einen nicht oder nur sehr schlecht vermietbaren Zustand versetzt. Allein durch diese Pflichtverletzung sei die Notwendigkeit der Durchführung von erneuten Schönheitsreparaturen vor einer Neuvermietung entstanden (KG Berlin, 8 U 211/04).

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Beiträge vom Juli 2005


Mieterhöhung: Kein rückwirkender Verzug mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen

Ein Mieter gerät nicht rückwirkend mit der Zahlung von Mieterhöhungsbeträgen in Verzug, wenn er dazu verurteilt wird, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters für Zeiträume zuzustimmen, die vor Rechtskraft des Zustimmungsurteils liegen.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters, dessen Vermieter im Februar 2001 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete verlangte. Da der Mieter sein Einverständnis mit der Mieterhöhung verweigerte, erwirkte der Vermieter im Dezember 2002 ein rechtskräftiges Urteil. Danach wurde der Mieter verurteilt, einer Erhöhung der Miete ab Mai 2001 zuzustimmen. Als der Mieter den Differenzbetrag zahlte, verlangte der Vermieter zusätzlich die Zahlung von Verzugszinsen aus den monatlichen Erhöhungsbeträgen.

Der BGH hielt diese Forderung für unbegründet. Zwar müsse der Mieter die Erhöhungsbeträge für den vergangenen Zeitraum ab Mai 2001 nachzahlen. Diese Schuld werde jedoch erst in dem Zeitpunkt fällig, in dem das Zustimmungsurteil rechtskräftig werde. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete setze nach dem Willen des Gesetzgebers eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Stimme der Mieter der Änderung nicht freiwillig zu, trete die Vertragsänderung erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils ein. Der Gesetzgeber habe keine Rückwirkung der Änderung auf den Beginn des Zeitraums angeordnet, für den der Mieter die erhöhte Miete schulde. Deshalb könne der Mieter auch nicht rückwirkend mit der Zahlung der Erhöhungsbeträge in Verzug geraten. Entsprechend habe der Vermieter keinen Anspruch auf Verzugszinsen (BGH, VIII ZR 94/04).

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Nebenkosten: Abfälle aus Apartments für betreutes Wohnen als Abfälle aus Privathaushalten

Bei den in Apartments für betreutes Wohnen einer Seniorenwohnlage anfallenden Abfällen handelt es sich um Abfälle aus privaten Haushaltungen, für die eine abfallrechtliche Grundgebühr zu entrichten ist.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Landkreises, der nach seiner Abfallgebührensatzung für die Abfallentsorgung aus privaten Haushaltungen neben einer Leistungsgebühr, die sich nach Zahl und Größe des Abfallgefäßes bestimmt, zusätzlich für jeden auf dem Grundstück bestehenden Haushalt Grundgebühren erhebt. Für Abfälle aus Industrie, Gewerbe und Verwaltung ist dagegen nach der Satzung lediglich eine Leistungsgebühr zu entrichten. Die Klägerin betreibt eine Seniorenwohnanlage mit Wohneinheiten für betreutes Wohnen und Pflegeplätzen. Der Landkreis berechnete neben einer Leistungsgebühr Grundgebühren in Höhe von jeweils rund 60 EUR für jedes der 62 Apartments. Hiergegen wandte sich die Klägerin. Ihrer Ansicht nach würden die Apartments für betreutes Wohnen keine selbstständigen Haushalte im abfall- bzw. abfallgebührenrechtlichen Sinne darstellen. Vielmehr seien die dort anfallenden Abfälle als gewerbliche Abfälle anzusehen, für die lediglich eine Leistungsgebühr festgesetzt werden dürfe.

Das OVG sah dies jedoch nicht so. Die in den Apartments einer Seniorenwohnanlage anfallenden Abfälle würden vielmehr Abfälle aus privaten Haushaltungen darstellen, wenn dort eine private Haushalts- und Lebensführung stattfinde. Davon sei im konkreten Fall angesichts der mit den Bewohnern der Apartments abgeschlossenen Heimvereinbarung auszugehen. Nach dieser Vereinbarung verpflichte sich die Klägerin ausdrücklich, die Selbstständigkeit, Selbstbestimmung und Selbstverantwortung der Bewohner zu wahren und zu fördern. Die Bewohner könnten sich selbst versorgen. Jede Wohneinheit verfüge über eine Kochgelegenheit. Während Frühstück und Abendessen nur gegen eine zusätzliche Vergütung im Restaurant eingenommen werden könnten, sei zwar das Mittagessen von dem monatlich zu zahlenden Entgelt umfasst, könne aber von den Bewohnern auch selbst zubereitet werden. Damit stehe das eigenverantwortliche Wohnen der älteren Menschen im Vordergrund. Diese erhielten daneben lediglich zusätzliche Serviceleistungen (z.B. Notrufsystem), die gerade die Fortführung der selbstbestimmten Haushaltsführung ermöglichten. Von daher unterscheide sich ihre Lebensführung nicht in erheblicher Weise von einer solchen bei Verbleib in der eigenen Wohnung (OVG Rheinland-Pfalz, 12 A 11963/04.OVG).

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Beiträge vom Juni 2005


Vermieterpfandrecht: Durchsetzung durch Austausch der Türschlösser ist unzulässig

Der Austausch von Türschlössern ist nicht durch das Vermieterpfandrecht gedeckt.

Das musste sich ein Vermieter sagen lassen, der für zwei Jahre Büroräume vermietet hatte. Nach einem Jahr teilte die Mieterin mit, dass sie ihre Geschäfte nach Berlin verlege und die Räume ab Juni nicht mehr benötige. Im Juni und Juli entfernte sie den überwiegenden Teil der Büroeinrichtung. Die Miete für August zahlte sie nicht. Der Vermieter ließ daraufhin die Türschlösser der Büroräume austauschen. In den Räumen befanden sich noch diverse Möbelstücke, ein Kühlschrank und ein Fotokopierer. Die Mieterin weigerte sich danach, die Miete für September zu bezahlen, worauf ihr der Vermieter fristlos kündigte. Mit dieser Kündigung war die Mieterin einverstanden. Sie gab jedoch erst im Januar des Folgejahres die Schlüssel des Mietobjekts an den Vermieter zurück. Der Vermieter begehrte mit seiner Klage die Miete für die Monate August und September sowie monatliche Nutzungsentschädigung für die Zeit von Oktober bis Januar wegen Vorenthaltung der Mietsache.

Das OLG hat ausgeführt, dass der Vermieter für September keinen Anspruch auf Zahlung der Miete habe, da er der Mieterin durch den Austausch der Türschlösser den Besitz der Räume entzogen habe. Der Vermieter habe sich wegen des Mietzinsrückstands vom August nicht in den Besitz der Mieträume setzen dürfen. Das Recht zum Besitz habe die Mieterin vielmehr erst bei Beendigung des Mietvertrags verloren. Der Austausch der Türschlösser sei nicht durch ein Vermieterpfandrecht gedeckt gewesen. Das OLG hat offen gelassen, ob der Vermieter berechtigt war, die eingebrachten Sachen in Besitz zu nehmen. Er habe jedenfalls das Vermieterpfandrecht nicht dadurch geltend machen dürfen, dass er die Türschlösser auswechselte und damit der Mieterin den Besitz der Räume dauerhaft entzog. Es möge zwar sein, dass ein Vermieter unter Umständen auch Gewalt anwenden dürfe, um eine Entfernung eingebrachter Sachen vom Grundstück zu verhindern, dennoch müsse er den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Deshalb müsse er sich zunächst darauf beschränken, einer Entfernung der Gegenstände zu widersprechen. Dies habe er hier nicht getan. Der Vermieter hatte auch keinen Anlass anzunehmen, dass die Mieterin sein Vermieterpfandrecht missachten würde, wenn er einer Entfernung der eingebrachten Sachen widersprechen sollte. Die Mieterin war bis Juli ihren Mietverpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen und hatte auch nicht versucht, sich aus den Mieträumen zu stehlen.

Der Vermieter habe nach Ansicht des OLG auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Das Mietverhältnis sei Ende September beendet gewesen. Die Mieterin habe dem Vermieter die Büroräume danach nicht vorenthalten. Der Vermieter habe sich vielmehr zuvor schon selbst den unmittelbaren Besitz verschafft, indem er die Türschlösser ausgetauscht habe. Damit habe ihm die Mieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr den Besitz vorenthalten. Der Vermieter sei nämlich auch ohne die nicht mehr passenden Schlüssel der Mieterin nicht gehindert gewesen, die Räume anderweitig zu verwenden (OLG Karlsruhe, 10 U 199/03).

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AGB: Eine 10-jährige Bindung bei Mietverträgen über Verbrauchserfassungsgeräte ist zu lang

Mietverträge über Geräte, mit denen der Verbrauch von Heizwärme oder Warmwasser in (Miet-) Wohnungen erfasst wird, können nicht formularmäßig über eine Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen werden.

Eine entsprechende Allgemeine Geschäftsbedingung ist nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. unwirksam. Das Gericht fällte diese Entscheidung in dem Verfahren einer Verbraucherzentrale, die die Verwendung bestimmter AGB-Klauseln untersagen lassen wollte. Beklagt war ein Unternehmen, das die Messung, Erfassung und Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten durchführt. Umstritten war die Wirksamkeit einer Klausel, die für Mietverträge über Verbrauchserfassungsgeräte eine Laufzeit von 10 Jahren vorsah. Zudem hatte das Gericht eine weitere Klausel zu überprüfen, nach der sich die vereinbarte Vertragslaufzeit jeweils um denselben Zeitraum verlängerte, wenn der Vertrag nicht spätestens drei Monate vor Vertragsablauf schriftlich gekündigt wurde.

Das OLG erklärte beide Klauseln für unwirksam, weil sie den Mieter der Geräte wegen der langen Laufzeit unangemessen benachteiligten. Die Laufzeit hindere den Kunden, in absehbarer Zeit zu einem anderen, in Preis oder Service günstigeren Mitbewerber zu wechseln. Auch könnte er nicht von der Möglichkeit Gebrauch machen, auf etwaige technische Neuerungen zurückzugreifen. Aus der Unangemessenheit der vereinbarten Laufzeit ergebe sich zugleich die Unangemessenheit der Verlängerungsklausel. Auch Klauseln, die den Vermieter berechtigen, im Falle des Zahlungsverzugs die Geräte wieder an sich zu nehmen, seien nach Auffassung des OLG unwirksam (OLG Frankfurt a.M., 1 U 230/04).

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Gewerberaummiete: Kosten der Fassadenreinigung umlegbar

Zwar können Nebenkosten im Gewerberaummietrecht leichter auf den Mieter umgelegt werden als in der Wohnraummiete. Völlig frei sind die Parteien dabei jedoch nicht. Immer wieder kommt es daher - vor allem bei "exotischen" Nebenkostenarten - zum Streit darüber, ob entsprechende Umlageklauseln wirksam sind. In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Landgerichts (LG) Frankfurt a.M. ergangen. Danach dürfen die Kosten der Fassadenreinigung bei Geschäftsraum auf den Mieter umgelegt werden (LG Frankfurt a.M., 2-11 S 242/04).

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Beiträge vom Mai 2005


Schönheitsreparaturen: Vermieter hat Anspruch auf Kostenvorschuss des Mieters

Der Vermieter kann während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen verlangen, wenn der Mieter damit in Verzug ist.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in folgendem Fall: In einem Mietvertrag war bestimmt, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden. Bestimmte Fristen für die Durchführung der Arbeiten waren nicht vereinbart. Mit der Klage nahm der Vermieter den Mieter auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von ca. 13.000 EUR zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch. Der Mieter hatte trotz entsprechender Aufforderungen keine Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung ausgeführt. Die Wohnung war renovierungsbedürftig, der Aufwand für die Renovierung belief sich nach einem vorgelegten Kostenvoranschlag auf den eingeklagten Betrag.

Der BGH hat in seiner Entscheidung zunächst auf ein Urteil aus dem Jahre 1990 Bezug genommen. In jener Entscheidung hatte der BGH für einen Fall der Gewerberaummiete ausgesprochen, dass der Vermieter - sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat - auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann. In seiner jetzigen Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass dies auch für die Wohnraummiete gelte. Der Anspruch des Vermieters werde mangels eines Fristenplans fällig, sobald die Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig sei. Dies gelte unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet sei. Damit hat der BGH verschiedentlich anderslautende Entscheidungen der Instanzgerichte nicht gebilligt. Komme der Mieter seiner Pflicht zur Renovierung nicht rechtzeitig nach, könne der Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Kosten verlangen und die Maßnahme selbst durchführen (BGH, VIII ZR 192/04).

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Vertragsbeendigung: Schlüsselrückgabe zeichnet Mieter nicht stets frei

Der Vermieter gerät nicht in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme des Mietobjekts ablehnt, weil vom Mieter dort eine Vielzahl von Gegenständen zurückgelassen worden ist. Das gilt auch, wenn der Vermieter die Schlüssel bereits zurückerhalten hat.

Hierauf machte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter aufmerksam. Der Mieter war ausgezogen und hatte dem Vermieter die Schlüssel zurückgegeben. Dennoch forderte dieser vom Mieter Nutzungsentschädigung. Der Mieter verweigerte die Zahlung, da der Vermieter den Schlüssel bereits an den Nachmieter herausgegeben hatte. Die Forderung des Vermieters erfolge in diesem Fall zu Recht, entschied das OLG. Er habe die Rücknahme des Objekts ablehnen dürfen, da der Mieter zahlreiche Gegenstände zurückgelassen habe. Ein Mieter, der die Schlüssel zurückgebe, die Wohnung aber nicht vollständig räume, erfülle den Rückgabeanspruch des Vermieters nicht vollständig. Dann stelle es nicht einmal ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dar, wenn er dem Nachmieter bereits die Schlüssel für eine Renovierung überlasse (OLG Düsseldorf, I-24 U 157/04).

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Gewerberaummiete: Kosten für "Center-Management" nicht umlagefähig

Die Parteien im Gewerberaummietrecht sind freier in der Umlage von Betriebskosten als ihre "Kollegen" bei der Wohnraummiete. Doch längst nicht alles ist zulässig, wie jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock in folgendem Fall erneut bestätigt hat. Der Kläger war Vermieter, der Beklagte Mieter einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum. Der Mieter sollte laut Mietvertrag u.a. folgende Kostenposition als Teil der Nebenkosten tragen: "Die Kosten der Betreuung und Verwaltung des Objekts". Sie waren näher bezeichnet und umfassten u.a. die Kosten für "Center-Management". Die hierauf entfallenden Kosten bezahlte der Mieter jedoch nicht.

Das OLG gab ihm nun Recht. Nach Ansicht des Gerichts halte die entsprechende Formularklausel im Mietvertrag der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht Stand. Zwar seien die Parteien im Gewerberaummietrecht bei der Umlage der Betriebskosten weitgehend frei. Die konkrete Klausel verstoße aber gegen das Transparenzgebot und die Unklarheitenregel. Der Mieter könne nicht abschätzen, welche Kosten ihm mit der Position "Center-Management" auferlegt würden. Es fehle eine nähere Beschreibung, etwa in einem Leistungskatalog. Eine solche Übersicht sei einem Vermieter aber zuzumuten (OLG Rostock, 3 U 56/04).

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Beiträge vom April 2005


Zahlungsverzug: Durch spätere Zahlung wird die Kündigung nicht immer unwirksam

Wird einem Mieter wegen Zahlungsverzug fristlos gekündigt, wird diese Kündigung unwirksam, wenn noch innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs der Rückstand ausgeglichen wird. Spricht der Vermieter zusätzlich auch noch eine hilfsweise fristgemäße Kündigung aus, wird diese dagegen nicht ohne weiteres unwirksam.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin hin, die mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten war. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Während des Prozesses zahlte das für die Mieterin zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung unwirksam. Die Klägerin hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten - hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete - schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Diese fristgemäße Kündigung werde nach Ansicht des BGH jedoch durch die Zahlung der ausstehenden Miete nicht automatisch unwirksam. Das ergebe sich daraus, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen würden. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung sei stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. Dabei könne sich der Mieter - anders als bei der fristlosen Kündigung - auf eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit infolge unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpässe berufen. Zudem könne die nachträgliche Zahlung sein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen. Es müsse daher in jedem Einzelfall geprüft werden,

  • warum der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand geraten und
  • ob danach der aufgelaufene Zahlungsrückstand als eine von ihm verschuldete Pflichtverletzung zu werten ist.

(BGH, VIII ZR 6/04)

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Einfamilienhaus: Kein "Direktionsrecht" des Vermieters bei der Gartenpflege

Ist der Mieter eines Einfamilienhauses lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet, sind hierunter nur einfache Pflegearbeiten zu verstehen, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern. Solange keine Verwahrlosung des Gartens droht, steht dem Vermieter mangels gegenteiliger Absprache hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein "Direktionsrecht" zu.

Das stellte nun das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf klar. Die im Mietvertrag enthaltene Klausel "Der Mieter verpflichtet sich, den Garten zu pflegen" berechtige den Vermieter nicht, dem Mieter Vorschriften über Art und Umfang der Arbeiten zu machen. Der Mieter müsse vielmehr nur einfache Pflegearbeiten leisten. Hierzu würden z.B. Rasen mähen, Unkraut jäten und Entfernen von Laub gehören. Dabei könne auch ein besonderer Zeit- oder Kostenaufwand nicht von ihm gefordert werden. Es gehöre dagegen nicht zu seinen Aufgaben, Pflanzflächen zu düngen, Gehölze zu beschneiden, Rasenkanten abzustechen, Teiche von Schlamm, Algen und Pflanzenbewuchs zu säubern, Rasenflächen zu vertikutieren, zu düngen und nachzusäen sowie mit Kompost abzustreuen. Auch die zu diesen Aufgaben gehörigen Materialien könnten nicht zu den einfachen Pflegearbeiten gerechnet werden. Diese Arbeiten und die damit verbundenen Kosten würden der Instandhaltungspflicht des Vermieters unterfallen. Sie müssten daher von ihm getragen werden (OLG Düsseldorf, I-10 U 70/04).

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Nachbarrecht: Beschwerde über Hundehaltung des Nachbarn muss frühzeitig erfolgen

Ein Nachbar hat kein Recht mehr, gegen die Hundehaltung auf dem angrenzenden Grundstück vorzugehen, wenn er diese jahrelang hingenommen hat.

Daher wies das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz die Klage eines Nachbarn ab, mit der er die Untersagung der Hundehaltung auf dem angrenzenden Grundstück durch die Bauaufsichtsbehörde erreichen wollte. Der Nachbar hatte fünf Jahre lang geduldet, dass auf dem eingezäunten Nachbargrundstück fünf Huskys und ein Mischlingshund frei umherliefen. Erst dann beantragte er bei der Bauaufsichtsbehörde, den Eigentümern des angrenzenden Grundstücks die Hundehaltung zu untersagen. Er beklagte sich über die unzumutbare Lärmbelästigung durch das ständige Gebell und Geheul der Hunde und über die erheblichen Geruchsbelästigungen. Die Bauaufsichtsbehörde lehnte ein Einschreiten ab, da sich in den vergangenen Jahren weder der Nachbar selbst noch andere Anwohner über die Hunde beschwert hätten.

Die Koblenzer Verwaltungsrichter entschieden, der Nachbar hätte sein mögliches Abwehrrecht gegen die Hundehaltung verwirkt. Dies ergebe sich aus den beiderseitigen Rücksichtnahmepflichten im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Ein Grundstückseigentümer müsse jedenfalls wie hier nach spätestens fünf Jahren sicher wissen, ob sich seine Nachbarn mit seiner Grundstücksnutzung abgefunden hätten oder nicht. Denn für ihn sei es unzumutbar, wenn sich die Nachbarn auf unbegrenzte Zeit ein Vorgehen gegen seine Grundstücksnutzung offen halten könnten. Außerdem seien Nachbarn verpflichtet, wirtschaftlichen und auch immateriellen Schaden voneinander abzuwenden. Der klagende Nachbar hätte nach allgemeiner Lebenserfahrung erkennen können, dass mit der Zeit zwischen Mensch und Tier eine vertiefte emotionale Beziehung entstehe. Es bedeute daher für die Halter nach so langer Zeit einen schwerwiegenden Eingriff, wenn sie die Tiere wieder weggeben müssten. Gegen das Urteil kann der Kläger die Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz beantragen (VG Koblenz, 7 K 2188/04.KO).

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Beiträge vom März 2005


Schönheitsreparaturen: Unwirksame Anfangsrenovierungsklausel

Die Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten in Standardmietverträgen ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, wenn die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übergeben wird und der Mieter zugleich zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist.

Dies entschied das Kammergericht (KG) in einem Streit über die Wirksamkeit einer Mietvertragsformulierung. Das KG wies darauf hin, dass bei einer unrenovierten Wohnung die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach einem Fristenplan grundsätzlich wirksam sei, wenn die Fristen erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Das gelte auch, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen sei. Eine Vereinbarung sei dagegen unwirksam, wenn der Mieter durch sie schon direkt beim Einzug zur Renovierung verpflichtet werde.

Folge: Der Vermieter kann bei unterlassener Renovierung die Wohnung nicht auf Kosten des Mieters renovieren lassen oder Schadenersatz fordern (KG, 8 U 17/04).

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Gewerberäume: Gerüst rechtfertigt Mietminderung

Wird die Fassade einer Gaststätte durch ein Gerüst verdeckt, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. dem Mieter einer Gaststätte Recht. Dieser hatte gegenüber der Zahlungsklage des Vermieters die Aufrechnung mit einer Mietminderung erklärt. Das OLG sah es als Mangel an, dass die Außenfassade des (hier denkmalgeschützten) Hauses durch ein mit Planen versehenes Gerüst verdeckt worden sei. Hierfür stünde dem Mieter eine Minderungsquote von 15 Prozent zu. Werde ein Gebäude oder - wie hier - eine verpachtete Gaststätte vollständig eingerüstet, liege darin ein Mangel i.S. des § 536 BGB. Die Einrüstung stelle eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, da die Einbruchsgefahr erheblich steige und Bauarbeiter auf diesem Gerüst hin- und herlaufen würden. Werde das Gerüst noch mit einer Plane verhängt, werde zusätzlich der ungehinderte Blick nach draußen und umgekehrt beschränkt sowie die Frischluftzufuhr vermindert, selbst wenn die Plane luft- und lichtdurchlässig sei (OLG Frankfurt a.M., 2 U 194/03).

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Beiträge vom Februar 2005


Wasserschaden: Bei einfacher Fahrlässigkeit des Mieters muss sich Vermieter an Gebäudeversicherer wenden

Bei einem vom Mieter leicht fahrlässig verursachten Leitungswasserschaden ist der Vermieter verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadenausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn er nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadenausgleich durch den Mieter hat.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters, der eine Gebäudeversicherung unterhielt, deren Kosten nach dem Mietvertrag der Mieter anteilmäßig zu tragen hatte. Nachdem der Mieter in der Wohnung Arbeiten ausgeführt hatte, kam es einen Tag später in dem darunter gelegenen Ladenlokal zu einem Wasserschaden. Ursache war ein zum Anschluss einer Spüle bestimmter Absperrhahn in der Küche des Mieters, der durch eine eineinhalbfache Drehung geöffnet war. Ein Verschulden des Mieters konnte nicht nachgewiesen werden. Der Vermieter meldete den Schaden erst nach zwei Jahren beim Versicherer. Dieser lehnte eine Eintrittspflicht wegen der verspäteten Schadensanzeige ab. Der Vermieter verlangte den Schaden daraufhin vom Mieter erstattet.

Der Bundesgerichtshof (BGH) wies den Anspruch jedoch zurück. Der Mieter sei bei einfacher Fahrlässigkeit vor einem Rückgriff des Versicherers durch den Gebäudeversicherungsvertrag geschützt. Dies helfe ihm allerdings nur, wenn der Vermieter die Versicherung tatsächlich in Anspruch nehme. Werde der Mieter dagegen vom Vermieter direkt auf Schadenersatz in Anspruch genommen, werde er in seiner Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadenfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Demgegenüber habe der versicherte Vermieter im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadenausgleich durch den Mieter zu suchen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen habe. Aus dieser Interessenlage ergebe sich die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliege und ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen sei. Verletze er diese Pflicht, könne ihm der Mieter einen Schadenersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung - in gleicher Höhe - entgegenhalten.

Ein unmittelbarer Haftungszugriff auf den Mieter komme nur ausnahmsweise in Betracht. Dazu müsse der Vermieter ein besonderes Interesse daran haben, dass der Schadenausgleich durch den Mieter und nicht durch den Gebäudeversicherer erfolge. Ein solches Interesse könne im Einzelfall bestehen, wenn eine langwierige gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Versicherer bei ungewissem Ausgang drohe oder der Vermieter bei einer Inanspruchnahme des Versicherers erhebliche finanzielle Nachteile (z.B. Kündigung des Versicherungsvertrags und Neuabschluss zu deutlich verschlechterten Konditionen) in Kauf nehmen müsse. Es könne dagegen nicht als besonderes Interesse anerkannt werden, wenn der Versicherer von seiner Verpflichtung zur Leistung frei geworden sei, weil der Vermieter den Schaden nicht unverzüglich angezeigt habe (BGH, VIII ZR 28/04).

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Beiträge vom Januar 2005


WEG: Bezeichnung "Bodenraum" in Teilungserklärung ist verbindliche Zweckbestimmung

Bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung "Bodenraum" handelt es sich um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dahin, dass dieser Raum nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch als Büro oder Gewerberaum ist danach nicht möglich.

Dies musste sich ein Wohnungseigentümer vom Oberlandesgericht (OLG) Schleswig sagen lassen. Er war Eigentümer einer Wohnung, von der es in der Teilungserklärung heißt: "Miteigentumsanteil von 98/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Dachgeschoss auf der Westseite gelegenen Bodenraum, der im Aufteilungsplan mit 7 bezeichnet ist und der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist". Als er beabsichtigte, den Bodenraum als Ferienwohnung zu nutzen, lehnte die Wohnungseigentümerversammlung dies ab.

Das OLG wies die hiergegen gerichtete Klage des Wohnungseigentümers zurück. Es machte deutlich, dass die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung nicht nur eine Lagebeschreibung darstellen würde. Dafür hätte es ausgereicht, die fraglichen Räume als Räume im Dachgeschoss zu bezeichnen. Darin erschöpfe sich die Beschreibung in der Teilungserklärung jedoch nicht. Sie enthalte vielmehr noch zusätzlich die Bezeichnung "Bodenraum". Dies rechtfertige den Schluss, dass es sich dabei um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handele. Die Formulierung "Bodenraum" sei dafür hinreichend bestimmt, da der Begriff ein Synonym für Speicher oder Dachboden sei. Der Begriff Bodenraum bedeute daher nichts anderes als Dachbodenraum oder Speicherraum. Ein solcher Raum werde typischerweise als Abstellraum, Wäschetrockenbereich und gegebenenfalls noch als Hobbyraum genutzt. Er sei nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch Büro oder Gewerberaum sei nach der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter daher nicht möglich (OLG Schleswig, 2 W 49/04).

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