Rechtsprechung zum Immobilienrecht, Baurecht, Wohnungseigentumsrecht (WEG) und Architektenrecht (2005)

Jahr: 2003, 2004, 2005, 2006, 2007

 

Die folgenden Beiträge sind nach bestem Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es jedoch notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen.

 

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Beiträge vom Dezember 2005


Skontoabzug: Kein Abzug bei ersparten Aufwendungen nach Kündigung des Auftraggebers

Ein vereinbarter Skonto kann nach einer freien Kündigung des Auftraggebers nicht von der für nicht erbrachte Leistungen geschuldeten Vergütung als ersparte Aufwendung des Auftragnehmers abgezogen werden.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er machte deutlich, dass der Auftragnehmer nach freier Kündigung des Auftraggebers seine Vergütung für nicht erbrachte Leistungen auf der Grundlage des dafür vereinbarten Preises abzüglich anderweitigen Erwerbs und der Kosten berechnen könne, die bei Fortführung des Bauvertrags tatsächlich entstanden wären. Entsprächen diese Kosten seiner Kalkulation, könne er diese vortragen (BGH, VII ZR 63/04).

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Subunternehmer: Bestreiten von Mängeln vor Gericht ist keine endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung

Übernimmt ein Subunternehmer als Streithelfer des Generalunternehmers dessen Behauptung im Prozess mit dem Bauherrn, Mängel aus dem Aufgabenbereich des Subunternehmers lägen nicht vor, liegt in diesem Prozessverhalten grundsätzlich noch keine ernsthafte und endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung im Vertragsverhältnis zwischen Generalunternehmer und Subunternehmer.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig hin. In dem betreffenden Rechtsstreit hatte ein Generalunternehmer seinen Subunternehmer auf Schadenersatz wegen Mängeln verklagt. Eine Frist zur Mängelbeseitigung hatte er nicht gesetzt.

Das OLG machte deutlich, dass dem Subunternehmer grundsätzlich die Möglichkeit der Mängelbeseitigung durch Setzen einer entsprechenden Frist gegeben werden müsse. Diese Fristsetzung sei nur entbehrlich, wenn bereits eindeutig feststehe, dass er die Mängelbeseitigung nicht vornehmen werde. Vorliegend habe der Subunternehmer im Rechtsstreit des Generalunternehmers mit dem Bauherrn in einer Stellungnahme behauptet, Mängel würden nicht vorliegen. Hierin könne jedoch entgegen der Ansicht des Generalunternehmers eine ernsthafte und endgültige Verweigerung der Mängelbeseitigung nicht gesehen werden. Dies ergebe sich schon daraus, dass die Erklärung nicht in dem hier streitigen Verhältnis, sondern gegenüber dem Bauherrn erfolgt sei. Mit diesem habe der Subunternehmer aber kein Vertragsverhältnis gehabt (OLG Schleswig, 16 U 41/04).

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Vertragsklausel: Abnahmeverweigerung bei fehlenden Unterlagen ist unwirksam

Enthält ein Bauvertrag eine Bestimmung, nach der der Auftraggeber berechtigt ist, die Abnahme wegen fehlender Unterlagen zu verweigern, ist diese unwirksam.

Das Oberlandesgericht (OLG Rostock) ist der Ansicht, dass eine solche Vertragsklausel den Auftragnehmer unangemessen benachteilige. Dies sei ein Verstoß gegen die gesetzlichen Bestimmungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (OLG Rostock, 3 U 43/04).

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WEG: Bei Errichtung eines Wintergartens müssen die übrigen Wohnungseigentümer zustimmen

Die Errichtung eines Wintergartens stellt in der Regel eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) München einer Wohnungseigentümergemeinschaft Recht, die von einem Miteigentümer die Beseitigung eines "ungenehmigten" Wintergartens gefordert hatte. Das OLG stützte seine Entscheidung darauf, dass der Bau eines Wintergartens über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehe. Daher müssten die anderen Wohnungseigentümer der Baumaßnahme zustimmen. Eine solche Zustimmung habe nicht vorgelegen. Hinzu trete, dass ein Wintergarten bei typisierender Betrachtungsweise eine weitaus intensivere Nutzung der betroffenen Gemeinschaftsfläche zulasse als eine Terrasse. Entsprechend sei mit stärkeren Beeinträchtigungen zu rechnen, etwa durch Geräusche und Beleuchtung. Darauf, dass die Antragsgegner nach eigenem Vorbringen bemüht seien, die Störungen gering zu halten, komme es bei der gebotenen typisierenden Betrachtung nicht an. Der Wintergarten müsse daher wieder entfernt werden (OLG München, 34 WX 43/05).

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Beiträge vom November 2005


Bauträgervertrag: Mit diesem Umfang müssen Sie beim Vertragswerk rechnen

Der Bauträgervertrag (BTV) ist ein nicht eigenständig kodifizierter Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags enthält. Drei Elemente sind hervorzuheben:

  • Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer Immobilie,
  • Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines Bauwerks
  • Verwendung von Vermögenswerten des Erwerbers bereits vor Abnahme des Bauwerks.

Makler- und Bauträgerverordnung als zwingendes Recht
In dem letzten Punkt konzentrieren sich die Gefahren für den Erwerber. Dieser zahlt unter Umständen Teile des Kaufpreises, ohne Eigentum oder ein fertig gestelltes Bauwerk zu erhalten. Er finanziert die Bauträgermaßnahme mit. Bei Insolvenz des Bauträgers könnte er seinen bis dahin geleisteten Finanzierungsbeitrag verlieren. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stellt daher Mindestvoraussetzungen auf, die zwingend vorliegen müssen, bevor der Bauträger finanzielle Mittel des Erwerbers in Abweichung von der gesetzlichen werkvertraglichen Fälligkeitsregelung (§ 641 Abs. 1 S. 1 BGB) entgegennehmen darf (insb. §§ 2, 3, 7 MaBV).

Das Urkundenkonvolut beim Bauträgervertrag
Bei der Beurkundung durch den Notar werden dem Käufer üblicherweise mehrere Urkunden vorgelegt. Das Urkundenkonvolut des BTV besteht i.d.R. ausen:

  • dem Entwurf des Bauträgervertrags,
  • der Bau- und Ausstattungsbeschreibung,
  • der Teilungserklärung (beim Erwerb von Wohnungseigentum),
  • dem Verkaufsprospekt und,
  • dem Zahlungsplan.

Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird bei umfangreicheren Vorhaben in einer gesonderten Urkunde niedergelegt, der so genannten Stammurkunde oder Grundlagenurkunde. Diese kann weitere, den Vertragsgegenstand beschreibende Anlagen enthalten (z.B. nachbarrechtliche Vereinbarungen, Fernwärmelieferungsvertrag, Entwurf eines Verwaltervertrags).

Hinweis: Die Auslagerung der Baubeschreibung in eine gesonderte Urkunde ist zulässig und üblich. Die Grundlagenurkunde darf aber nicht dazu missbraucht werden, geschäftswesentliche Vereinbarungen aus dem BTV auszulagern.

Teilungserklärung
Beim Erwerb von Wohnungseigentum gehört zur Beschreibung des Vertragsgegenstands auch die Teilungserklärung. Das gilt mindestens so lange, wie die Teilung nach WEG im Grundbuch noch nicht vollzogen ist. Der Bauträger teilt nach § 8 WEG. Die Teilungserklärung besteht aus

  • der Teilung im engeren Sinne, in der sämtliche Wohnungseigentumseinheiten beschrieben werden durch einen ideellen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Wohnungseigentum (oder Teileigentum) an einer im Aufteilungsplan mit einer bestimmten Nummer gekennzeichneten Wohnung (§ 1 WEG);

  • der Miteigentums- oder Gemeinschaftsordnung, in der Regelungen zum Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gegebenenfalls abweichend von §§ 10 ff. WEG geregelt werden können. Diese werden mit Anlegung der Grundbuchblätter für die WEG-Anlage dinglicher Inhalt des Sondereigentums (§ 10 Abs. 2 WEG);

  • dem Aufteilungsplan. Dabei handelt es sich um von der zuständigen Baubehörde gesiegelte Bauzeichnungen, in der die zu dem gleichen Wohnungseigentum gehörenden Räume mit jeweils der gleichen Nummer bezeichnet sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Seine wesentliche Funktion liegt in der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum;

  • der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB). Hierbei handelt es sich um eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde, dass die im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 2 WEG).

Verkaufsprospekt
Neben den eigentlichen Vertragsunterlagen kann auch der Verkaufsprospekt eine wertvolle Informationsquelle sein. Denn auch vorvertraglich vorgelegte und dem Käufer zugänglich gewordene Unterlagen können für den Leistungsumfang bzw. dessen Auslegung von Bedeutung sein, obwohl sie nicht Vertragsinhalt geworden sind (für den Verbrauchervertrag: § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Der Bauträger wird sich regelmäßig den Inhalt seines Verkaufsprospekts als Beschaffenheitsangabe zurechnen lassen müssen. Das gilt auch, wenn er im beurkundenden Vertrag nicht erwähnt wird.

Hinweis: Verspricht der Verkaufsprospekt Leistungen, über die der Vertrag schweigt, kann der Erwerber dennoch einen Anspruch auf Grund der Prospektangaben geltend machen. Der Käufer kann zudem vom Bauträger verlangen, dass er auf Abweichungen der Bauausführung gegenüber den Prospektangaben explizit im Vertrag hinweist.

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Bauträgervertrag: Klausel zu Änderungsmöglichkeit bei Bauausführung ist unwirksam

Die Klausel in einem Bauträgervertrag "Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten." ist unwirksam.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) aus Anlass eines entsprechenden Rechtsstreits hin. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders unwirksam, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar sei. Diese Voraussetzung sei nur erfüllt, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliege. Die beanstandete Klausel lasse diese Einschränkung jedoch nicht erkennen. Nach ihrem Wortlaut bestehe die Änderungsbefugnis ohne Einschränkung, abgesehen von der Gleichwertigkeit der ersetzenden Leistung. Im Hinblick auf die gebotene Klarheit und Verständlichkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei es jedoch unverzichtbar, dass die Klausel die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht nenne. Zudem müsste sie in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen (BGH, VII ZR 200/04).

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Bodenfeuchtigkeit: Architekt muss bei Altbau eine Abdichtung sicherstellen

Der Architekt, der Planung und Bauleitung beim Umbau eines 100 Jahre alten, nicht unterkellerten Hauses zu Wohnräumen übernimmt, muss für eine wirksame Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit sorgen. Er muss davon ausgehen, dass keine Isolierung vorhanden oder eine vorhandene schadhaft ist.

Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einen Architekten zum Schadenersatz, weil in dem von ihm betreuten Bauvorhaben keine horizontale Feuchtigkeitssperre eingebaut war. Dadurch kam es in den neuen Wohnungen nach kurzer Zeit zu Durchfeuchtungen, die eine umfangreiche Sanierung erforderten.

Das OLG wies darauf hin, dass der mit Planung und Bauleitung beauftragte Architekt seine Tätigkeit an dem ausrichten müsse, was für einen diesen Anforderungen genügenden Umbau erforderlich sei. Dies umfasse bei Wohnräumen eine wirksame Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit. Insbesondere bei einem über 100 Jahre alten Haus müsse damit gerechnet werden, dass die Isolierung nicht vorhanden oder nicht mehr einwandfrei sei. Der Architekt sei deshalb verpflichtet, das Vorhandensein und die Wirksamkeit der Isolierung zu untersuchen. Gegebenenfalls müsse er Abdichtungsmaßnahmen empfehlen und ihren ordnungsgemäßen Einbau beaufsichtigen. Unterlasse er dies, müsse er für einen späteren Feuchtigkeitsschaden geradestehen (OLG Düsseldorf, I-22 U 121/03).

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WEG: Bei erheblichen Wohngeldrückständen kann eine Versorgungssperre angedroht werden

Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand in Höhe von mehr als sechs monatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

Das Kammergericht (KG) machte damit deutlich, dass es keinem Wohnungseigentümer zumutbar sei, auf Dauer für einen anderen Wohnungseigentümer den auf diesen entfallenden Kostenanteil zu übernehmen. Die Gemeinschaft sei daher berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner bei der Lieferung von Versorgungsleistungen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Voraussetzung ist zum einen, dass der säumige Wohngeldschuldner den auf ihn entfallenden Anteil an den Bewirtschaftungskosten nicht an die Gemeinschaft leistet. Zum anderen ist Voraussetzung, dass der Wohnungseigentümer sich mit der Zahlung der auf ihn entfallenden Anteile in erheblichem Umfang in Verzug befindet. Ein solch erheblicher Verzug liegt in jedem Fall bei einem Rückstand mit sechs monatlichen Beitragsvorschüssen vor (KG, 24 W 112/04).

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Beiträge vom Oktober 2005


Duldungsvollmacht: Auftragsvergabe durch den Architekten

Weiß ein Bauherr, dass sein Architekt für das Bauobjekt zusätzliche Aufträge vergibt, und duldet er dies, muss er sich die Zusatzaufträge auf Grund einer Duldungsvollmacht zurechnen lassen.

Mit dieser Entscheidung hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Bauunternehmen Werklohn für zusätzliche Leistungen in Höhe von rund 68.000 EUR zuerkannt. Die Entscheidung ist rechtskräftig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Beschwerde des Bauherrn gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen.

Wichtig: Voraussetzung für eine Duldungsvollmacht ist, dass der Bauherr Kenntnis von den Zusatzaufträgen hat. Das kann der Bauunternehmer z.B. erreichen, indem er ihm und dem Architekten die mündlichen Aufträge schriftlich bestätigt. Widerspricht der Bauherr nicht, gilt das als Zustimmung (OLG Düsseldorf, 23 U 220/02; BGH, VII ZR 4/04).

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Abnahmeerklärung: Abnahme nach Mängelbeseitigung

Enthält ein Abnahmeprotokoll die Formulierung, dass die Abnahme erteilt wird, wenn genau beschriebene Mängel beseitigt würden, liegt in der Unterschrift des Bauherrn noch keine Abnahme des Bauwerks. Die Abnahme (Beginn der Gewährleistungsfrist) ist erst erteilt, wenn der Bauherr die ordnungsgemäße Beseitigung der Mängel bestätigt hat.

Die bloße Beseitigung der Mängel genügt nicht, so das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken in einer zwei Jahre alten Entscheidung, die vor kurzem Rechtskraft erlangt hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nämlich die Beschwerde des Bauunternehmens gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen.

Hinweis: Der Bauunternehmer muss sicherstellen, dass der Bauherr sein Werk abnimmt, und zwar nachdem die Mängel beseitigt wurden. Ansonsten beginnt die Gewährleistungsfrist nie zu laufen. Wegen der Beweiskraft sollte der Bauunternehmer stets eine schriftliche Abnahmeerklärung vom Bauherrn verlangen (OLG Saarbrücken, 7 U 930/01-212; BGH, VII ZR 211/03).

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Amtshaftung: Gemeinde als Verkäufer haftet für fehlerhafte Bürgermeister-Zusage

Eine Gemeinde ist dem Käufer eines Grundstücks zum Schadenersatz verpflichtet, wenn der Bürgermeister bei den Kaufvertragsverhandlungen falsche oder unvollständige Angaben zur Höhe der Erschließungskosten der öffentlichen Abwasserentsorgung macht.

Mit dieser Entscheidung verhalf das Oberlandesgericht (OLG) Thüringen mehreren Grundstückseigentümern zu ihrem Recht, die von einer Stadt ein Betriebsgrundstück gekauft hatten. Ihnen war im notariellen Vertrag zugesichert worden, dass Erschließungskosten für das Grundstück maximal in Höhe von 9,00 DM pro qm anfallen. Damals waren die Kläger davon ausgegangen, dass die Entwässerung über eine dezentrale Kläranlage erfolgen würde. Nach späterer Gründung eines Abwasserzweckverbands, deren Mitglied auch die beklagte Gemeinde ist, wurde eine zentrale Kläranlage errichtet. Hierüber wurde dann auch die Entwässerung des betreffenden Grundstücks vorgenommen. Die Kläger wurden daraufhin mit einem umgerechnet fast 30.000 EUR höheren Betrag für Erschließungskosten in Anspruch genommen.

Das OLG sah in dem Verhalten des Bürgermeisters eine schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung. Die durch ihren Bürgermeister vertretene Gemeinde habe die Kläger über sämtliche vertraglich relevanten Umstände aufklären müssen, die für deren Willensbildung bei Abschluss des Vertrags erkennbar bedeutsam sein konnten. Von der Aufklärungspflicht sei danach jeglicher Hinweis umfasst, der im Zusammenhang mit den Erschließungskosten in absehbarer Zeit für die Kläger relevant werden konnte. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, dass der Bürgermeister diesbezüglich gegenüber den Klägern einen Wissensvorsprung gehabt habe, den er diesen nicht vollständig offenbart habe. Insbesondere habe er von den Plänen zur Errichtung einer zentralen Kläranlage gewusst. Er habe erkennen müssen, dass dieser Umstand für die Kläger von erheblicher Bedeutung sein könne. Einer Haftung der Gemeinde stehe auch nicht entgegen, dass diese auf die Errichtung der zentralen Kläranlage und die damit verbundene Erhebung der Erschließungsbeiträge rechtlich gar keinen Einfluss nehmen konnte. Entscheidend für die haftungsbegründende Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht der Gemeinde sei die Tatsache, dass der Bürgermeister die ihm bekannten Informationen pflichtwidrig zurückgehalten habe (OLG Thüringen, 8 U 1045/04).

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Vertragsrecht: Vereinbarte Vertragsstrafe für Zwischenfristen kann unwirksam sein

Eine in Besonderen Vertragsbedingungen eines Einheitspreisvertrags vereinbarte Vertragsstrafe für die Überschreitung einer Zwischenfrist ist unwirksam, wenn sich die Vertragsstrafe nach einem Promille-Satz der Endabrechnungssumme bemessen soll.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Celle. Die Vertragsstrafe wäre nur wirksam, so das OLG, wenn der mit der Zwischenfrist zu erreichende Leistungsstand Bemessungsgrundlage der Vertragsstrafe wäre (OLG Celle, 7 U 17/05).

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Immobilienkauf: Verkäufer muss über schikanösen Nachbarn aufklären

Der Verkäufer eines Wohnhauses muss den Erwerber auch ungefragt über Umstände aufklären, die für den Kaufentschluss wesentlich sind, wenn der Erwerber redlicherweise Aufklärung erwarten darf.

Das gilt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M. auch für das schikanöse Verhalten eines Nachbarn, das jedes sozialübliche und im nachbarschaftlichen Miteinander zu tolerierende Maß übersteigt. Die Klägerin hatte von den Verkäufern ein Wohnhaus erworben und aufwendig renoviert. Schon kurz nach ihrem Einzug kam es zu erheblichen Belästigungen durch einen Nachbarn, die sich in Schreianfällen und lauter Musik während der Nacht, Beschimpfungen, Beleidigungen, Beschmieren der Haustüre mit Yoghurt und Erbrochenem sowie Morddrohungen gegen die Klägerin äußerten. Den Verkäufern war das Verhalten des Nachbarn schon lange bekannt. Sie selbst waren jahrelang terrorisiert worden.

Über diese Vorfälle hätten sie nach Ansicht des OLG die Käuferin aufklären müssen. Ihr Hinweis, im Haus sei es nicht immer leise, der Nachbar sei auch schon mal laut, sei stark verharmlosend und daher nicht ausreichend gewesen. Die Käuferin habe daraus nicht schließen können, dass sich das Lautsein des Nachbarn in einer Weise äußert, die jedes sozialübliche und im nachbarschaftlichen Miteinander zu tolerierende Maß übersteigt. Die Verkäufer hätten bei Vertragsschluss auch nicht davon ausgehen können, dass das aggressive Verhalten des Nachbarn sich wesentlich abschwächen oder endgültig aufhören würde. Nach ihren Erfahrungen mit dem Nachbarn hätten sie davon ausgehen müssen, dass sich dessen Verhalten auch gegen die neuen Nachbarn richten würde. Die Verkäufer müssen der Klägerin daher sämtlichen durch den Immobilienerwerb entstandenen Schaden, insbesondere die Erwerbs-, Finanzierungs- sowie Renovierungskosten, insgesamt über 200.000 Euro nebst Zinsen, gegen Rückgabe des Wohnhauses ersetzen (OLG Frankfurt a.M., 4 U 84/01).

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WEG: Sondernutzungsrecht für Verkaufsfläche auf dem Gehweg

Ein Sondernutzungsrecht mit dem Inhalt, auf den vor den Läden befindlichen Gehwegflächen Verkaufseinrichtungen aufzustellen, umfasst nicht das Recht, die Gäste eines Speiserestaurants an auf den Gehwegflächen aufgestellten Tischen zu bewirten.

Das musste sich ein Restaurantbesitzer sagen lassen, der vor seinem Lokal Außensitzplätze aufstellen wollte. Als die Wohnungseigentümergemeinschaft dies untersagte, zog er vor Gericht. Zu Unrecht, befand nun das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG). Es müsse hier nämlich strikt unterschieden werden. Das Aufstellen von Verkaufseinrichtungen sei etwas anderes als die Bewirtung von Gästen. Das ergebe sich aus folgenden Punkten:

  • Eine "Verkaufseinrichtung" sei die Ausstattung, die dem Verkauf von Waren diene. Schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch liege kein Verkaufsvorgang vor, wenn in einem Restaurant am Tisch Speisen oder Getränke zu sich genommen würden.

  • Zudem störe das Aufstellen von Tischen und Stühlen vor dem Restaurant mehr als eine auf den Gehwegflächen aufgestellte Verkaufseinrichtung (z.B. eine Eistheke).

(BayObLG, 2Z BR 239/04)

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Beiträge vom September 2005


Verspätete Fertigstellung: Umfang des Schadenersatzes

Der Bauherr ist nicht gehalten, eine von ihm genutzte Zweitwohnung zum Zwecke der Schadensminderung zu vermieten, wenn der Bauunternehmer mit der Erstellung einer weiteren Zweitwohnung in Verzug gerät.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Bauherrn Recht, der den für ihn tätigen Bauunternehmer auf Schadenersatz wegen verspäteter Fertigstellung einer Wohnung in Anspruch genommen hatte. Diese Wohnung wollte er als Wochenendwohnung nutzen. Dafür wollte er seine bisher genutzte Ferienwohnung in der gleichen Stadt vermieten. Hierzu kam es jedoch wegen der verspäteten Fertigstellung der neuen Wohnung nicht. Der Bauunternehmer wies seine Forderung auf Nutzungsausfall mit der Begründung zurück, dass er zur Schadensminderung ohne weiteres die alte Ferienwohnung hätte vermieten können.

Das sah der BGH jedoch anders. Ein Verstoß des Bauherrn gegen seine Schadensminderungspflicht liege nicht vor. Er sei nicht gehalten gewesen, auf ungewisse Dauer auf die Nutzung seiner bisherigen Wochenendwohnung zu verzichten. Da er durch die Vertragsuntreue des Bauunternehmers geschädigt sei, sei er nicht verpflichtet, zur Minderung seines Schadens auf seinen bisherigen Lebensstandard zu verzichten (BGH, VII ZR 276/03).

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Liquidität: Wie lange hat Auftraggeber bei der Stellung der Sicherheit nach § 648a BGB Zeit?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich zu der Frage geäußert, was eine "angemessene" Frist ist, innerhalb derer der Auftraggeber der Forderung des Bauunternehmers nach Stellung einer Bauhandwerkersicherung gemäß § 648a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nachkommen muss. Dabei kommt es - so der BGH - immer auf den Einzelfall an. Auftraggeber in finanziell "normalen" Verhältnissen sollten die Sicherheit in sieben bis zehn Tagen beibringen können. Dauert es länger, handelt der Auftraggeber nur schuldlos, wenn er alle Maßnahmen ergriffen hat, die Sicherheit schnellstmöglich vorzulegen.

Wichtig: Setzt der Bauunternehmer eine zu kurze Frist, ist diese nicht unwirksam. Der Auftraggeber darf sie also nicht willkürlich lange überschreiten. Eine zu kurze Frist setzt nämlich nur eine angemessene Frist in Lauf (BGH, VII ZR 346/03).

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Werklohn: Neue Urteile zur Abrechnung von Stundenlohnarbeiten

Wenn ein Pauschalpreis vereinbart ist und Stundenlohnarbeiten lediglich Zusatzleistungen darstellen, muss der Bauunternehmer die Stundenlohnarbeiten so substanziiert darstellen, dass sie klar von den Leistungen abgrenzbar sind, die im Pauschalpreis abgerechnet werden.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm nochmals bestätigt. Dabei hat es Hinweise gegeben, wodurch der Bauunternehmer die Abgrenzung belegen könne. Aus jedem Stundenlohnzettel müsse hervorgehen:

  • der genaue Zeitpunkt und Zeitraum der verrichteten Arbeiten,
  • die Anzahl der geleisteten Stunden,
  • die Namen der Mitarbeiter und deren Vergütungssatz,
  • die genaue Bezeichnung der Baustelle, des konkreten Gebäudes, Stockwerks, der Räume,
  • welche Leistungen konkret erbracht worden sind.

(OLG Hamm, 24 W 20/04)

Hinweis: Wenn der Bauleiter des Auftraggebers die - ordnungsgemäß ausgefüllten - Stundenzettel gegengezeichnet hat, ist der Bauunternehmer "so gut wie durch". Dann dreht sich die Beweislast nämlich um. Der Auftraggeber muss darlegen, dass die Angaben auf dem Stundenlohnzettel falsch sind (BGH, VII ZR 334/03).

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Standortfrage: Solaranlage ist an Windkraftstandort zulässig

Eine Photovoltaik-Anlage kann unter bestimmten Voraussetzungen als "mitgezogener" Teil einer Windenergieanlage privilegiert im Außenbereich zulässig sein.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines Betreibers, der an einem schon bestehenden Windkraftstandort eine Genehmigung zur Errichtung eines ca. 20 m hohen Photovoltaik-Modulträgers beantragt hatte. Die Solaranlage war auf 34 kW ausgelegt, während die Windenergieanlage eine Leistung von 1.500 kW hatte. Die Baugenehmigungsbehörde lehnte den Bauantrag ab, weil das Vorhaben nicht privilegiert sei und öffentliche Belange, vor allem das Landschaftsbild, beeinträchtige.

Der dagegen erhobenen Klage des Betreibers gab das OVG statt. Nach dem Baugesetzbuch seien Vorhaben, die "der Erforschung, Entwicklung oder Nutzung der Windenergie dienen", im Außenbereich privilegiert zulässig. Obwohl die Solaranlage selbst nicht unmittelbar auf die Windenergienutzung abziele, sei sie ihr doch nach dem Betriebskonzept des Anlagenbetreibers als "mitgezogener" Anlagenteil dienlich, argumentierten die Richter. Einem Notstromaggregat vergleichbar sei sie darauf ausgelegt, spürbare Mängel der Windkrafterzeugung abzumildern. So unterlägen Windenergieanlagen sowohl in Schwachwind- als auch in Starkwindphasen häufig kurzfristigen Abschaltungen, die für die Entstehung von schädlichen Oberwellen im Stromnetz mitverantwortlich seien und außerdem zu starken mechanischen Belastungen der Bauteile führten. Unter solchen Umständen könne die zusätzliche Solarkomponente wesentlich zu einer Verstetigung und damit Verbesserung der Energieproduktion beitragen. Allerdings müsse sich die Solaranlage der Windkraftanlage unterordnen, insbesondere hinsichtlich der Leistungskapazität. Eine leistungsstärkere, in beachtlichem Umfang auf die zusätzliche Erzeugung von Solarenergie ausgelegte Photovoltaik-Anlage wäre im Außenbereich nicht privilegiert zulässig (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10281/05.OVG).

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WEG: Konsequenzen der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft

Bislang war die Frage nicht höchstrichterlich geklärt, ob die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt, dass sie rechtsfähig ist, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Damit sind vier Praxisprobleme im Zusammenhang mit Forderungen der Eigentümer oder gegen diese geklärt:

Eigentümerwechsel
Es war streitig, wie bei einem Eigentümerwechsel gemeinsame Forderungen - z.B. Schadenersatzforderungen gegen Dritte, die das gemeinschaftliche Eigentum beschädigt haben - zu behandeln sind. Stehen Forderungen "der Gemeinschaft", dem veräußernden oder dem erwerbenden Wohnungseigentümer zu? Einigkeit bestand nur im Ergebnis: Solche Forderungen sind Teil des Verwaltungsvermögens, das einer Zweckbindung unterliegt, die auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleibt.
Jetzt gilt: Träger des Vermögens einschließlich gemeinschaftlicher Forderungen und Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel stets die Eigentümergemeinschaft.

Rückständige Beiträge
Ansprüche auf rückständige Beiträge eines Eigentümers standen allen gemeinsam zu. Ein einzelner Eigentümer bedurfte zur Durchsetzung der Ansprüche eines Zustimmungsbeschlusses der übrigen.
Jetzt gilt: Die Eigentümergemeinschaft ist Forderungsinhaberin. Ihre Ansprüche werden gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG vom Verwalter geltend gemacht. Zwar bedarf auch dieser zur Geltendmachung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist jedoch meist entbehrlich, weil die Gemeinschaftsordnung oft eine entsprechende Ermächtigung enthält.

Klage gegen Eigentümer
Wenn die Eigentümer gerichtlich in Anspruch genommen werden sollten, war bislang eine aktuelle Eigentümerliste zwingend erforderlich. Anderenfalls fehlte es an der Bestimmtheit.
Jetzt gilt: Gerichtlich wird die Eigentümergemeinschaft als solche in Anspruch genommen. Verfahrensrechtliche Konsequenz der Teilrechtsfähigkeit ist, dass, jedenfalls soweit es um das Verwaltungsvermögen geht, die Gemeinschaft parteifähig (im ZPO-Verfahren) und beteiligtenfähig (im FGG-Verfahren) ist. Die Beifügung einer Eigentümerliste ist entbehrlich.

Zwangshypothek
Ansprüche auf rückständiges Haus-/Wohngeld konnten zwar tituliert werden. Sollte aber eine Zwangshypothek eingetragen werden, bedurfte es nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Eigentümer (mit Ausnahme des Hausgeldschuldners) unter Angaben von Name, Vorname, Wohnort und Beruf. Die Eintragung scheiterte - jedenfalls bei größeren Gemeinschaften - oft an fehlenden Angaben.
Jetzt gilt: Es reicht, die Eigentümergemeinschaft genau zu benennen.

(BGH, V ZB 32/05)

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WEG: Austausch von Holz- gegen Kunststofffenster

Der Austausch von Holzfenstern gegen ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster stellt in der Regel keine bauliche Veränderung dar, sondern eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung.

Aus diesem Grund wies das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Antrag eines Wohnungseigentümers zurück. Dieser wollte einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung für ungültig erklären lassen, nach dem alle Fenster gegen neue ausgewechselt werden sollten. Das BayObLG machte deutlich, dass für die Entscheidung der Wohnungseigentümer mangels einer baulichen Veränderung ein Mehrheitsbeschluss nicht notwendig sei. Der Kläger sei durch die Maßnahme auch nicht über das gesetzlich bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Dies gelte umso mehr, da die Fenster sanierungsbedürftig seien. Eine entscheidende Verbesserung der Wärmeschutz- und Dichtheitseigenschaften und das Erreichen des Niveaus der Anforderungen der Energieeinsparverordnung könnten nur durch eine Erneuerung der Fenster realisiert werden. Die Entscheidung der Wohnungseigentümer zur Erneuerung der Fenster bewege sich daher in dem Ermessensspielraum, der den Wohnungseigentümern bei der Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zur Verfügung stehe (BayObLG, 2Z BR 177/04).

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Beiträge vom August 2005


Bauforderungen: Auch bei insolventen Auftraggebern sind Werklohnforderungen durchsetzbar

Dieses Problem tritt im Baubereich häufiger auf: Das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Auftraggebers ist mangels Masse abgewiesen worden und der Bauunternehmer hat noch Forderungen. Diese muss er noch nicht "abschreiben". Das "Gesetz über die Sicherung von Bauforderungen" (GSB) bietet Chancen, an das Geld zu kommen, indem man sich beim Geschäftsführer oder Prokuristen des Auftraggebers schadlos hält.

Das belegt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart. Ein Bauunternehmen war von einem Generalunternehmer (GU) mit Maurerarbeiten für eine Wohnanlage beauftragt worden. Der GU wiederum hatte den Auftrag von einem Bauträger erhalten. Der Bauträger finanzierte das gesamte Projekt mittels eines Bankkredits. Der GU erhielt sein Geld direkt von der Bank nach Maßgabe des Baufortschritts ausgezahlt. Den Werklohn für die Maurerarbeiten blieb er schuldig, weil er noch während der Baumaßnahme in Vermögensverfall geraten war. Der Bauunternehmer ging vor Gericht.

Das OLG bejahte einen Schadenersatzanspruch des Bauunternehmens gegen den Geschäftsführer aus § 823 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit §§ 1, 5 GSB und verurteilte ihn zur Zahlung. Es begründete seine Entscheidung damit, dass der Geschäftsführer vorsätzlich gegen seine Pflichten aus § 1 Absatz 1 GSB verstoßen habe. Danach ist der Empfänger von Baugeld verpflichtet, dieses zur Befriedigung von Personen zu verwenden, die an der Herstellung des Baus auf Grund eines Werkvertrags beteiligt sind. Verletzt er diese Pflicht, haftet er mit seinem Privatvermögen. Die Entscheidung ist rechtskräftig, weil der Bundesgerichtshof die Nichtzulassungsbeschwerde des Geschäftsführers zurückgewiesen hat (OLG Stuttgart, 4 U 105/04; BGH, VII ZR 243/04).

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Haftungsrecht: Statiker haftet für unterlassene Prüfung des Bodengutachtens

Der Tragwerksplaner haftet neben dem Bodengutachter gesamtschuldnerisch, wenn er auf erkennbare Fehler des Bodengutachtens nicht hingewiesen hat und es dadurch zu einem Schaden gekommen ist. Hierzu muss er ungeeignete Untersuchungsmethoden des Baugrundgutachters (z.B. zu große Bohrabstände, zu geringe Bohrtiefe, Ungeeignetheit einer Spiralbohrung) erkennen können.

Mit dieser Entscheidung begründete das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. die Haftung eines Statikers, der auf erkennbare Fehler des Bodengutachtens nicht hingewiesen hatte. Hierdurch war es zu Schäden des Bauwerks gekommen. Durch die Prüfungspflichten würden zwar hohe Anforderungen an den Statiker gestellt. Diese hohen Anforderungen erschienen dem OLG aber gerechtfertigt. Das Gutachten eines Baugeologen liefere dem Statiker die Grundlage für seine Planung. Er müsse die Gutachten verstehen und interpretieren sowie bei Unklarheiten gezielt nachfragen können. Unter Berücksichtigung der regelmäßig zu erwartenden sehr erheblichen Schäden bei falscher Planung sei der Statiker daher neben dem Baugeologen haftbar. Dieses Verschulden mag deutlich geringer als das des Baugeologen sein, sei aber prinzipiell gegeben (OLG Frankfurt a.M., 23 U 308/03).

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Verkehrssicherungspflicht: Haftung auch nach Abzug von Baustelle

Die dem Subunternehmer im Tiefbau obliegende Verkehrssicherungspflicht endet nicht mit der Beendigung seiner Tätigkeit und dem Abzug von der Baustelle. Er muss die von ihm geschaffene Gefahrenquelle sichern. Hierzu kann er entweder selbst für eine dauerhafte Absicherung während seiner Abwesenheit sorgen oder die Verantwortung jemand anderem übertragen.

Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) München einen Bauunternehmer. Dieser hatte als Subunternehmer auf einer Tiefbaustelle nach Fertigstellung der von ihm übernommenen Bauleistungen die Baustelle geräumt. Hierbei hatte er keine weitere Absicherung vorgenommen. Als ein Radfahrer nachts gegen die quer über den Radweg verlaufende provisorische Wasserversorgungsleitung fuhr, stürzte dieser und verletzte sich dabei schwer.

Das OLG war der Ansicht, dass für den Schaden des Radfahrers der Subunternehmer einstehen müsse. Er habe die von ihm verlegten Schlauchleitungen unzureichend gesichert. Es seien weder Warnhinweise noch eine Beleuchtung vorhanden gewesen. Damit habe er die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht verletzt. Diese sei auch nicht durch sein Abziehen von der Baustelle beendet gewesen. Er hätte vielmehr die von ihm geschaffene Gefahrenquelle sichern müssen. Dazu hätte er entweder selbst für eine dauerhafte Absicherung während seiner Abwesenheit sorgen oder die Verantwortung jemand anderem übertragen müssen (OLG München, 7 U 3820/04).

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Verkehrssicherungspflicht: Bauunternehmer haftet nicht immer für Schäden durch Bauzaun

Kommt es durch einen umstürzenden Bauzaun zu einem Schaden, ist der Bauunternehmer nicht zum Schadenersatz verpflichtet, wenn er diesen ordnungsgemäß aufgestellt hat und der Bauzaun ohne sein Wissen später von einem Dritten umgestellt wurde.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken die Klage eines Autofahrers gegen einen Bauunternehmer zurück. Stein des Anstoßes war ein Bauzaun. Dieser war umgestürzt und hatte den Pkw des Autofahrers beschädigt.

Das OLG wies die Schadenersatzklage des Autofahrers zurück. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Bauunternehmers sei nicht nachgewiesen. Das OLG sei nach der Anhörung von Zeugen vielmehr zu der Auffassung gelangt, dass der Bauunternehmer den Bauzaun ordnungsgemäß und verkehrssicher aufgestellt hätte. Nachdem er mit seinen Arbeiten an der Baustelle fertig gewesen sei, habe er den Bauzaun für weitere Arbeiten anderer Betriebe stehen gelassen. Der Bauzaun wurde später durch einen anderen Unternehmer verschoben, so dass ein verkehrsunsicherer Zustand hervorgerufen wurde. Der Bauunternehmer sei auch nicht verpflichtet gewesen, in bestimmten Zeitintervallen den Zaun zu kontrollieren. Dies gelte insbesondere, da keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass der Zaun in einem erheblichen Umfang bewegt werden würde (OLG Saarbrücken, 3 U 630/03).

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VOB/A: Bauunternehmer muss die Ausschlusskriterien beachten

Nimmt ein Bauunternehmer an einer öffentlichen Ausschreibung teil, sollte er sich informieren, welche Unterlagen der Auftraggeber als "Ausschlusskriterien" fordert. Fehlt auch nur einer der geforderten Leistungsnachweise, kann ihn das den Auftrag kosten, selbst wenn er das wirtschaftlich günstigste Angebot abgegeben hat.

Das gilt sogar, wenn ihn der Auftraggeber auf sein Versäumnis hingewiesen und ihm zugestanden hat, den fehlenden Eignungsnachweis nachzureichen. Bemerkt das ein Wettbewerber und reicht einen Nachprüfungsantrag ein, muss der Bauunternehmer von der Ausschreibung ausgeschlossen werden. So lautet eine aktuelle Entscheidung der Vergabekammer des Bundes (Vergabekammer Bund, VK 1-35/05).

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WEG: Einigung über Standort der Mülltonnen

Mangels abweichender Bestimmung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung kommt der Einzeichnung des Standorts der Müllbehälter im Aufteilungsplan keine verbindliche Wirkung zu. Die Wohnungseigentümer können daher mit Stimmenmehrheit eine Verlegung des Standorts beschließen.

Mit dieser Entscheidung beendete das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Streit mehrerer Wohnungseigentümer, der am Standort der Mülltonnen entbrannt war. Das BayObLG machte deutlich, dass die Wohnungseigentümer wirksam eine Verlegung des Mülltonnenstandorts beschließen konnten. Zur Begründung führte es aus, dass eine Einzeichnung der Mülltonnen im Aufteilungsplan einem solchen Beschluss nicht entgegenstehe. Der Aufteilungsplan habe nämlich die Aufgabe, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen. In der Praxis werde als Aufteilungsplan meist ein vom Architekten gezeichneter Bauplan verwendet. Der Plan enthalte deshalb üblicherweise zusätzliche Einzeichnungen, wie etwa Bepflanzungen oder den Platz für die Müllbehälter. Soweit in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine ausdrückliche Bestimmung hierzu getroffen sei, hätten diese zusätzlichen Einzeichnungen keine wohnungseigentumsrechtliche Bedeutung. Da im vorliegenden Fall weder die Teilungserklärung noch die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung über den Standort der Müllbehälter enthalten würden, sei der Standort nicht verbindlich festgelegt. Sei aber keine verbindliche Festlegung vorhanden, könnten die Wohnungseigentümer einen anderen Standort mit Mehrheit beschließen, weil es dabei um den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gehe (BayObLG, 2Z BR 73/04).

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Beiträge vom Juli 2005


VOB/B: Umfang der Aufklärungspflicht über mangelhafte Planung

Immer wieder stellen sich im Tagesgeschäft folgende Fragen: Kann der Bauunternehmer gefahrlos auf Basis der vom Architekten vorgelegten Pläne bauen? Wann muss er den Auftraggeber darauf hinweisen, dass eine Ausführung auf Basis von Plänen, die nicht mehr mit denen übereinstimmen, die Vertragsinhalt waren, den Werkerfolg nicht erzielen kann?

Die Risiken sind groß: Unterlässt der Bauunternehmer den Bedenkenhinweis und ist das Werk später mangelhaft oder gar unbrauchbar, verliert er im Zweifel seinen Werklohnanspruch bzw. haftet für Schadenersatzansprüche des Bauherrn.

Hinweise, wie sich der Bauunternehmer in der Praxis verhalten sollte, enthält eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). Danach gilt in diesem Fall ausnahmsweise der Grundsatz: "Schweigen ist Silber, Reden ist Gold". Der BGH sieht es als seine Mindestaufgabe an, den Architekten nach den Gründen für die Abweichung zu fragen und außerdem zu klären, ob diese Abweichung mit dem Auftraggeber abgestimmt ist. Führt er die Arbeiten dagegen stillschweigend aus, hat er nach Ansicht des BGH eine gewichtige Ursache für den Schaden gesetzt. Diesen hätte er nämlich bei gebotener Prüfung und Mitteilung von Bedenken an den Auftraggeber verhindern können (BGH, VII ZR 328/03).

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Mangelhaftes Werk: Architekt haftet nur für Planungsfehler

Ein Architekt haftet nur bei fehlerhafter Planung, nicht aber für eine mangelhafte Bauaufsicht. Ist Letztere - neben einer fehlerhaften Ausführung - verantwortlich dafür, dass das Werk mangelhaft ist, kann der Architekt die Haftung im Innenverhältnis voll auf das Bauunternehmen abwälzen.

Das ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz, die durch einen Nichtannahme-Beschluss des Bundesgerichtshofs rechtskräftig geworden ist (OLG Koblenz, 8 U 397/03).

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Liquidität: Wer trägt Kosten der Fertigstellungsbescheinigung?

Damit der Bauunternehmer schneller an seinen Werklohn kommt, hat der Gesetzgeber im Jahr 2000 die "Fertigstellungsbescheinigung" in § 641a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geschaffen. Danach steht es der Abnahme gleich, wenn er von einem Gutachter eine Bescheinigung erhält, dass das Werk fertig gestellt und frei von Mängeln ist.

Dieses Instrument ist für den Bauunternehmer aber nur interessant, wenn er auch die Kosten für den Sachverständigen erstattet bekommt. Das ist nicht der Fall, wenn er auf Basis der Fertigstellungsbescheinigung Werklohnklage im gewöhnlichen Erkenntnisverfahren gegen den Auftraggeber erhebt. Das hat das Landgericht (LG) Frankenthal entschieden.

Die Auslagen für den Sachverständigen erhält der Bauunternehmer im Rahmen der Verfahrenskosten nur in folgenden Fällen erstattet:

  • Er hat gegen den Auftraggeber einen materiell-rechtlichen Anspruch. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Auftraggeber die Abnahme zu Unrecht wegen Mängeln verweigert hat und sich daher gemäß § 286 BGB mit der Abnahme in Verzug befindet.

  • Es handelt sich um notwendige Kosten der Rechtsverfolgung im Sinne von § 91 Zivilprozessordnung (ZPO). Das ist der Fall, wenn der Bauunternehmer im Wege der Urkundsklage nach §§ 592 ff. ZPO vorgeht, weil er die Fertigstellungsbescheinigung benötigt, um die Fälligkeit seines Werklohnanspruchs zu begründen.

(LG Frankenthal, 8 T 142/04)

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Beiträge vom Juni 2005


Hauskauf: Arglistige Täuschung beim Kauf eines Wohnhauses

Täuscht der Verkäufer eines Wohnhauses den Käufer über das Vorhandensein einer Fußbodenheizung, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz verlangen.

Mit dieser Begründung gab das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe einer Klage auf Rückabwicklung des Kaufvertrags statt. Geklagt hatte der Käufer eines Wohnhauses, das aus einem Haupthaus und einem Nebenhaus mit zwei Räumen bestand. Beide Häuser waren ursprünglich mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Die Fußbodenheizung des Nebenhauses war einige Jahre zuvor wegen Undichtigkeit ausgefallen. Darauf ließ der Verkäufer die Heizungsrohre kappen und eine Radiatorenheizung einbauen. Wegen der fehlenden Fußbodenheizung im Nebenhaus und weiterer behaupteter Mängel verlangte der Käufer wegen arglistiger Täuschung die Rückabwicklung des Kaufvertrags und Schadenersatz. Der Verkäufer bestritt die Mängel. Er wies zudem auf deren Erkennbarkeit hin und erklärte, dass er den Käufer auf das Nichtfunktionieren der Fußbodenheizung im Nebenhaus hingewiesen hätte.

Das OLG führte aus, dass der Verkäufer dem Käufer vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags arglistig vorgespiegelt habe, im Nebenhaus befinde sich - neben der Radiatorenheizung - eine funktionierende Fußbodenheizung. Der Anspruch des Käufers geht insbesondere auf Rückzahlung des Kaufpreises und Ersatz von Folgekosten Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks unter Abzug einer monatlichen Nutzungsentschädigung. Der OLG stützt seine Überzeugung auf eine umfassende Würdigung des Parteivortrags, der Angaben des informatorisch gehörten Verkäufers, der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme und die von den Parteien vorgelegten Urkunden. Der Nachweis, dass die fehlende Fußbodenheizung dem Käufer bekannt oder die arglistige Vorspiegelung für den Kaufentschluss ohne jede Bedeutung war, sei dem Verkäufer nicht gelungen (OLG Karlsruhe, 10 U 37/04).

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VOB/B: Sicherheitsaustausch nach § 17 VOB/B

Macht der Auftragnehmer von seinem Recht nach § 17 Nr. 3 VOB/B Gebrauch und stellt er seinem Auftraggeber für einen Bareinbehalt eine Austauschsicherheit (z.B. Gewährleistungsbürgschaft), muss der Auftraggeber die einbehaltene Barsicherheit unverzüglich an ihn auszahlen. Es kommt dabei nicht darauf an, wann der Auftragnehmer das Wahlrecht ausübt, sondern nur dass der Sicherungsfall noch nicht eingetreten war.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig einem Auftraggeber ins Stammbuch geschrieben, der weder die Barsicherheit noch die Gewährleistungsbürgschaft auszahlen wollte. Sein Argument: Nach der Schlussrechnungsprüfung habe sich herausgestellt, dass auf Grund von Gegenrechten kein Vergütungsanspruch mehr bestünde. Das OLG stellte dazu klar, dass eine Aufrechnung mit Gegenforderungen nur in Frage komme, wenn der Sicherungsfall bereits eingetreten sei. Das sei im konkreten Fall nicht so gewesen. Aber selbst wenn der Sicherungsfall eingetreten sei, müsse der Auftraggeber das Austauschbegehren akzeptieren. Er dürfe seine Ansprüche nämlich nur in Höhe der vereinbarten Sicherheit wahren und nicht doppelt (OLG Schleswig, 9 U 43/04).

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Werkvertragsrecht: Sicherheit nach § 648a BGB und Kosten der Ersatzvornahme

Verlangt der Auftragnehmer von seinem Auftraggeber nach der Abnahme des Werks vergeblich eine Sicherheit gemäß § 648a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), kann er die Mängelbeseitigung verweigern und kommt trotzdem nicht in Verzug. Lässt der Auftraggeber danach die Mängel im Wege der Ersatzvornahme beseitigen, ist er nicht berechtigt, beim Auftragnehmer die Ersatzvornahmekosten durch Aufrechnung mit dessen Werklohn geltend zu machen.

Wichtig: Wird dem Auftraggeber noch eine Nachfrist gesetzt, bis zu der er die Sicherheit beibringen muss, und lässt er diese Frist verstreichen, kann der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung endgültig verweigern. In diesem Fall erhält er jedoch nur eine um die Mängelbeseitigungskosten geminderte Vergütung (OLG Düsseldorf, 22 U 108/03).

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WEG: Parabolantenne trotz Kabelanschluss?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich jüngst mit dem Anbringen von Parabolantennen bei vorhandenem Kabelanschluss im Wohnraummietrecht befasst. Dabei hat er klargestellt, dass auch in einer Eigentümergemeinschaft folgende Grundsätze gelten:

  • Selbst bei vorhandenem Kabelanschluss kann das besondere Informationsinteresse eines ausländischen Wohnungseigentümers dazu führen, dass die übrigen Eigentümer den Nachteil hinnehmen müssen, der für den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage mit einer auf dem Balkon einer Wohnung aufgestellten Parabolantenne verbunden ist.

  • Die Eigentümer können durch Vereinbarung einschränkende Voraussetzungen bestimmen und das Anbringen von Parabolantennen auch generell verbieten. Auf Grund einer Inhaltskontrolle nach § 242 BGB können solche Vereinbarungen aber unwirksam sein, wenn es für ein Festhalten vor allem an einem generellen Verbot an einem berechtigten Interesse fehlt.

  • Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluss angeordnet werden. Ein solcher Beschluss ist jedoch grundsätzlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Zur Nichtigkeit führt es allerdings, wenn mit dem Beschluss eine Vereinbarung abgeändert wird (BGH, V ZB 51/03).

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Beiträge vom Mai 2005


Rechnungsausgleich: Skonto nur bei vollständiger Zahlung

Ein Skontoabzug ist nur bei einer vollständigen Zahlung möglich.

Dies bestätigte nun der Bundesgerichtshof (BGH) und wies die Nichtzulassungsbeschwerde eines Bauherrn zurück, der sich mit der gleichlautenden Entscheidung des Kammergerichts (KG) nicht abfinden wollte. Der BGH machte deutlich, dass der Bauunternehmer den Skontoabzug üblicherweise nur deshalb gestatte, um eine vollständige Zahlung zu erlangen. Daher sei ein Skontoabzug bereits ausgeschlossen, wenn die Teilzahlung nur unerheblich hinter dem Rechnungsbetrag zurückbleibe (BGH, VII ZR 22/04; KG, 4 U 263/01).

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Baugenehmigungsgebühr für Sendemast: Je höher desto teurer?

Die Bemessung einer Baugenehmigungsgebühr für einen Mobilfunkmast im GSM-Netz (Global System for Mobile Communication) nach der Höhe des Sendemasts verstößt gegen gebührenrechtliche Prinzipien.

Aus diesem Grund erklärte das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz einen Gebührenbescheid für unwirksam. Die Klägerin, die ein Mobilfunkunternehmen betreibt, erhielt die Baugenehmigung für die Errichtung eines 22,05 m hohen Gittermasts mit Betonfundament und Betriebsgebäude. Hierfür verlangte die Baugenehmigungsbehörde eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 1.949,30 EUR. Dabei berücksichtigte sie nach einem Rundschreiben des Ministeriums der Finanzen die Höhe des Masts.

Diese Gebührenberechnung sei nach Ansicht des OVG falsch. Sehe das Gebührenverzeichnis einen Rahmen vor, müsse bei der Bemessung einer Gebühr neben dem Verwaltungsaufwand auch die Bedeutung, d.h. der wirtschaftliche Wert oder der sonstige Nutzen der Baugenehmigung für den Bauherrn berücksichtigt werden. Der wirtschaftliche Wert eines Funkmasts im GSM-Netz stehe allerdings nicht im Zusammenhang mit der Höhe des Masts. Bei diesem Netz handele es sich um ein großflächiges Zellularnetz, für dessen Reichweite die Höhe der Sendemasten unerheblich sei. Die Masthöhe diene lediglich dem Ausgleich der Topographie, ohne dass dies für die Klägerin einen gesteigerten wirtschaftlichen Nutzen bringe (OVG Rheinland-Pfalz, 12 A 11833/04.OVG).

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Beiträge vom April 2005


Nachunternehmer: Bürgenhaftung für das Mindestentgelt im Baugewerbe

Ein Generalunternehmer, der einen Nachunternehmer mit der Erbringung von Bauleistungen beauftragt, haftet für die Mindestlohnansprüche der bei dem Nachunternehmer beschäftigten Arbeitnehmer wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.

Diese Vorschrift des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes (AEntG) ist nach Ansicht des Bundesarbeitsgerichts (BAG) verfassungsgemäß. Der hierdurch bewirkte Eingriff in die durch das Grundgesetz geschützte Unternehmerfreiheit des Generalunternehmers sei durch Gründe des Gemeinwohls gerechtfertigt. Er entspreche dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Die Bürgenhaftung sei auch mit der Freiheit des Dienstleistungsverkehrs in der EU vereinbar. Die Haftung erfasse nur den Anspruch des Arbeitnehmers auf Arbeitsentgelt für tatsächlich geleistete Arbeit. Nicht erfasst würden Annahmeverzugsansprüche sowie Ansprüche gegen den Arbeitgeber auf Verzugszinsen wegen verspäteter Entgeltzahlung (BAG, 5 AZR 617/01 und 5 AZR 279/01).

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VOB/B: Wann ist eine Fertigstellungsfrist verbindlich?

Die Angabe "Fertigstellungstermin Ende Mai 2000" in einem Bauvertrag ist keine verbindliche Vertragsfrist im Sinne von § 5 VOB/B.

Bei dieser Angabe handele es sich nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Celle nur um eine ungenaue zeitliche Einordnung. Wurde keine weitere Vereinbarung mit dem Auftraggeber hinsichtlich des Fertigstellungszeitpunkts getroffen, könne dieser vom Bauunternehmer keinen Verzugsschaden verlangen, wenn das Werk erst nach diesem Termin fertig gestellt werde.

Hinweis: Vorsicht ist für den Bauunternehmer allerdings geboten, wenn ihn der Auftraggeber ausdrücklich unter Fristsetzung in Verzug setzt. Nach Ablauf der Frist kann ein Anspruch auf Verzugsschaden bestehen. Vereinbaren die Parteien jedoch eine neue Ausführungsfrist, verzichtet der Auftraggeber auf Rechte, die ihm auf Grund der ursprünglich verzögerten Ausführung zustehen (OLG Celle, 7 U 114/02).

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VOB/B: Kein eigenmächtiger Austausch von Nachunternehmern

Wird in einer Ausschreibung angegeben, dass die Arbeiten von namentlich benannten Nachunternehmen erbracht werden, dürfen diese nicht in jedem Fall ausgetauscht werden.

Hierauf wies jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Celle hin. Vor dem Austausch müsse vielmehr das Kleingedruckte in den Verträgen gelesen werden. Oft würden diese nämlich Klauseln enthalten, dass ein Austausch nur nach Rücksprache und mit Zustimmung des Auftraggebers möglich sei. Handele der Bauunternehmer in so einem Fall eigenmächtig, dürfe der Auftraggeber den Vertrag fristlos kündigen. In diesem Fall sei nicht nur der Auftrag verloren. Der Auftraggeber könne außerdem verlangen, dass der Bauunternehmer ihm Mehrkosten erstatte, die ihm durch die Beauftragung eines anderen Unternehmers entstünden (OLG Celle, 5 U 71/04).

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WEG: Subtraktionsmethode bei Beschlussfassung erneut bestätigt

Wie das Ergebnis der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung festgestellt wird, bestimmt mangels entgegenstehender Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung der Versammlungsleiter. Dabei setzt sich immer mehr die so genannte Subtraktionsmethode durch. Es werden zunächst die Ja-Stimmen gezählt, dann die Nein-Stimmen. Sodann werden die Enthaltungen nicht mehr gesondert gezählt, sondern als rein rechnerische Differenz zwischen der Summe der anwesenden/vertretenen Stimmen und der gezählten Ja- und Nein-Stimmen notiert.

Dieses Verfahren hat das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) nun gebilligt. Schon der Bundesgerichtshof hatte die Subtraktionsmethode unter dem Vorbehalt gebilligt, dass sichergestellt sei, dass die Zahl der Abstimmenden feststehe, z.B. durch Einlass- und Ausgangskontrollen. Weitergehender nun das BayObLG: Danach bedarf es keiner besonderen organisatorischen Maßnahmen zur Feststellung des Mehrheitswillen. Voraussetzung ist allerdings, dass eindeutige Verhältnisse und klare Mehrheiten vorliegen.

Folge der Entscheidung: Ist unstreitig, dass die im Abstimmungszeitpunkt anwesenden Eigentümer die Mehrheit repräsentieren, ist es ohne Aussicht auf Erfolg, sich gegen die Anwendung der Subtraktionsmethode zu wenden. Allerdings: Bei Zweifeln an den Mehrheitsverhältnissen ist davon auszugehen, dass der Versammlungsleiter zu Unrecht festgestellt hat: "mehrheitlich angenommen". (BayObLG, 2Z BR 109/04).

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WEG: Streitpunkt Mülltonnen-Standort

Auseinandersetzungen über den Standort der Mülltonnen in einer WEG-Anlage entstehen meist, wenn dieser verlegt werden soll. Betroffene Eigentümer greifen entsprechende Beschlüsse immer wieder mit dem Argument an, die Verlegung der Mülltonnen sei nicht mehrheitlich regelbar, sondern bedürfe einer (einstimmigen) Vereinbarung. Dieser Argumentation hat das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) nun eine klare Absage erteilt.

Insbesondere die Einzeichnung der Mülltonnenstellplätze im Aufteilungsplan stehe danach der Mehrheitsfähigkeit nicht entgegen. Grund: Der Aufteilungsplan sei meist der Plan des Architekten, der den Baugenehmigungsunterlagen beigefügt werde. Darin sei die Einzeichnung der Grünflächen oder Mülltonnen-Stellplätze ohne eigentumsrechtliche Bedeutung. Nur ausnahmsweise sei bei einer Verlegung Einstimmigkeit erforderlich. Dies sei der Fall, wenn

  • in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung ausdrückliche Bestimmungen zum Standort der Müllbehälter getroffen seien.

  • die Verlegung eine bauliche Veränderung i.S. des § 22 WEG darstelle. Das könne der Fall sein, wenn die Umbauung der Müllbehälter abgebrochen oder neu errichtet werden müsse. Werde der optische Gesamteindruck der Anlage verändert, liege eine bauliche Veränderung nahe. Dann sei weitere Voraussetzung der Einstimmigkeit, dass der sich gegen die Verlegung wehrende Eigentümer durch die Verlegung über das im Gesetz bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werde. Üblicherweise sei jedoch alles hinzunehmen, was "bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich" sei.

(BayObLG, 2Z BR 73/04)

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Architektenhonorar: Unterschreiten der Mindestsätze ist grundsätzlich unwirksam

Unterschreitet eine zwischen Bauherrn und Architekten vereinbarte Kombination von Pauschal- und Erfolgshonorar die Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), ist sie unwirksam.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Köln einem Architekten Recht, der trotz einer entsprechenden Vereinbarung dem Bauherrn die Mindestsätze der HOAI in Rechnung gestellt hatte. Die Unwirksamkeit der Vereinbarung ergebe sich nach Ansicht des OLG daraus, dass ein Unterschreiten der gesetzlich vorgeschriebenen HOAI-Gebühren nur in besonderen Ausnahmefällen möglich sei. En solcher Ausnahmefall könne aber nicht bereits im Interesse des Bauherrn an einer möglichst kostengünstigen Ausführung des Bauvorhabens gesehen werden. Der Bauherr könne genauso gut ein Limit der anfallenden Kosten vereinbaren. Die Ausnahmen müssten eng begrenzt bleiben, um einen ruinösen Preiswettbewerb zwischen den Architekten zu verhindern. Folge der unwirksamen Vereinbarung sei, dass der Architekt nach den Mindestsätzen der HOAI abrechnen dürfe (OLG Köln, 11 U 53/04).

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Beiträge vom März 2005


Pauschalpreisvertrag: Abrechnung geringfügiger Teilleistungen bei vorzeitiger Beendigung

Der Auftragnehmer, der bis zur vorzeitigen Beendigung eines Pauschalpreisvertrags nur geringfügige Teilleistungen erbracht hat, kann die ihm zustehende Mindestvergütung in der Weise abrechnen, dass er die gesamte Leistung als nicht erbracht zu Grunde legt und von dem Pauschalpreis die hinsichtlich der Gesamtleistung ersparten Aufwendungen absetzt.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) einen einfachen und übersichtlichen Weg aufgezeigt, wie die geringfügigen Teilleistungen des Auftragnehmers in einem solchen Fall abgerechnet werden können. Er argumentiert wie folgt: Zur Abrechnung eines vorzeitig beendeten Pauschalpreisvertrags müsse der Auftragnehmer grundsätzlich

  • die erbrachten Leistungen vortragen,
  • diese von dem nicht ausgeführten Teil abgrenzen und
  • das Verhältnis der bewirkten Leistungen zur vereinbarten Gesamtleistung sowie des Preisansatzes für die Teilleistung zum Pauschalpreis darlegen.
  • Die Abrechnung müsse auf der Grundlage des Vertrags erfolgen und den Besteller in die Lage versetzen, sich sachgerecht zu verteidigen.

Auch wenn die erbrachten und nicht erbrachten Leistungen nicht abgegrenzt und die Preisansätze für die Teilleistungen nicht dargelegt würden, könne die Abrechnung diesen Anforderungen genügen. Der Auftragnehmer könne nämlich den geringfügigen Teil der von ihm erbrachten Leistung in seiner Schlussrechnung als nicht erbracht zu Grunde legen. Auch von diesem Teil könne er die ersparten Aufwendungen hinsichtlich der Gesamtleistung abziehen. Damit werde der Vertrag so abgerechnet, als wäre bis zu seiner Beendigung keine Leistung erbracht worden. Eine solche Abrechnung sei jedenfalls zulässig, wenn nur ein kleiner Teil der geschuldeten Leistung erbracht worden sei (BGH, VII ZR 394/02).

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Bauhandwerkersicherung: Anspruch ist auch nach Abnahme noch möglich

§ 648a BGB gibt dem Unternehmer auch nach der Abnahme das Recht, eine Sicherheit zu verlangen, wenn der Besteller noch Erfüllung des Vertrags (Mängelbeseitigung) fordert.

Hierauf machte der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Bauunternehmers aufmerksam, der restlichen Werklohn verlangte. Der Bauherr hatte ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend gemacht. Der Bauunternehmer hielt das für nicht gerechtfertigt, weil er nicht mehr zur Mängelbeseitigung verpflichtet sei. Er hatte den Bauherrn nach Abnahme des Werks unter Fristsetzung aufgefordert, eine Sicherheit gemäß § 648a BGB zu stellen. Dabei hatte er angedroht, nach Verstreichen der Frist die Erfüllung von Gewährleistungspflichten zu verweigern. Der Bauherr hatte die Sicherheit nicht geleistet.

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass der Bauunternehmer die Beseitigung von Mängeln verweigern dürfe, wenn ein berechtigtes Sicherungsverlangen unbeachtet bleibe. So könne der Bauunternehmer trotz der Abnahme des Werks eine Sicherheit gemäß § 648a Abs. 1 BGB verlangen, wenn der Bauherr nach wie vor Vertragserfüllung in Form von Mängelbeseitigung fordere. Da der Bauherr dem berechtigten Sicherungsverlangen des Bauunternehmers nicht nachgekommen sei, habe dieser die Beseitigung der behaupteten Mängel verweigern dürfen. Der Bauunternehmer habe dann Anspruch auf Vergütung, soweit er den Leistungsanspruch erfüllt, d.h. die Leistung mangelfrei erbracht habe. Im Ergebnis erhalte er damit die Möglichkeit, selbst eine Minderung herbeizuführen (BGH, VII ZR 199/03).

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Bauverträge: Unwirksame Nachtragsklausel in AGB

Pauschalpreisverträge dürfen Nachforderungen des Bauunternehmers weder grundsätzlich ausschließen noch von schriftlichen Zusatzvereinbarungen abhängig machen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hielt deshalb folgende Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam: "Zusätzliche Leistungen werden nur nach schriftlich erteiltem Auftrag bezahlt". Nach Ansicht des BGH benachteilige diese Klausel den Auftragnehmer unangemessen. Damit würden alle Ansprüche aus vertraglich nicht vorgesehenen Leistungen ausgeschlossen. Eine unangemessene Benachteiligung liege vor allem darin, dass auch die gesetzlichen Ansprüche (zum Beispiel aus Geschäftsführung ohne Auftrag) ausgeschlossen seien (BGH, VII ZR 190/03).

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Haftung: Schadenersatzanspruch kann bei Mangel auch ohne Schaden bestehen

Fehlt einer kunststoffmodifizierten Bitumendickbeschichtung die vom Hersteller vorgeschriebene Dicke, liegt ein Sachmangel vor.

Dieser führt nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Köln selbst dann zu einem Schadenersatzanspruch des Auftraggebers, wenn Gebrauchsnachteile langfristig nicht erkennbar sind. Für die Annahme eines Baumangels reiche es aus, wenn eine Ungewissheit über die Risiken des Gebrauchs bestehe. Denn der Auftraggeber schulde in jedem Fall ein dauerhaft mangelfreies und zweckgerechtes Werk. Ein Schaden müsse nicht eingetreten sein (OLG Köln, 11 U 93/01).

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WEG: Die Entfernung von Fassadengrün ist eine bauliche Veränderung

Eine Maßnahme, nach der das an der Rückseite des Hauses vorhandene Fassadengrün entfernt und künftig die Entstehung jeden Fassadengrüns unterbunden werden soll, hat eine bauliche Veränderung zum Inhalt. Sie kann daher nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Mit dieser Entscheidung kippte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte mit Stimmenmehrheit zu Lasten der Instandhaltungsrücklage die Sanierung und einfarbige Gestaltung der Fassade beschlossen. Zudem sollte der wilde Wein an der Fassade entfernt und künftig jede Entstehung von Fassadengrün unterbunden werden.

Das OLG musste dabei über die Frage entscheiden, ob es sich bei den beschlossenen Maßnahmen um solche der Instandhaltung oder -setzung oder um eine bauliche Veränderung handelte. Nur im ersten Fall wäre eine Entscheidung mittels Stimmenmehrheit zulässig gewesen. Bei einer baulichen Veränderung wäre dagegen Einstimmigkeit erforderlich gewesen. Das OLG differenzierte wie folgt: Die Sanierung und Gestaltung würde noch keine bauliche Veränderung darstellen, selbst wenn sie mit einer Verschönerung der Fassade einhergehe. Eine bauliche Veränderung sei aber bei der Entfernung von Fassadengrün und entsprechenden Schutzmaßnahmen zu bejahen. Das ergebe sich daraus, dass die Ästhetik der Fassade nachhaltig verändert werde. Die Dauerhaftigkeit der Bepflanzung oder eine vormalige Fassadenbegrünung seien dabei allerdings unerheblich (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 298/04).

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Beiträge vom Februar 2005


Mangelbeseitigung: Kosten für unnötige oder überteuerte Beseitigungsarbeiten

Hat der Bauherr einen Dritten mit der Mangelbeseitigung beauftragt, ohne dass ihm ein Auswahlverschulden zur Last fällt, muss der schadenersatzpflichtige Vertragspartner des Bauherrn die diesem daraus entstandenen Kosten auch ersetzen, wenn der Dritte im Zuge der Beseitigungsmaßnahme unnötige Arbeiten ausführt oder überhöhte Arbeitszeiten in Ansatz bringt.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe im Fall eines Bauherrn, der zur Beseitigung eines Mangels an einem fehlerhaft verlegten Abflussrohr ein Unternehmen beauftragt hatte. Der Bauunternehmer, der den Mangel verursacht hatte, war mit dieser Beauftragung einverstanden. Dennoch verweigerte er später die Übernahme der Kosten mit der Begründung, die Arbeiten des Drittunternehmers seien einerseits zur Mangelbeseitigung nicht erforderlich und andererseits erheblich zu teuer gewesen.

Das OLG hielt diese Argumentation für unbeachtlich. Der Schaden, den der Bauunternehmer dem Bauherrn erstatten müsse, bemesse sich nicht nach den Aufwendungen, die objektiv zu seiner Beseitigung erforderlich seien. Dies sei nur der Fall, wenn noch keine Aufwendungen für die Mängelbeseitigung entstanden seien. Seien die Aufwendungen für die Beseitigung von Mängeln bereits angefallen, besteht der Schaden in der Einbuße an Geld, die der Bauherr tatsächlich erlitten habe. Dies ergebe sich daraus, dass zu den ersatzpflichtigen notwendigen Aufwendungen für die Mängelbeseitigung auch diejenigen Kosten gehören, die der Bauherr bei verständiger Würdigung für erforderlich halten dürfe. Das mit dieser Beurteilung verbundene Risiko trage der Bauunternehmer. Es müsse berücksichtigt werden, dass der Bauherr üblicherweise kein Fachmann sei und sich auf die ordnungsgemäße Arbeit des Drittunternehmers verlassen müsse (OLG Karlsruhe, 17 U 107/04).

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Sicherungshypothek: Anspruch kann auch bestehen, wenn Besteller nicht Grundeigentümer ist

Auch wenn der fragliche Grundbesitz nicht im Eigentum des Bestellers steht, kann der Unternehmer ausnahmsweise Sicherung beanspruchen, wenn der Eigentümer den Besteller beherrscht und auch tatsächlich Vorteil aus der von dem Unternehmer erbrachten Werkleistung zieht.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle in einem einstweiligen Verfügungsverfahren und ordnete die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek auf dem Grundbesitz der Eigentümerin im Grundbuch an. Der Bauhandwerker könne im vorliegenden Fall ausnahmsweise die beantragte Sicherung beanspruchen, obwohl der fragliche Grundbesitz nicht im Eigentum seines Vertragspartners stehe. Das ergebe sich aus den Grundsätzen von Treu und Glauben. Die Grundstückseigentümerin sei alleinige Gesellschafterin des auftraggebenden Vertragspartners. Der Vertragspartner werde daher von ihr beherrscht. Darüber hinaus ziehe sie auch tatsächlich Vorteil aus der erbrachten Werkleistung. Der Grundbesitz werde zum Zweck der Veräußerung an Wohnungsinteressenten bebaut. Der durch die Bebauung entstandene Mehrwert fließe damit der Grundstückseigentümerin zu. Die von der Eigentümerin gewählte Konzeption gehe erkennbar dahin, werterhöhende Leistungen der Handwerker zu erhalten, ohne deren Sicherungsansprüchen ausgesetzt zu sein. Diese Umstände rechtfertigen es nach Ansicht des OLG, ausnahmsweise eine Sicherungshypothek auf dem Grundstück eintragen zu lassen (OLG Celle, 13 W 75/00).

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Architektenfehler: Bauunternehmer kann haftbar sein, wenn er Fehlplanung erkennt und untätig bleibt

Ein Architekt, der falsch geplant hat und deshalb gegenüber seinem Auftraggeber schadenersatzpflichtig ist, kann gegen den Bauunternehmer einen Ausgleichsanspruch haben. Voraussetzung ist, dass dieser die Falschplanung erkannt und sie trotzdem der Bauausführung zu Grunde gelegt hat.

Mit dieser Begründung mussten sich Architekt und Bauunternehmer einen entstandenen Schaden teilen. Der Architekt hatte die Abstände eines Neubaus zum Nachbarhaus falsch berechnet. Der Bauunternehmer hatte diesen Fehler zwar bemerkt, den Bau jedoch weitergeführt. Nach Stilllegung der Baustelle wurde der Architekt zum Ersatz des entstandenen Schadens verurteilt. Einen Teil dieses Schadens verlangte er nun vom Bauunternehmer erstattet.

Das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg sah den Bauunternehmer ebenfalls in der Pflicht. Er habe sich dem Auftraggeber gegenüber dadurch schadenersatzpflichtig gemacht, dass er die Rohbauarbeiten fortgesetzt habe, obwohl ihm bekannt geworden war, dass die Grenzabstände unterschritten waren. Die Pflichtverletzung des Bauunternehmers sei schon deshalb zu bejahen, weil ihm der Planungsfehler des Architekten bereits bekannt war, als eine Korrektur noch hätte vorgenommen werden können. Trotzdem habe er die Bauarbeiten weiter fortgeführt, so dass die Korrektur nur mit erheblichem finanziellen Aufwand möglich war (OLG Oldenburg, 8 U 121/04).

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WEG: Hundehaltung in Eigentumswohnung kann beschränkt werden

Die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage kann durch Mehrheitsbeschluss grundsätzlich auf einen Hund pro Wohnung beschränkt werden.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die über einen entsprechenden Beschluss in der Eigentümerversammlung in Streit geraten war. Das OLG begründete seine Entscheidung mit einem "Erst-Recht-Argument". Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage wirksam gänzlich verboten werden. Dann könnten erst recht keine Bedenken gegen einen Beschluss bestehen, der die Hundehaltung auf nur einen Hund beschränke (OLG Schleswig, 2 W 165/03).

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WEG: Haftung des Verwalters bei Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf Hauswartfirma

Der Verwalter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er diese auf eine zuverlässige Hauswartfirma überträgt. Zu einer Überwachung der Hauswartfirma ist der Verwalter nicht verpflichtet, wenn über mehrere Jahre hinweg kein Anlass zu Beanstandungen bestand.

Mit dieser Begründung wies das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) die Klage eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage zurück. Zu dem Streit kam es, als wegen des defekten Garagentors das Fahrzeug des Eigentümers beim Einfahren in die Tiefgarage beschädigt wurde. Da die Eigentümergemeinschaft die Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter übertragen habe, müsse dieser nach Ansicht des Eigentümers für die Schäden haften, die durch das plötzliche Schließen des Garagentors entstanden seien.

Das BayObLG folgte dieser Argumentation nicht. Der Verwalter habe alle erforderlichen Maßnahmen zur Verkehrssicherung unternommen, indem er mit der Hauswartfirma einen Hauswartvertrag abgeschlossen habe. Ein eigenes Verschulden des Verwalters liege nicht vor, da er eine als leistungsfähig bekannte Firma beauftragt habe. Der Hauswartvertrag habe seit sechs Jahren bestanden und es sei nicht ersichtlich, dass die Hauswarttätigkeiten in der Vergangenheit nachlässig durchgeführt worden seien. Den Verwalter treffe auch kein Überwachungsverschulden. Er habe nach ordnungsgemäßer Auswahl eines zuverlässigen Unternehmens auf die ordnungsgemäße Durchführung der notwendigen Arbeiten vertrauen dürfen. Zweifel an der Zuverlässigkeit des Hauswarts hätten bei ihm nicht aufkommen müssen. Der Verwalter müsse sich auch ein Verschulden des Hauswarts nicht zurechnen lassen. Er habe den Hauswart nur im Namen der Wohnungseigentümer beauftragt, da diesen ursprünglich die Verkehrssicherungspflicht oblag (BayObLG, 2Z BR 144/04).

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Beiträge vom Januar 2005


Architektenhaftung: Hinweis auf drohende Verjährung muss erfolgen

Der Architekt, dem die Leistungsphasen acht und neun übertragen sind, muss den Bauherrn nicht über Einzelheiten einer gegen einen Sonderfachmann (hier: Statiker) drohenden Verjährung belehren. Ist eine Verantwortlichkeit des Statikers nicht fernliegend und ist eine Verjährung möglicher Ansprüche gegen diesen denkbar, muss der Architekt den Bauherrn allerdings auf das Risiko einer Verjährung hinweisen. Gegebenenfalls muss er ihm die Einholung von Rechtsrat dringend empfehlen. Er darf jedoch einem weiteren Nachbesserungsversuch, dem keine verjährungshemmende oder gar unterbrechende Wirkung zukommt, nicht das Wort reden.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart in einem erst jetzt veröffentlichten Urteil im Rechtsstreit eines Bauherrn mit seinem Architekten. Das OLG wies darauf hin, dass der mit den Leistungsphasen acht und neun beauftragte Architekt die Auflistung der Gewährleistungsfristen vornehmen müsse. Darüber hinaus müsse er Ansprüche des Auftraggebers während der Gewährleistungsfrist gegenüber den Unternehmern feststellen und bei Vorliegen von Mängeln deren Beseitigung veranlassen und überwachen. Über diese Tätigkeit müsse er den Auftraggeber in den Grundzügen unterrichten. Soweit schwierige rechtliche Prüfungen erforderlich seien, müsse er jedoch den Auftraggeber hierüber informieren, damit dieser ggf. qualifizierten Rechtsrat einholen könne. Verstoße er gegen diese Beratungspflicht, mache er sich schadenersatzpflichtig. Trete trotz der Mängelverantwortlichkeit des betreffenden Handwerkers die Verjährung ein, müsse der Architekt dem Bauherrn für den dadurch entstandenen Schaden persönlich haften (OLG Stuttgart, 2 U 209/01).

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Vertragsrecht: Architekt kann Bauhandwerkersicherung fordern

Auch der lediglich planende Architekt kann Sicherheit gem. § 648a BGB verlangen, ohne dass seine Planungsleistungen in einem konkreten Bauerfolg oder sonst in einer Werterhöhung des Bauwerks Niederschlag gefunden haben müssen.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Rechtsstreit zwischen einem Architekten und einem Bauherrn. Der Architekt hatte vor Baubeginn eine Vorschussrechnung gestellt, die der Bauherr nicht bezahlte. Als der Bauherr auch auf die Forderung nach einer Bauhandwerkersicherung für das Architektenhonorar nicht reagierte, stellte der Architekt seine Arbeiten ein und erstellte eine Schlussrechnung. Den darin ausgewiesenen Betrag klagte er im vorliegenden Verfahren ein.

Das OLG bescheinigte dem Architekten die richtige Vorgehensweise. Auch ein Architekt könne eine Bauhandwerkersicherung gem. § 648a BGB verlangen. Der Unternehmerbegriff in § 648a BGB entspreche nicht dem des § 648 BGB. Er setze nicht voraus, dass die nach dem Vertrag zu erbringende Bauwerksleistung mit einer Werterhöhung des Grundstücks einhergehe. Es würden vielmehr auch solche unternehmerischen Tätigkeiten mitumfasst, die als nicht wegzudenkender Teil der Gesamtleistung der Herstellung des Bauwerks dienen, ohne sich in diesem unmittelbar verkörpern zu müssen. Daher könne auch der lediglich planende Architekt Sicherheit gem. § 648a BGB verlangen. Sie müsse ihm auch gewährt werden, wenn der Bauherr mit der Bauausführung noch nicht begonnen hat. Stelle der Bauherr die Sicherheit nicht innerhalb der gesetzten Frist bereit, dürfe der Architekt die Arbeiten ankündigungsgemäß einstellen. Der Vertrag gelte dann als gekündigt. Als weitere Rechtsfolge der nicht fristgerechten Bereitstellung der verlangten Sicherheit könne der Architekt die vertraglich vereinbarte Vergütung für die tatsächlich von ihm erbrachten (Planungs-)Leistungen beanspruchen (OLG Düsseldorf, 21 U 26/04).

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Enteignung: Stadt kann Grundstücke zu Gunsten eines geplanten Gewerbegebiets enteignen

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz hat in drei Normenkontrollverfahren klargestellt, unter welchen Voraussetzungen die Enteignung eines bislang landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zur Schaffung von Gewerbeflächen möglich ist.

Geklagt hatten mehrere Grundstückseigentümer, die enteignet worden waren. Nach ihrer Ansicht sei die Stadt nicht berechtigt gewesen, die Grundstücke zu enteignen und dann an den Investor eines großen Möbelhauses zu veräußern. Sie seien zwar zur Veräußerung der benötigten Flächen grundsätzlich bereit gewesen, allerdings nicht zu den Preisvorstellungen der Stadt. Das OVG hielt die Enteignung für rechtmäßig. Hierfür sprächen folgende Gründe:

  • Die umstrittene Entwicklungsmaßnahme biete der Stadt in den nächsten Jahren eine große qualitative Entwicklungschance. Das geplante Möbelhaus sei geeignet, eine nachhaltige Entwicklung im dortigen Wirtschaftsraum einzuleiten.

  • Das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Entwicklungsmaßnahme, um einen erhöhten Bedarf an Arbeitsstätten zu decken. Ein solcher Bedarf werde bezüglich der Einzelhandelsflächen bereits durch die konkrete Nachfrage des Möbelhauses dokumentiert. Diese Nachfrage sei nicht etwa dadurch künstlich hervorgerufen worden, dass die Stadt dem Unternehmen Flächen zu "Dumpingpreisen" angeboten hätte. Die Beweisaufnahme habe vielmehr ergeben, dass der in den Verträgen festgelegte Preis angemessen sei.

  • Eine einvernehmliche Lösung durch freihändigen Verkauf der erforderlichen Flächen an die Stadt habe sich nicht als realistische Perspektive abgezeichnet. Denn eine Vielzahl von Grundstückseigentümern sei nicht bereit gewesen, ihre Grundstücksflächen zu einem angemessenen Preis an die Stadt zu veräußern. Die Preisvorstellungen dieser Eigentümer seien offensichtlich weit über einen angemessenen Preis hinausgegangen.

  • Schließlich seien die betroffenen privaten und öffentlichen Belange von der Stadt vertretbar abgewogen worden. Insbesondere die möglichen nachteiligen Auswirkungen der innenstadtrelevanten Sortimente des Möbelhauses auf Betriebe in der Innenstadt seien keineswegs unberücksichtigt geblieben.

(OVG Rheinland-Pfalz, 1 C 11712/02.OVG, 1 C 11924/02.OVG und 1 C 10966/03.OVG)

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WEG: Bezeichnung "Bodenraum" in Teilungserklärung ist verbindliche Zweckbestimmung

Bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung "Bodenraum" handelt es sich um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dahin, dass dieser Raum nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch als Büro oder Gewerberaum ist danach nicht möglich.

Dies musste sich ein Wohnungseigentümer vom Oberlandesgericht (OLG) Schleswig sagen lassen. Er war Eigentümer einer Wohnung, von der es in der Teilungserklärung heißt: "Miteigentumsanteil von 98/1000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Dachgeschoss auf der Westseite gelegenen Bodenraum, der im Aufteilungsplan mit 7 bezeichnet ist und der nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist". Als er beabsichtigte, den Bodenraum als Ferienwohnung zu nutzen, lehnte die Wohnungseigentümerversammlung dies ab.

Das OLG wies die hiergegen gerichtete Klage des Wohnungseigentümers zurück. Es machte deutlich, dass die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung nicht nur eine Lagebeschreibung darstellen würde. Dafür hätte es ausgereicht, die fraglichen Räume als Räume im Dachgeschoss zu bezeichnen. Darin erschöpfe sich die Beschreibung in der Teilungserklärung jedoch nicht. Sie enthalte vielmehr noch zusätzlich die Bezeichnung "Bodenraum". Dies rechtfertige den Schluss, dass es sich dabei um eine verbindliche Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter handele. Die Formulierung "Bodenraum" sei dafür hinreichend bestimmt, da der Begriff ein Synonym für Speicher oder Dachboden sei. Der Begriff Bodenraum bedeute daher nichts anderes als Dachbodenraum oder Speicherraum. Ein solcher Raum werde typischerweise als Abstellraum, Wäschetrockenbereich und gegebenenfalls noch als Hobbyraum genutzt. Er sei nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt. Eine Nutzung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder auch Büro oder Gewerberaum sei nach der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter daher nicht möglich (OLG Schleswig, 2 W 49/04).

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WEG: Beschluss zur Stilllegung eines Müllschluckers ist unwirksam

Die Stilllegung eines Müllschluckers stellt keine Gebrauchsregelung, sondern einen Gebrauchsentzug dar. Sie ist daher einem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht zugänglich.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt einem Wohnungseigentümer Recht. Dieser hatte einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung angefochten, mit dem die Stilllegung des Müllschluckers beschlossen worden war.

Das OLG machte deutlich, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung zur Schließung der Müllabwurfanlage unwirksam sei. Die Eigentümerversammlung könne nach § 15 WEG eine Gebrauchsreglung für das Gemeinschaftseigentum aufstellen. Diese müsse aber eine Konkretisierung des Gebrauchs zum Inhalt haben. Ein Gebrauchsentzug sei jedoch keine Regelung des Gebrauchs, weil der vorausgesetzte Mitgebrauch gerade ausgeschlossen werde. Der Gebrauchsentzug habe vielmehr gesetzesändernden Inhalt. Eine solche Regelung sei dem Mehrheitsprinzip von vornherein nicht zugänglich (OLG Frankfurt, 20 W 440/01).

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