Rechtsprechung zum Mietrecht und Nachbarrecht (2004)

Jahr: 2003, 2004, 2005, 2006, 2007

 

Die folgenden Beiträge sind nach bestem Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es jedoch notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen.

 

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Beiträge vom Dezember 2004


Altbau: Bei Aufstockung um eine Etage muss Trittschallschutz gewährleistet sein

Der Vermieter einer Altbauwohnung ist bei der Aufstockung seines Hauses um ein weiteres Wohngeschoss verpflichtet, eine Trittschalldämmung einzubauen, die den im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden technischen Anforderungen entspricht.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit um eine im dritten Obergeschoss eines Altbaus gelegene Mietwohnung. Als der Vermieter das darüber liegende, ursprünglich nicht ausgebaute Dachgeschoss abtragen und an seiner Stelle eine Eigentumswohnung errichten ließ, beklagten sich die Mieter über eine Lärmbelastung. Ein Gutachten ergab, dass der von der neuen Etage ausgehende Trittschall die Grenzwerte der einschlägigen DIN-Norm überstieg. Mit der Klage begehrten die Mieter die Herstellung eines Trittschallschutzes nach aktuellen Vorschriften.

Der BGH wies darauf hin, dass der Mieter einer Altbauwohnung ohne eine dahingehende vertragliche Regelung grundsätzlich nicht verlangen könne, dass der Vermieter die Wohnung in einen Zustand versetze, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrags entspreche. Etwas anderes gelte jedoch, wenn der Vermieter bauliche Veränderungen vornehme, die Lärmimmissionen zur Folge hätten. Dann könne der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen würden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügten. Vorliegend sei der Vermieter daher verpflichtet, die erforderliche Trittschalldämmung nachzurüsten (BGH, VIII ZR 355/03).

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Wohnungszustand: Mindeststandards auch bei Altbauten

Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters einer Altbauwohnung. Die Wohnung war nicht als saniert oder modernisiert angeboten worden. Die Elektroanlage war zwar im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses ordnungsgemäß. Dennoch war im Bad keine Steckdose. Auch fehlte ein Steckdosenstromkreis, der den Anschluss eines Großverbrauchers wie Wasch oder Geschirrspülmaschine zuließ, ohne die übrige Wohnung zu belasten. Der Mieter verlangte vom Vermieter, die gesamte elektrische Anlage entsprechend dem heutigen Stand der Technik in Stand zu setzen.

Der BGH gab ihm Recht. Er wies darauf hin, dass der Mieter einer Wohnung erwarten könne, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweise, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Hierbei seien insbesondere Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Bei einem nicht modernisierten Altbau könne der Mieter aber nicht erwarten, dass die Elektroinstallation in der Wohnung den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für die elektrische Anlage in modernisierten oder sanierten Altbauten oder in Neubauten entspreche. Da die Wohnung nicht als modernisiert oder saniert angeboten worden sei, könne dies nur bedeuten, dass die Wohnungsausstattung hinter dem Standard solcher Wohnungen zurückbleibe. Dies gelte auch für die elektrische Anlage. Allerdings müsse auch der Zustand einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau ein zeitgemäßes Wohnen ermöglichen und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlauben. Danach gehöre zu einer zeitgemäßen Wohnnutzung, dass zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden könnten. Außerdem müsse das Badezimmer über eine Stromversorgung verfügen, die nicht nur eine Beleuchtung, sondern auch den Betrieb von kleineren elektrischen Geräten (z.B. Rasierer) über eine Steckdose ermögliche (BGH, VIII ZR 281/03).

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Beiträge vom November 2004


Mieterhöhung: Anspruch auf Mietrückzahlung bei falscher Wohnflächenangabe

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen. Voraussetzung ist, dass die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als zehn Prozent beträgt.

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf nun der Bundesgerichtshof (BGH). Dabei ging es um ein Mietverhältnis, bei dem die Wohnfläche im Mietvertrag nicht angegeben war. Die Mieterin hatte sowohl 1994 als auch 1997 einer verlangten Mieterhöhung zugestimmt. In beiden Schreiben war die Wohnungsgröße mit 100 qm angegeben. Später stellte sich eine tatsächliche Größe von nur 87,63 qm heraus.

Die Klage auf Rückerstattung zuviel gezahlter Miete war vor dem BGH erfolgreich. Der BGH bejahte die Voraussetzungen der ungerechtfertigten Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete. Die Mieterin habe die Miete insoweit ohne Rechtsgrund gezahlt, als die in den Erhöhungsschreiben angegebene Wohnfläche die tatsächliche Wohnungsgröße überstieg. Bei einer Mieterhöhung sei nicht die dem Erhöhungsverlangen zu Grunde gelegte Wohnfläche, sondern die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung maßgeblich. Dies gelte aber nur, wenn es sich um eine erhebliche Abweichung handele. Erheblich sei eine Differenz von mehr als zehn Prozent. Unerheblich sei dabei, ob die unzutreffende Flächenangabe bereits im Mietvertrag enthalten sei oder, wie vorliegend, der Mietvertrag keine bestimmte Wohnfläche angebe. Das Gesetz wolle dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten Miete ermöglichen. Werde nun deren Berechnung eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, würde der Vermieter damit eine Miete erzielen, die über der ortsüblichen Miete liege. Das aber soll durch das Gesetz gerade verhindert werden. Das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in Erhöhungsverlangen oder Betriebskostenabrechnungen trage daher der Vermieter (BGH, VIII ZR 192/03).

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Räumungsklage: Keine Vollstreckung gegen im Titel nicht genannten Ehemann

Der Vermieter einer Wohnung kann aus einem Räumungstitel gegen den Mieter nicht gegen einen Dritten vollstrecken, der im Titel nicht aufgeführt aber gleichwohl Mitbesitzer der Wohnung ist.

Aus diesem Grund hielt der Bundesgerichtshof (BGH) die Zwangsräumung einer Wohnung für unzulässig. Der Vermieter hatte seine Räumungsklage nur gegen die im Mietvertrag genannte Mieterin gerichtet. Tatsächlich lebte in der Wohnung aber auch der Ehemann der Mieterin. Solange dieser im Räumungstitel nicht genannt sei, müsse er die Wohnung nicht räumen. Dies ergebe sich nach Ansicht des BGH daraus, dass der Ehemann Mitbesitz an der Wohnung habe. Aus dem Gebot der ehelichen Lebensgemeinschaft ergebe sich nämlich die Pflicht der Ehegatten, sich gegenseitig die Benutzung der ehelichen Wohnung zu gestatten. Dabei sei unerheblich, ob der Mietvertrag mit beiden oder nur mit einem Ehegatten abgeschlossen sei. Im Ergebnis müsse der Vermieter daher auch einen Räumungstitel gegen den Ehemann erwirken (BGH, IXa ZB 29/04).

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Nutzungsentschädigung: Trotz unterbliebener Schlüsselübergabe kann Anspruch entfallen

Bemüht sich ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses monatelang nicht darum, sämtliche Schlüssel zum Mietobjekt zu erhalten, um sich Zutritt verschaffen zu können, hat er keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

Das ist die Kernaussage einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düseldorf im Rechtsstreit eines Vermieters gegen seinen ehemaligen Mieter. Nach Ende des Mietverhältnisses hatte der Mieter die angemietete Halle zwar geräumt, aber die Schlüssel nicht zurückgegeben. Der Vermieter verlangte später eine Nutzungsentschädigung für mehrere Monate.

Das OLG wies die Klage ab. Der Vermieter hätte zu keinem Zeitpunkt die Rückgabe der Schlüssel verlangt. Er hätte auch keinerlei Schritte unternommen, um sich Zugang zur Halle zu verschaffen. Vielmehr habe er die Angelegenheit über Monate "schleifen lassen". Nach Ansicht des OLG habe er dadurch gezeigt, dass er in dieser Zeit keinen "Besitzwillen" an der Halle gehabt habe. Ein solcher sei aber Voraussetzung für die Annahme eines Vorenthaltens im Sinne der gesetzlichen Regelung. Liege diese Voraussetzung nicht vor, könne auch keine Nutzungsentschädigung verlangt werden (OLG Düsseldorf, I-10 U 3/04).

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Kündigung: Bei Zahlungsverzug kann ausnahmsweise vorherige Abmahnung erforderlich sein

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter. Das ist der Fall, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die ausbleibenden Zahlungen nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit beruhen.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Räumungsklage eines Vermieters zurück. Dieser hatte die Räume einer Imbissstube auf die Dauer von zehn Jahren vermietet. Der Mieter hatte die Räume dann mit seinem Einverständnis unterverpachtet. Der Pächter zahlte direkt an den Vermieter. Als der Pächter mit mehreren Monatspachten im Rückstand war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage.

Das OLG war der Ansicht, er hätte den Mieter zunächst abmahnen müssen. Es sei hier offenkundig gewesen, dass der Mieter über die Rückstände bei den Pachtzahlungen nicht informiert gewesen sei, da diese direkt an den Vermieter zu zahlen gewesen seien. Da der Vermieter zudem bereits einen neuen Mietvertrag mit dem Pächter direkt geschlossen habe, erscheine sein Verhalten auch als rechtsmissbräuchlich. Offenbar habe er das Vorliegen der formellen Kündigungsvoraussetzungen zum Anlass nehmen wollen, sich aus dem offenbar als lästig empfundenen Vertragsverhältnis mit dem Mieter zu lösen (OLG Düsseldorf, I-10 U 109/03).

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Beiträge vom Oktober 2004


Formularmietvertrag: Starre Fristen für Schönheitsreparaturen sind unwirksam

Die Klausel in einem Formularmietvertrag, mit der dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt wird, ist unwirksam.

Dies machte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil deutlich. Umstritten war eine Formulierung im Mietvertrag, nach der der Mieter spätestens nach zwei Jahren Küche, Bad und Toilette sowie spätestens nach fünf Jahren alle übrigen Räume renovieren musste.

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass es sich bei der Bestimmung in dem Formularmietvertrag um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handele, die einseitig durch den Vermieter vorgegeben werde. Sie unterliege daher einer besonderen Wirksamkeitsprüfung. Ergebnis dieser Prüfung sei die Unwirksamkeit der Klausel, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlege. Nach dem Gesetz sei eigentlich der Vermieter zur Renovierung der Wohnung verpflichtet. Er müsse die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung stellen und auch erhalten. Zwar könne er diese Pflicht durch Vereinbarung auf den Mieter abwälzen. Jedoch sei eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belaste, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter nach dem Gesetz schulden würde. Zudem sei ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht bestehe, nicht schützenswert (BGH, VIII ZR 361/03).

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Mietminderung: Für vom Vermieter nicht zu vertretende Beeinträchtigungen ausgeschlossen

Eine Formularklausel, nach der eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperren, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird, ist wirksam.

Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg den Mieter einer Gewerbeimmobilie zur Nachzahlung von einbehaltenen Mietbeträgen. Obwohl der Mietvertrag einen Ausschluss der Mietminderung in der vorbeschriebenen Weise vorsah, kürzte der Mieter seine Mietzahlungen. Dies begründete er damit, dass er wegen umfangreicher Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sein Geschäft für mehrere Tage hätte schließen müssen.

Das OLG machte deutlich, dass die Regelung im Mietvertrag wirksam sei. Eine Minderung sei daher ausgeschlossen. Durch den teilweisen Ausschluss des Minderungsrechts würden die Kardinalpflichten des Vermieters nicht angetastet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies gelte auch für die Verpflichtung, nicht zu vertretende Beeinträchtigungen zu beseitigen. Bei auch nur leicht fahrlässiger Verletzung einer dieser Pflichten bliebe die Minderung möglich. Auch die uneingeschränkte Möglichkeit der fristlosen Kündigung sowie die unangetastete Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache würden die Beschränkungen des Minderungsrechts als nicht übermäßig belastend erscheinen lassen (OLG Hamburg, 4 U 57/01).

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Büromieter: Anspruch auf 24-stündigen Liftbetrieb

Wer Büroräume im 10. Stockwerk eines Hochhauses angemietet hat, kann vom Vermieter verlangen, dass die Fahrstühle rund um die Uhr während sämtlicher Werktage wie auch an Sonn- und Feiertagen in Betrieb sind.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. in einem Eilverfahren. Die Antragstellerin hatte Gewerberäume im 10. Obergeschoß eines Hochhauses angemietet. Im Mietvertrag war vorgesehen, dass der Vermieter den Fahrstuhl außer Betrieb setzen könne, wenn und solange ein Aufzugswärter nicht im Hause anwesend sei. Nach einiger Zeit brachte der Vermieter einen Aushang an, wonach der Aufzug nur noch während der Geschäftszeiten (Montag bis Freitag von 8 - 19 Uhr) genutzt werden durfte. Hiergegen wandte sich die Antragstellerin im Wege der einstweiligen Verfügung. Damit sollte dem Vermieter untersagt werden, die Aufzüge außerhalb der Geschäftszeiten außer Betrieb zu setzen.

Das Oberlandesgericht hielt den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung für begründet. Die Mietvertragsklausel sei unwirksam. Anderenfalls stünde es im Belieben des Vermieters, wann der Aufzug in Funktion gesetzt oder stillgelegt werde. Dies stehe aber zu Sinn und Zweck des Mietvertrags in Widerspruch. Ein Mieter, der Büroräume im 10. Stockwerk anmiete, müsse jederzeit Zugang zu diesen Räumen mittels Fahrstühlen erhalten. Dies gelte sowohl für die Nachtzeiten als auch an Sonn- und Feiertagen (OLG Frankfurt a.M., 2 W 22/04).

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Nachbarrecht: Ausgleich zwischen Nachbarn für Schäden durch umstürzenden Grenzbaum

Ein Grundstückseigentümer muss seinem Nachbarn die Hälfte des Schadens ersetzen, der diesem durch das Umfallen eines auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze stehenden Baums entstanden ist.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit zweier Nachbarn. Auf deren Grundstücksgrenze stand eine alte Steineiche, die seit mehreren Jahren eine verringerte Belaubung sowie totes Holz in der Krone zeigte. Als der Baum ohne Sturmeinwirkung umstürzte und das Wohnhaus des einen Nachbarn erheblich beschädigte, verlangte dieser von seinem Nachbarn Schadenersatz.

Der BGH beurteilte die Eigentumsverhältnisse an dem Grenzbaum dahingehend, dass vertikal geteiltes Eigentum bestehe. Das habe zur Folge, dass jedem Grundstückseigentümer der Teil des Baums gehöre, der sich auf seinem Grundstück befindet. Für diesen Teil sei er verkehrssicherungspflichtig. Er müsse den Grenzbaum in angemessenen Abständen auf Krankheitsbefall überwachen und bei Anzeichen für eine besondere Gefahr wie z.B. trockenes Laub, dürre Äste und Pilzbefall untersuchen lassen. Dies habe der beklagte Nachbar unterlassen, obwohl auch auf der ihm gehörenden Seite die Erkrankung des Baums erkennbar war. Er habe damit die Beschädigung des Nachbarhauses mit zu verantworten. Den gleichen Vorwurf müsse sich aber auch der klagende Nachbar machen lassen. Ihn treffe daher eine Mitverantwortung für den eingetretenen Schaden. Da beide Nachbarn in gleichem Maße zur Entstehung des Schadens beigetragen hätten und der beiderseitige Verschuldensanteil gleich hoch zu bewerten sei, nahm der BGH eine Schadensteilung vor (BGH, V ZR 33/04).

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Beiträge vom September 2004


Betriebskosten: Kein Schadenersatz bei nicht kostendeckenden Vorauszahlungen

Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreitet, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände zu bejahen, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen.

Mit dieser Begründung verurteilte der Bundesgerichtshof (BGH) einen gewerblichen Mieter zur Nachzahlung von Betriebskosten. Der Mieter hatte eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 2.500 EUR zzgl. Mehrwertsteuer gezahlt. Der Vermieter verlangte in seinen Betriebskostenabrechnungen Nachforderungen für drei Jahre in Höhe von ca. 400.000 EUR. Der Mieter macht geltend, er hätte den Vertrag nicht geschlossen, wäre ihm bekannt gewesen, dass die tatsächlichen Betriebskosten die voraussichtlichen um das Vier bis Sechsfache übersteigen. Der Vermieter hätte ihn vorher hierüber informieren müssen.

Dieser Argumentation folgte der BGH nicht. Der Mieter könne vom Vermieter weder ganz noch teilweise Befreiung von der Klageforderung aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss verlangen. Den Nachforderungen steht auch nicht der Einwand von Treu und Glauben entgegen. Zwar obliege dem Vermieter eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter. Er müsse alle Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache offenbaren, die - erkennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur Eingehung des Vertrags seien. Der Umfang der Aufklärungspflicht richte sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach der Person des Mieters und dessen für den Vermieter erkennbarer Geschäftserfahrenheit. Allerdings sei der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter müsse selbst prüfen und entscheiden, ob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil sei. Es sei seine Sache, sich umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten Fragen zu stellen. Unterlasse er dies, habe er keinen Anspruch auf Schadenersatz. Stelle der Mieter allerdings Fragen oder mache der Vermieter von sich aus Aussagen in Bezug auf das Mietobjekt, müssten dessen Angaben richtig und vollständig sein (BGH, XII ZR 21/02).

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Mietminderung: Formular-Ausschluss für vom Vermieter nicht zu vertretende Beeinträchtigungen

Eine Formularklausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z.B. Verkehrsumleitung, Straßensperren, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird, ist wirksam.

Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg den Mieter einer Gewerbeimmobilie zur Nachzahlung von einbehaltenen Mietbeträgen. Obwohl der Mietvertrag einen Ausschluss der Mietminderung in der vorbeschriebenen Weise vorsah, kürzte der Mieter seine Mietzahlungen. Dies begründete er damit, dass er wegen umfangreicher Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück sein Geschäft für mehrere Tage hätte schließen müssen.

Das OLG machte deutlich, dass die Regelung im Mietvertrag wirksam und eine Minderung daher ausgeschlossen sei. Durch den teilweisen Ausschluss des Minderungsrechts würden die Kardinalpflichten des Vermieters nicht angetastet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies gelte auch für die Verpflichtung, nicht zu vertretende Beeinträchtigungen zu beseitigen. Bei auch nur leicht fahrlässiger Verletzung einer dieser Pflichten bliebe die Minderung möglich. Auch die uneingeschränkte Möglichkeit der fristlosen Kündigung sowie die unangetastete Befreiung von der Mietzahlungspflicht bei vollständiger Aufhebung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache würden die Beschränkungen des Minderungsrechts als nicht übermäßig belastend erscheinen lassen (OLG Hamburg, 4 U 57/01).

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Mietzahlung: Verrechnung der Miete mit Kaution ist nicht möglich

Der Mieter muss seine Miete monatlich in voller Höhe zahlen. Er kann vom Vermieter keine Verrechnung mit der Kaution verlangen.

Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Es hob hervor, dass die Kaution dem Vermieter als Sicherheit für die aus dem Mietverhältnis begründeten Forderungen an den Mieter diene. Der Mieter könne daher mit der Kaution nicht aufrechnen. Eine Aufrechnung sei nur mit bereits fälligen Ansprüchen möglich. Bei der Kaution sei aber nicht sicher, ob der Mieter überhaupt einen Anspruch auf Rückzahlung habe. Das ließe sich erst nach Abschluss des Mietverhältnisses beurteilen (OLG Frankfurt a.M., 2 W 10/04).

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Schönheitsreparaturen: Turnusmäßige Schönheitsreparaturen nur ausnahmsweise durchsetzbar

Während der Mietzeit kann der Vermieter turnusmäßige Schönheitsreparaturen nur verlangen, wenn die Wohnung verwahrlost oder ihre Substanz gefährdet ist.

Dies gelte nach Ansicht des Landgerichts (LG) München I selbst in den Fällen, in denen die Renovierungsarbeiten nicht oder nur unzureichend vorgenommen wurden und den Ansprüchen an eine Wohnungsübergabe zum Mietende nicht genügen. Ein bestimmter Wohnungsstandard könne dem Mieter nicht vorgeschrieben werden. Sein Recht auf Selbstverwirklichung gehe vor. Der Mieter schulde keinen Zustand, der ein sofortiges mangelfreies Überlassen an Dritte ermögliche (LG München I, 31 S 17622/02).

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Beiträge vom August 2004


Mieterhöhung: Parteien können Preisbindung der Wohnung vereinbaren

Wird eine Wohnung im Mietvertrag als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" bezeichnet, muss sich der Vermieter hieran festhalten lassen. Das gilt auch, wenn die öffentliche Förderung letztendlich nicht ausgezahlt wird.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Vermieters. In dem Formularmietvertrag war eine Klausel angekreuzt, wonach es sich bei der Wohnung um eine "öffentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) oder eine sonst preisgebundene Wohnung" handele. Der Vertrag sah weiterhin vor, dass die Miete einschließlich der Nebenkosten nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften erhöht werden könne. Der Vermieter hatte vor der Vermietung das Gebäude saniert und hierfür öffentliche Fördermittel bewilligt bekommen. Wegen Unstimmigkeiten kam es letztlich nicht zu einer Auszahlung der öffentlichen Fördermittel. Der Vermieter verlangte daraufhin die Erhöhung der Miete auf den örtlichen Vergleichsmietbetrag.

Der BGH begründete die Klageabweisung damit, dass die Wohnung einer Mietpreisbindung unterliege. Zwar ergebe sich diese nicht aus öffentlich-rechtlichem Preisbindungsrecht. Da eine Auszahlung der öffentlichen Mittel nicht erfolgt sei, gelte die Wohnung nicht als öffentlich gefördert. Die Mieterhöhung sei jedoch nach dem Mietvertrag ausgeschlossen. Dies folge aus der Beschreibung der Wohnung als öffentlich gefördert oder sonst preisgebunden. Es sei davon auszugehen, dass auch dem Mieter beim Vertragsschluss bewusst gewesen sei, dass wegen der Bewilligung der öffentlichen Zuschüsse eine Mieterhöhung ausgeschlossen war. Es seien keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass der Mieter die Wohnung auch angemietet hätte, wenn es sich um frei finanzierten und damit nicht preisgebundenen Wohnraum gehandelt hätte. Da die Parteien zudem exakt die nach den öffentlich-rechtlichen Förderungsvorschriften höchst zulässige Miete vereinbart hätten, müsse davon ausgegangen werden, dass eine Mieterhöhung nach den damals geltenden Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ausgeschlossen sein solle. Im Übrigen entfalle durch den Wegfall der öffentlichen Förderung der vertraglich vereinbarte Ausschluss der Mieterhöhung nicht (BGH, VIII ZR 115/03).

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Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche: Mietminderung

Ist die Wohnfläche einer Mietwohnung mehr als zehn Prozent geringer als im Mietvertrag vereinbart, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter ist dann zur Minderung berechtigt.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit eines Mieters mit seinem Vermieter. Laut Mietvertrag war eine Wohnfläche von 126,45 qm vereinbart. Die Abrechnung der Betriebskosten sollte nach dem Verhältnis der Wohnfläche erfolgen. Nach einiger Zeit minderte der Mieter die Miete. Zur Begründung gab er an, eine Nachmessung der Räumlichkeiten habe ergeben, dass die Gesamtfläche nur 106 qm betrage. Damit ständen ihm Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbehaltenen Miete zu, mit denen die Aufrechnung erklärt werde.

Der BGH wies darauf hin, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert sei, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich unter der vertraglich vereinbarten liege. Sei die Toleranzgrenze von zehn Prozent überschritten, könne wegen des vollen Umfangs der Flächendifferenz gemindert werden. Hinsichtlich der zuviel gezahlten Miete komme ein Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht. Sei die Wohnfläche Berechnungsgrundlage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung, könne der Mieter im Einzelfall nachträglich eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche verlangen (BGH, VIII ZR 295/03).

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Renovierung: Schadenersatz wegen Verletzung der Instandhaltungspflicht

Kommt der Mieter seiner nach dem Mietvertrag übernommenen Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache nicht nach, kann der Vermieter von ihm nur Schadenersatz verlangen, wenn er ihn in Verzug setzt und ihm eine angemessene Frist zur Erfüllung mit Ablehnungsandrohung gesetzt hat.

Mit dieser Begründung wies das Kammergericht (KG) die Klage eines Vermieters auf Schadenersatz zurück. Zwar sei der Mieter nach dem Mietvertrag zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Auch habe der Vermieter einen Schadenersatzanspruch, wenn der Mieter gegen diese Vereinbarung verstoße. Diesen könne er jedoch erst verlangen, wenn er den Mieter in Verzug gesetzt habe. Dafür müsse er ihm eine angemessene Frist zur Erfüllung seiner Pflichten gesetzt haben. Dies habe der Vermieter im vorliegenden Falle nicht getan. Dieses Versäumnis koste ihn nun seinen Schadenersatzanspruch (KG, 8 U 322/01).

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Beiträge vom Juli 2004


Betriebskosten: Umlage von Gartenpflegekosten setzt keine Nutzungsmöglichkeit voraus

Sind die Kosten der Gartenpflege als umlagefähig vereinbart, kommt es nicht darauf an, ob der Mieter den Garten nutzen kann. Kosten für Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind, können dagegen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.

Diese Feststellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Streit um die Nebenkostenabrechung zwischen Mieter und Vermieter. Der BGH entschied, dass es bei der Abrechnung auf eine konkrete Nutzungsmöglichkeit nicht ankomme. Eine gepflegte (gemeinschaftliche) Gartenfläche verschönere ein Wohnanwesen insgesamt. Sie komme dem Mieter zugute und sei daher geeignet, die Wohn- und Lebensqualität zu verbessern. Diese gesteigerte Wohnqualität werde auch Mietern zuteil, die den Garten nicht nutzen wollen oder nutzen können (z.B. wegen einer körperlichen Behinderung oder einer Pollenallergie). Dürfe der Mieter jedoch den Garten nicht nutzen (z.B. weil er einem anderen Mieter zur ausschließlichen Nutzung überlassen wurde), könne er für die Kosten auch nicht herangezogen werden (BGH, VIII ZR 135/03).

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Überschwemmung: Mieter haftet für Waschmaschinen-Wasserschaden

Schließt ein Mieter seine Waschmaschine ohne so genannte Aquastopp-Vorrichtung an und lässt er den Wasserhahn der Zuleitung durchgängig geöffnet, haftet er wegen grober Fahrlässigkeit für die entstandenen Wasserschäden, wenn sich der Anschluss infolge Materialermüdung löst.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg im Fall eines Mieters, der in seiner Obergeschosswohnung die Wasserleitung seiner Waschmaschine lediglich mit einer Schelle auf die Zuleitung geschraubt hatte. Den Wasserhahn pflegte er nach der jeweiligen Wäsche nicht zu verschließen. Sechs Jahre ging dies gut. Dann rutschte der Schlauch wegen Materialermüdung und der ständigen Vibration der Maschine von der Zuleitung. Das Wasser ergoss sich ungehindert in die Wohnung und durchnässte das Mauerwerk und die darunter liegende Wohnung. Es entstand ein Schaden von rund 6.000 Euro, den der Gebäudeversicherer des Hauseigentümers regulierte. Diesen Betrag wollte der Versicherer nun von dem Mieter erstattet bekommen.

Das OLG sah den Versicherer im Recht. Zwar könne dem Mietvertrag eine stillschweigende Beschränkung der Haftung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz entnommen werden, weil der Mieter über die Nebenkosten anteilig die Versicherung mitfinanziert habe. Vorliegend habe der Mieter jedoch die gebotene Sorgfalt in ungewöhnlich großem Maße verletzt. Er habe außer Acht gelassen, was jedermann hätte einleuchten müssen. Dies begründe den Vorwurf grober Fahrlässigkeit und verpflichte den Mieter zum Ersatz des entstandenen Schadens (OLG Oldenburg, 3 U 6/04).

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Kündigungsrecht: Verspätete Geltendmachung durch Mieter

Macht der Pächter erst mehr als 1 1/2 Jahre nach letztmaliger Mängelanzeige von seinem Kündigungsrecht Gebrauch, ist ihm die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht unzumutbar.

Mit dieser Begründung entschied das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf gegen den Pächter einer Gaststätte. Das OLG machte deutlich, dass die fristlose Kündigung des Pächters unwirksam sei. Er habe zwar Mängel der Gaststätte angezeigt und sich eine außerordentliche Kündigung vorbehalten, hiervon habe er aber erst nach mehr als 1 1/2 Jahren Gebrauch gemacht. Dadurch habe er zu erkennen gegeben, dass für ihn die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht unzumutbar gewesen sei (OLG Düsseldorf, I-10 U124/03).

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Eigenbedarfskündigung: Behinderung des Mieters kann entgegenstehen

Hohes Alter und lange Wohndauer reichen noch nicht aus, eine besondere Härte zu begründen, die den Mieter zu einem Widerspruch bei einer Eigenbedarfskündigung berechtigt. Trifft aber das hohe Alter mit einer schweren körperlichen Behinderung zusammen, kann das Bestandsinteresse des Mieters den Eigenbedarf des Vermieters überwiegen.

Das ist das Ergebnis einer Entscheidung des Kammergerichts (KG) im Fall eines Vermieters, der seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs kündigen wollte. Diese widersprach jedoch: Für ihren ebenfalls in der Wohnung lebenden Ehemann stelle die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzumutbare Härte dar. Als Gründe hierfür führte sie an:

  • Ihr Ehemann sei 80 Jahre alt.
  • Das Mietverhältnis bestehe seit über 30 Jahren.
  • Der Ehemann sei auf einem Auge blind, auf dem anderen habe er nur noch eine Sehkraft von 1/25.

Die ersten beiden Argumente ließ das KG weder für sich genommen noch gemeinsam als besondere Härte ausreichen. Hinzu kam, dass nicht geklärt war, wie lange der Ehemann der Mieterin in der Wohnung lebte. Entscheidend war der dritte Grund: Dem Ehemann sei zur Zeit eine Orientierung in der Wohnung und der allernächsten Umgebung noch möglich. Dies wäre in einer neuen Umgebung nicht mehr der Fall. Das Zurechtfinden in der neuen Wohnung wäre ein unzumutbarer Kraftakt. Ihm würde damit ein großes Stück Selbstbestimmtheit genommen (KG, 8 U 288/03).

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Nachbarrecht: Hecke darf höher als zwei Meter wachsen

Lebende Hecken sind nicht an die Höhenbegrenzung gebunden, die die Landesbauordnung für Einfriedungen vorschreibt.

So entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Streit zweier Nachbarn. Diese waren in Streit geraten, als die Hecke des einen die 2 m-Marke deutlich überschritt. Das städtische Bauamt verlangte die teilweise Beseitigung der Hecke, weil die Landesbauordnung Grundstückseinfriedungen auf eine Höhe von maximal 2 m begrenze. Hiergegen wehrte sich der Eigentümer vor dem OVG.

Das OVG gab dem Eigentümer Recht und hob die Verfügung auf. Für Hecken gelte das Höhenmaß der Landesbauordnung nicht. Der Gesetzgeber habe insoweit nur an Einfriedungen gedacht, die aus Baumaterialien bestehen. In Bezug auf Hecken - auch auf solche, die höher als 2 m sind - seien dagegen besondere Regelungen im Nachbarrechtsgesetz enthalten. Etwaige Ansprüche aus diesem Gesetz müssten vor den Zivilgerichten verfolgt werden. Die Bauaufsichtsbehörde habe dafür keine Zuständigkeit.

Hinweis: Nach dem im vorliegenden Fall einschlägigen rheinland-pfälzischen Nachbarrechtsgesetz müssen Hecken bis zu 2 m Höhe einen Abstand von 0,75 m und höhere Hecken einen um das Maß der Mehrhöhe größeren Abstand gegenüber Nachbargrundstücken einhalten (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10464/04.OVG).

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Beiträge vom Juni 2004


Mieterhöhung: Überzogene Steigerung kann teilweise wirksam sein

Liegt die Miete nach der beabsichtigten Mieterhöhung oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, ist das Erhöhungsverlangen für den Teilbetrag unwirksam, der über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht.

Mit dieser Entscheidung verurteilt der Bundesgerichtshof (BGH) einen Mieter zur Zahlung einer höheren Miete. Der Mieter hatte der begehrten Mieterhöhung nicht zugestimmt, da sich der verlangte Mietzins außerhalb der vom Mietspiegel vorgegebenen Spanne befand.

Der BGH war der Ansicht, der Mieter hätte der Mieterhöhung zumindest für den innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegenden Erhöhungsbetrag zustimmen müssen. Die Überschreitung der im Mietspiegel vorgesehenen Spanne führe nämlich nicht zur vollständigen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern nur zur Unwirksamkeit des durch die Begründung nicht gedeckten Teils (BGH, VIII ZR 52/03).

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Kündigung: Gesundheitsgefährdung durch funktionslose Brandschutzeinrichtungen

Sind in den vermieteten Gewerberäumen die Brandschutzeinrichtungen dauerhaft ohne Funktion, kann dieser Zustand eine fristlose Kündigung durch den Mieter wegen erheblicher Gefährdung der Gesundheit rechtfertigen.

Dies entschied das Kammergericht (KG) und bestätigte damit die Kündigung seitens des Mieters. Es wies darauf hin, dass das Gesetz dem Mieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses einräume, wenn die Benutzung der Räume mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies sei vorliegend der Fall. Die angemieteten Räume seien als Möbellager genutzt worden. Es hätten sich daher auch regelmäßig Menschen in den Räumen aufgehalten. Damit habe eine drohende Schädigung dieser Personen nahe gelegen, da die Mieträume mit erheblichen Brandschutz- und sicherheitstechnischen Mängeln behaftet waren. Unter anderem hätte die gesamte Brandmelde- und Entrauchungsanlage nicht funktioniert. Die Entrauchungsöffnungen im Dach seien dauerhaft verschlossen gewesen. Zudem hätten die beiden Brandmelder keine Funktion gehabt und die Sprinkler- und Wassernebelanlagen seien nicht angeschlossen gewesen. Da der Rauch nicht hätte entweichen können, sei das Erstickungs- und Vergiftungsrisiko erheblich erhöht gewesen. Bereits ein kleiner Brand hätte daher innerhalb kürzester Zeit erhebliche Gesundheitsschäden der anwesenden Personen verursachen können. Dies reiche für die vom Gesetz geforderte Gesundheitsgefährdung aus (KG, 12 U 15/02).

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Nachbarrecht: Baumwurzeln dürfen nicht zum Nachbarn wachsen

Ein Baumeigentümer muss dafür Sorge tragen, dass die Baumwurzeln nicht in das Nachbargrundstück hinüberwachsen. Der Nachbar kann die auf sein Grundstück hinübergewachsenen Baumwurzeln selbst beseitigen und die dadurch entstehenden Kosten vom Eigentümer des Baums erstattet verlangen.

Mit dieser Entscheidung beendete der Bundesgerichtshof (BGH) den Streit zweier Nachbarn. Dieser war daran entbrannt, dass die Wurzeln eines Kirschbaums auf dem Nachbargrundstück die Betonplatten des Gartenwegs hochgedrückt hatten. Der Nachbar ließ daraufhin den Weg aufbrechen und durch einen mit Kleinpflastersteinen befestigten Weg ersetzen. Die Kosten verlangte er von dem Baumeigentümer ersetzt. Der BGH machte deutlich, dass ein Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn die Beseitigung von herüberwachsenden Baumwurzeln verlangen könne. Er könne die Baumwurzeln jedoch auch genauso gut selbst beseitigen. Nehme er die Arbeit selbst vor, könne er die hierfür erforderlichen Kosten erstattet verlangen. Allerdings müsse dabei differenziert werden: Erstattet verlangen könne er nämlich nur die Kosten, die der Eigentümer des Baums für die Beseitigung der Beeinträchtigung hätte aufwenden müssen. Dies wären im vorliegenden Fall die Kosten gewesen, die für ein Aufnehmen der von der Baumwurzel hochgedrückten Betonplatte, dem Abschneiden der Baumwurzel, dem Wiederherstellen des Untergrunds und dem Wiedereinlegen der Betonplatte entstanden wären. Eine komplette Neupflasterung des Wegs sei von der Kostenerstattungspflicht des Baumeigentümers jedoch nicht umfasst. Die Kosten dieser "Luxussanierung" könne der Nachbar nicht verlangen (BGH, V ZR 99/03).

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Beiträge vom Mai 2004


Mietkaution: Kautionsabrede bleibt trotz nichtiger Fälligkeitsregelung im Übrigen wirksam

Ist die Fälligkeitsregelung einer Kautionsabrede nichtig und die Vereinbarung über die Kautionshöhe widersprüchlich, bleibt die übrige Abrede wirksam.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. In dessen Mietvertrag hieß es "1. Sollte eine der Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen, soll die entsprechende gesetzliche Regelung an deren Stelle treten... 4. Der Mieter zahlt bei Abschluss des Mietvertrags eine Kaution von drei Monatsmieten = 2.100 DM. Die Rückzahlung der Kaution erfolgt verzinst drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses." Der Mieter hielt die Kautionsabrede - wegen des falsch angegebenen Gesamtbetrags - für unwirksam, da eine Miete von 680 DM vereinbart war. Zudem sei die Fälligkeitsregelung unwirksam.

Der BGH entschied, dass er die Kaution zahlen müsse. Es sei verfehlt, die Kautionsregelung insgesamt für unwirksam zu erklären, weil eine Teilregelung gegen das Gesetz verstoße. Damit blieben die berechtigten Interessen des Vermieters an einer Sicherheit und damit auch an der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Wohnung außer Acht. Der Vermieter erbringe gegenüber dem Mieter eine Vorleistung. Er stelle ihm die Wohnung zur Verfügung, die er nur bei Wahrung der besonderen Erfordernisse des Mieterschutzrechts zurückerhalten könne. Zudem bestehe die Gefahr, dass die Wohnung durch den Mieter beschädigt und der Schaden bei Vertragsende nicht oder nicht vollständig von ihm beseitigt werde. Durch die Kaution sei der Vermieter zumindest teilweise hiergegen abgesichert. Demgegenüber könne der Mieter in der Regel nicht erwarten, dass sich der Vermieter zur Überlassung einer Wohnung ohne Mietsicherheit bereit erkläre. Unter diesem Gesichtspunkt sei nach Ansicht des BGH nur der vereinbarte Fälligkeitszeitpunkt unwirksam. Es müsse davon ausgegangen werden, dass die Parteien eine Kaution von drei Monatsmieten vereinbaren wollten. Die Kaution betrage daher 3 x 680 DM = 2040 DM. Diesen Betrag müsse der Mieter zahlen (BGH, VIII ZR 86/03).

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Heizkostenumlage: Bei Wohnungsleerstand kann Abrechnungsmaßstab geändert werden

Die Änderung des Abrechnungsmaßstabs für Heizkosten kann bei einem Leerstand von Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus zulässig sein.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) hin. Er hatte in einem Fall über die Umlage von Heizkosten für leer stehende Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu entscheiden. Dort waren die Heizkörper abmontiert und die entsprechenden Heizstränge abgesperrt. Für die Umlage der Heizkosten sah der Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel vor. Ein Mieter wehrte sich dagegen, dass die leer stehenden Wohnungen bei der Umlage der Heizkosten nicht mehr berücksichtigt wurden.

Der BGH erläuterte, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Umlage der Heizkosten nach billigem Ermessen selbst bestimmen könne, wenn der Mietvertrag keine Vorgaben mache. Dabei habe er üblicherweise zwei Möglichkeiten:

  • Er könne zum einen die gesamten Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage prozentual in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Anteil (so genannte Grundkosten) umlegen.
  • Zum anderen könne er die Umlegung der Grundkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume vornehmen.

Habe der Vermieter einen Abrechnungsmaßstab gewählt, könne er ihn für zukünftige Abrechnungszeiträume nur unter folgenden Voraussetzungen durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern:

  • bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung,
  • bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
  • nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken.

Im vorliegenden Fall sei der Vermieter nur zu einer Änderung des Abrechungsmaßstabs berechtigt gewesen, wenn er die Grundkosten der Heizung nicht bereits während dreier vorheriger Abrechnungszeiträume nach der Gesamtwohnfläche abgerechnet hätte. Andernfalls sei er an den einmal gewählten Maßstab gebunden gewesen. Für Letzteres spreche hier nach Ansicht des BGH insbesondere der Umstand, dass in den früheren Abrechnungen stets der Begriff "Wohnfläche" und nicht "beheizte Wohnfläche" genannt wurde. Erfolge die Abrechnung nach der Gesamtwohnfläche, müsse der Vermieter den auf die leer stehenden Wohnungen entfallenden Anteil tragen (BGH, VIII ZR 137/03).

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Beiträge vom April 2004


Mietminderung: Berechtigte Mietkürzung bei Schule im Bürogebäude

Werden in einem mehrgeschossigen Bürogebäude etwa drei Viertel der Geschossfläche zum Betrieb einer Ganztagsschule mit 450 Schülern vermietet, so sind nicht unerhebliche Beeinträchtigungen der anderen Mieter offenkundig.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) München eine Mietzahlungsklage ab. Der Mieter hatte eine Mietminderung von 50 Prozent geltend gemacht, nachdem der Vermieter den Großteil des Gebäudes an eine Ganztagsschule vermietet hatte. Der Vermieter sah keinen Grund für die Mietminderung und klagte den Differenzbetrag ein.

Das OLG befand den Grund jedoch als offenkundig. Die Beeinträchtigungen der Geschäftsräume des Mieters liege auf der Hand: Der Schulbetrieb führe insbesondere vor Schulbeginn, nach Unterrichtsende und in Pausenzeiten zu erheblicher Lärmentfaltung. Dies sei bei den Schülern der unteren Jahrgangsstufen auf deren altersentsprechendes Temperament zurückzuführen. Schüler der höheren Jahrgangsstufen, die vielfach bereits eine Fahrerlaubnis besäßen, würden zudem dazu neigen, die Rechtmäßigkeit der Nutzung fremder Parkplätze nicht zu hinterfragen. In Pausenzeiten würden sie dann Entspannung durch den Genuss moderner, vorwiegend stark rhythmisch gestalteter Musikstücke aus leistungsstarken Kfz-Stereoanlagen suchen. Zudem führe der Besuch von 450 jugendlichen Schülern auf dem Grundstück und im Gebäude zu nicht unerheblichen Verunreinigungen (OLG München, 7 U 4293/03).

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Nutzungsentschädigung: Zurücklassen einzelner Sachen ist kein Vorenthalten

Weigert sich der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Räume zurückzunehmen, weil sie noch nicht vollständig geräumt seien, liegt kein Vorenthalten durch den Mieter vor, wenn noch einzelne Sachen in den Räumen geblieben sind, die die Nutzung des Mietobjekts nicht wesentlich hindern.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Klage eines Vermieters gegen einen ehemaligen Mieter zurück. Der Mieter hatte in den Gewerberäumen nach Ende des Mietverhältnisses einen Getränkeautomat sowie einen defekten Tisch mit Stühlen zurückgelassen. Der Vermieter weigerte sich daraufhin, die Räume zurückzunehmen und forderte Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Mietsache.

Das OLG stellte klar, dass ein Vorenthalten nur vorliege, wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgebe. Zudem müsse dies gegen den Willen des Vermieters geschehen. Ein Vorenthalten liege dagegen nicht vor, wenn sich der Vermieter zu Unrecht weigere, die ihm zur Rückgabe angebotene Mietsache anzunehmen. So habe der Fall hier gelegen. Das Rückgabeangebot des Mieters sei nur unwesentlich von seiner vollständigen Rückgabeverpflichtung abgewichen. Die Gewerberäume seien durch die zurückgebliebenen Gegenstände nicht wesentlich beeinträchtigt worden. Dies gelte umso mehr, da der Mieter auf die Gegenstände ersichtlich keinen Wert mehr gelegt habe. Der Vermieter hätte sie deshalb entsorgen dürfen.

Hinweis: Grundsätzlich bleibt es aber bei der Regel, dass nicht geräumte Mieträume den Rückgabeanspruch nicht erfüllen. Dem Vermieter bleibt die Mietsache bis zur Räumung vorenthalten. Der Mieter muss bis zu diesem Zeitpunkt eine Nutzungsentschädigung zahlen. Das gilt auch, wenn er den Schlüssel vorher zurückgibt (OLG Düsseldorf, I-24 U 49/03).

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Hauseigentümer: Grundsätzlich besteht keine Pflicht zur Warnung vor Dachlawinen

Ein Hauseigentümer ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Fahrer eines Pkw vor der Gefahr von Dachlawinen zu warnen.

Dies ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Hamm. Ein Fahrer hatte seinen Pkw auf einem der Stellplätze seines Grundstücks abgestellt. Der Stellplatz lag an der Grundstücksgrenze neben der Garage des Nachbarn. Das geneigte Dach der Garage hatte einen leichten Überhang zum Grundstück des Pkw-Fahrers. Bei starkem Schneefall löste sich eine Dachlawine, die den Pkw beschädigte.

Das OLG wies die Schadenersatzklage des Pkw-Fahrers ab. In der betreffenden Stadt seien keine Schneefanggitter zum Schutz gegen herabfallende Schnee- und Eislawinen vorgeschrieben. Bestehe keine solche Vorschrift, treffe den Hauseigentümer grundsätzlich auch keine Pflicht, Dritte durch spezielle Maßnahmen zu schützen. Es sei zunächst Aufgabe eines jeden selbst, sich vor solchen Gefahren zu schützen.

Hinweis: Eine Rechtspflicht zu Schutzmaßnahmen besteht erst, wenn besondere Umstände Sicherungsmaßnahmen gebieten. Diese können sich aus der allgemeinen Schneelage des Orts, der Beschaffenheit und Lage des Gebäudes, den konkreten Schneeverhältnissen und aus Art und Umfang der konkret gefährdeten Gegenstände oder Personen ergeben (OLG Hamm, 13 U 49/03).

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Beiträge vom März 2004


Betriebskosten: Nach Eigentumswechsel muss alter Eigentümer abrechnen

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der neue, sondern der alte Wohnungseigentümer gegenüber dem Mieter verpflichtet, die bis zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels angefallenen Betriebskosten abzurechnen. Es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.

Mit dieser Begründung wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Klage eines Mieters gegen den neuen Eigentümer der Wohnung zurück. Dieser hatte die Wohnung im Jahr 2000 gekauft. Im Jahr 2001 erstellte die Wohnungsverwaltung die Betriebskostenabrechnung 1998. Diese wies zu Gunsten des Mieters ein Guthaben aus. Eine Überweisung erfolgte nicht. Mit der Klage forderte der Mieter die Auszahlung des Guthabens von dem neuen Eigentümer. Dieser meint, der frühere Eigentümer müsse die Zahlung leisten.

Der BGH argumentierte, dass der neue Eigentümer nicht zur Auszahlung des Guthabens verpflichtet sei, weil er im Hinblick auf den Mietvertrag nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers sei. Er sei nur Gläubiger und Schuldner der Ansprüche, die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig geworden seien oder sich gegen ihn richteten. Eine Ausnahme bestehe aber für die Nebenkosten-Abrechnungsperioden, die beim Eigentumswechsel bereits beendet waren. Das "Fälligkeitsprinzip" gelte hier nicht für die Ansprüche auf Abrechnung, Nachzahlungen und Erstattungen von Guthaben. Nebenkosten für abgeschlossene Abrechnungsperioden seien ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs allein zwischen den bisherigen Mietvertragsparteien abzurechnen. Entsprechend seien etwaige Nachzahlungen oder Erstattungen überzahlter Beträge nur zwischen diesen Parteien abzuwickeln.

Die Entscheidung gilt gleichermaßen für Wohnraum- und gewerbliche Mietverhältnisse sowie für die Pacht (BGH, VIII ZR 168/03).

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Zwischenmieter: Recht zur Kündigung des Hauptvertrags wegen Gesundheitsgefährdung

Der Mieter einer Wohnung kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn die Nutzung der Mieträume gesundheitsgefährdend ist. Dem Vermieter steht dieses Recht dagegen nicht zu.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, in dem er die Wirksamkeit einer auf Gesundheitsgefährdung gestützten fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrags durch den (gewerblichen) Zwischenvermieter zu beurteilen hatte.

Der BGH machte deutlich, dass der Zwischenmieter im Verhältnis zum Untermieter die Rechte und Pflichten eines Vermieters, im Verhältnis zum Hauptvermieter hingegen die Rechte und Pflichten eines Mieters habe. Deswegen könne der Zwischenmieter das Hauptmietverhältnis - wie jeder andere Mieter auch - jedenfalls dann kündigen, wenn er den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht selbst herbeigeführt habe. Das Untermietverhältnis könne er dagegen nicht kündigen. Der für den Zustand der Mietsache verantwortliche Vermieter dürfe sich nicht durch Unterlassen der Mängelbeseitigung das Recht verschaffen, sich vom Vertrag zu lösen. Dem entspreche, dass der Zwischenmieter zwar nicht das Untermietverhältnis, wohl aber das Hauptmietverhältnis kündigen könne. Der Vermieter gesundheitsgefährdender Räume solle dem Risiko einer fristlosen Kündigung nicht durch Einschaltung eines Zwischenmieters entgehen können, da die Vorschrift in erster Linie dem Schutz der Gesundheit der Bevölkerung diene (BGH, XII ZR 308/00).

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Beiträge vom Februar 2004


Mietvertrag: Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters ist möglich

Ein Mieter kann in einem Wohnungsmietvertrag durch individual-vertragliche Vereinbarung wirksam auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichten.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in folgendem Fall: Nach einem Formularmietvertrag hatte ein Mieter eine Wohnung auf unbestimmte Zeit angemietet. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichtet. Noch vor Mietbeginn teilte der Mieter mit, dass er an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert sei und den Mietvertrag hilfsweise kündigte. Als der Vermieter daraufhin die ausbleibenden Mietzahlungen einklagte, berief sich der Mieter darauf, dass die befristete Vereinbarung zum Ausschluss des Kündigungsrechts unwirksam sei.

Der BGH sah dies nicht so und verurteilte den Mieter zur Mietzahlung. In der von den Parteien getroffenen Vereinbarung liege kein Verstoß gegen das Verbot von Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweichen. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe. Dies solle aber durch den vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Auch die Gesetzesänderungen durch die Mietrechtsreform stünden dem nicht entgegen. Trotz der zur Begründung der Verkürzung der Kündigungsfristen durch den Mieter angeführten "Mobilität" und "Flexibilität" habe der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt. Der Mieter genieße im Anschluss an den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz. Dabei sei unerheblich, wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise gebunden habe. Im Übrigen könnten durch eine Weitervermietung die finanziellen Folgen für den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abgemildert werden (BGH, VIII ZR 81/03).

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Ausländer: Anspruch auf Parabolantenne geht vor Optik des Wohnhauses

Möchten dauerhaft in Deutschland lebende Ausländer in der von ihnen bewohnten Eigentumswohnung Zugang zu ihren Heimatprogrammen haben, hat ihr Interesse an der Montage einer Parabolantenne in der Regel Vorrang vor dem geschützten Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an der auch optisch ungeschmälerten Erhaltung ihres Eigentums. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über einen bestimmten Standort der Antenne entfaltet keine Bindungswirkung, wenn an diesem Standort der Empfang der begehrten Programme nicht gewährleistet ist.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig im Streit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer stritten zum einen darüber, ob die in einer der Eigentumswohnungen lebenden Ausländer überhaupt eine Parabolantenne montieren durften und zum anderen, an welche Stelle diese bei einer Erlaubnis anzubringen wäre.

Das OLG wies darauf hin, dass eine bauliche Veränderung - wie das Anbringen der Antenne - möglich sei, wenn dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus erwachse. Bei der Beurteilung dieser Frage müssten die beiderseits geschützten Interessen abgewogen werden. Auf der einen Seite stehe das Eigentumsrecht (Art. 14 GG) und vor allem das Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 Abs. 1 GG). Auf Seiten der anderen Wohnungseigentümer sei ebenfalls das Eigentumsrecht betroffen, da die Installation der Parabolantenne eine optische Beeinträchtigung sei. Beide Interessen seien durch Grundrechte geschützt, von denen grundsätzlich keines dem anderen vorgehe. Maßgebend für die Entscheidung könne daher nur sein, welche Beeinträchtigung im konkreten Fall schwerer wiege. Bei dauerhaft in Deutschland lebenden Ausländern sei zu berücksichtigen, dass sie ein besonderes Interesse daran hätten, sich mit Hilfe der Programme ihres Heimatlandes über das dortige Geschehen zu informieren und die kulturelle und sprachliche Bindung aufrecht zu erhalten. Diese Möglichkeit eröffne üblicherweise nur eine Satellitenempfangsanlage. Das besondere Interesse ausländischer Wohnungseigentümer und Mieter an der Installation einer solchen Antenne habe deshalb in der Regel Vorrang vor dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer (OLG Schleswig, 2 W 217/02).

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Nachbarrecht: Veranstaltungen im Gemeinschaftshaus müssen Lärmgrenzen einhalten

Ein Nachbar muss die von Veranstaltungen in einem Dorfgemeinschaftshaus ausgehenden Lärmbelästigungen nicht hinnehmen, wenn die für die Örtlichkeit geltenden Vorschriften der Technischen Anweisung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) überschritten werden.

In dieser Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz erhielt ein Nachbar Recht, der gegen Veranstaltungen mit einem bestimmten Lärmpegel im Dorfgemeinschaftshaus geklagt hatte. Er fühlte sich durch die regelmäßigen Feiern im fünfzehn Meter entfernten Saal gestört.

Das OLG machte deutlich, dass nach den allgemeinen örtlichen Verhältnissen zu beurteilen sei, welche Geräusche hingenommen werden müssten. Ortsübliche und unwesentliche Geräusche seien hinzunehmen, lediglich wesentliche Beeinträchtigungen könnten untersagt werden. Die Geräusche seien in der Regel wesentlich, wenn sie die in Gesetzen, Rechtsverordnungen oder bestimmten Verwaltungsvorschriften festgelegten Grenz- oder Richtwerte überschreiten würden. Diese "Indizwirkung" könne nur ausnahmsweise durch besondere Umstände beseitigt werden. Das OLG ließ daher die Lärmwerte durch einen Sachverständigen ermitteln und mit den Werten der TA Lärm vergleichen. Danach hätte im vorliegenden Fall in der Zeit von 22.00 bis 6.00 Uhr die Lärmgrenze von 40 dB (A) eingehalten werden müssen. Tatsächlich waren die Geräusche jedoch erheblich höher. Spezielle Gründe für das Vorliegen eines besonderen Falls, in dem die Werte der TA Lärm nicht anzuwenden wären, seien nicht ersichtlich. Nach Ansicht des OLG begründe dies eine erhebliche Wiederholungsgefahr, so dass künftige Veranstaltungen mit gleicher Lärmausstrahlung verboten werden müssten (OLG Koblenz, 5 U 279/01).

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Nachbarrecht: Ausgleichsanspruch für überhängende Äste

Wird ein Grundstück durch herüberragende Zweige vom Nachbargrundstück beeinträchtigt, kann der Eigentümer eine Beseitigung verlangen. Ist eine Beseitigung nicht möglich, kann ihm ein finanzieller Ausgleich zustehen.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall zweier Grundstücksnachbarn. Auf dem Grundstück des Beklagten standen nahe der Grundstücksgrenze zwei vierzehn Meter hohe Kiefern, deren Äste auf das Nachbargrundstück herüberragten. Der Kläger behauptete, dass er wegen der abfallenden Nadeln und Zapfen das Dach, die Dachrinnen und Dacheinläufe seines Wohnhauses sowie seinen Garten mehrfach im Jahr säubern müsse; auch habe er wegen des starken Nadelfalls einen Gartenteich verschließen müssen. Er beantragte die Verurteilung des Beklagten zum Zurückschneiden und Halten der Kiefern auf einer bestimmten Höhe und zur Beseitigung der auf sein Grundstück herüberragenden Zweige. Zudem verlangte er die Zahlung eines jährlichen Ausgleichsbetrags für den zusätzlichen Reinigungsaufwand.

Der BGH wies darauf hin, dass Grundstückseigentümer von ihren Nachbarn das Zurückschneiden von Bäumen, die wegen ihrer Höhe den vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhielten, grundsätzlich nicht mehr verlangen könnten, wenn die gesetzlich vorgesehene Ausschlussfrist abgelaufen sei. Allerdings komme unter dem Gesichtspunkt des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses eine Verpflichtung des Nachbarn in Betracht, die Bäume auch nach dem Fristablauf zurückzuschneiden. Dazu müsse ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender "billiger Ausgleich" der widerstreitenden Interessen geboten erscheinen. Auch könne der Eigentümer nach dem Ablauf der Ausschlussfrist nicht zu duldende Einwirkungen auf sein Grundstück abwehren, selbst wenn sie auf dem weiteren Höhenwachstum der Bäume beruhten. Voraussetzung sei jedoch in jedem Fall, dass die überhängenden Zweige die Benutzung des Grundstücks beeinträchtigten.

Wegen des Abfallens von Kiefernnadeln und -zapfen auf sein Grundstück könne der Eigentümer zudem einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch haben. Voraussetzung sei, dass der Nachbar sein Grundstück nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nutze. Könnten dem Nachbarn jedoch die Einwirkungen aus besonderen rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht verboten werden, stehe dem Eigentümer ein Ausgleichsanspruch in Geld zu. Erforderlich sei, dass er durch die Einwirkungen Nachteile erleide, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteige. Zur Klärung dieser Frage wies der BGH den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück. Dort müsse aufgeklärt werden, ob die Kiefernnadeln tatsächlich die Dachrinnen und Dacheinläufe des Hauses des Klägers verstopften und das Verschließen des Gartenteichs notwendig gemacht hätten (BGH, V ZR 102/03).

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Beiträge vom Januar 2004


Mietwohnung: Vermieter muss Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung zustimmen

Will der Mieter einer Wohnung seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, muss er eine Erlaubnis des Vermieters einholen. Diese Erlaubnis kann der Vermieter aber im Regelfall nicht verweigern.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die ihren Lebensgefährten in die von ihr gemietete Wohnung aufgenommen hatte. Die Vermieterin war jedoch ohne Mitteilung der persönlichen Daten des Lebensgefährten nicht bereit, der Mitbenutzung der Mietwohnung durch den Mann zuzustimmen. Die Mieterin hatte deshalb auf Feststellung geklagt, dass sie berechtigt sei, den Lebensgefährten ohne die Erlaubnis in der Wohnung wohnen zu lassen.

Der BGH hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Er hat klargestellt, dass auch nach der Mietrechtsreform von dem Grundsatz auszugehen sei, dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters die Wohnung nicht einem anderen überlassen dürfe. Hierunter falle auch der Lebensgefährte. Allerdings gebe das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit, vom Vermieter eine entsprechende Erlaubnis zu verlangen. Dazu müsse der Mieter ein "berechtigtes Interesse" vorweisen. Sein Wunsch, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, reiche hierzu in aller Regel bereits aus. Dieser Wunsch beruhe auf höchstpersönlichen Motiven und sei deshalb nicht näher zu begründen. Der Vermieter könne die Erlaubnis nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person für ihn, etwa wegen einer Überbelegung der Wohnung, unzumutbar sei. Hätte die Frau auf Zustimmung der Vermieterin zur Mitbenutzung geklagt, hätte sie die Klage gewonnen (BGH, VIII ZR 371/02).

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Maklerlohn: Kein Anspruch des Maklers, wenn sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltet

Ein Wohnungsvermittler hat keinen Provisionsanspruch, wenn sein Gehilfe die vermittelte Wohnung verwaltet.

Mit dieser Entscheidung verurteilte der Bundesgerichtshof (BGH) einen Makler auf Rückzahlung von Maklerlohn. Der Makler hatte einem Ehepaar eine Wohnung vermittelt und dafür eine Provision in Rechnung gestellt. Als sich herausstellte, dass ein Angestellter des Maklers Verwalter der vermittelten Wohnung war, forderte das Ehepaar die Provision zurück.

Der BGH hielt den Rückforderungsanspruch für berechtigt. Das Wohnungsvermittlungsgesetz sehe vor, dass ein Makler keinen Anspruch auf eine Vermittlungsgebühr habe, wenn er Verwalter der betreffenden Wohnung sei. Im vorliegenden Fall habe der Makler zwar die Verwaltung nicht persönlich innegehabt. Sinn und Zweck des Gesetzes sei es aber, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergäben. Es solle verhindert werden, dass Wohnungsvermittler Entgelte forderten, obwohl keine echte Vermittlungstätigkeit vorliege. Die Tätigkeit des Gehilfen müsse dem Makler zugerechnet werden, um möglichen Versuchen entgegenzusteuern, den Provisionsausschluss zu umgehen. Aus der Sicht des Wohnungssuchenden sei der Wohnungsvermittler bereits Verwalter der vermittelten Wohnung, wenn dessen Gehilfe die Verwaltung innehabe; beide stünden für den Wohnungssuchenden auf einer Seite (BGH, III ZR 5/03).

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Nachbarrecht: Café darf nur bis 21.00 Uhr geöffnet sein

Mit der Zweckbestimmung eines Teileigentums als "Café mit Schnellimbiss" ist es unvereinbar, über 21.00 Uhr hinaus für einen ausländischen Kulturverein Getränke auszuschenken und Speisen zuzubereiten.

Mit dieser Entscheidung beendete das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Rechtsstreit zwischen zwei Eigentümern einer größeren Wohnanlage. Einem Eigentümer gehörten Räume im Erdgeschoss, die in der Teilungserklärung als "Café mit Schnellimbiss" beschrieben waren. Die aus zwei Gasträumen, WC, Küche und Abstellraum bestehenden Räume waren an einen ausländischen Kulturverein vermietet. Dieser benutzte die Räume als Versammlungsstätte für männliche Mitglieder, die täglich spätestens um Mitternacht geschlossen wurde. Es wurden auch Speisen angeboten und Getränke ausgeschenkt. Der andere Eigentümer einer darüber gelegenen Eigentumswohnung beklagte Störungen der Nachtruhe insbesondere durch Kartenspiel und Streitgespräche im Freien. Er beantragte bei Gericht, die Nutzung der Räume durch den Verein über 21.00 Uhr hinaus zu unterbinden.

Das BayObLG gab dem Antrag statt. Die Beschreibung des Teileigentums in der Teilungserklärung als "Café mit Schnellimbiss" sei als eine Zweckbestimmung zu verstehen, die die Nutzung im Sinne einer Gebrauchsregelung einschränke. Maßgeblich sei der Wortlaut der Teilungserklärung, der nach objektiven Grundsätzen zu ermitteln sei. Die Öffnungszeit eines Cafés richte sich regelmäßig an den Ladenöffnungszeiten aus, eine Beschränkung der Öffnungszeiten auf 21.00 Uhr sei deshalb nicht zu beanstanden. Der Zusatz "mit Schnellimbiss" umschreibe lediglich die Art des zugelassenen Speisenangebots, lasse jedoch nicht auf eine erweiterte Nutzungszeit schließen (BayObLG, 2Z BR 41/03).

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