Rechtsprechung zum Immobilienrecht, Baurecht, Wohnungseigentumsrecht (WEG) und Architektenrecht (2004)

Jahr: 2003, 2004, 2005, 2006, 2007

 

Die folgenden Beiträge sind nach bestem Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es jedoch notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen.

 

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Beiträge vom Dezember 2004


Schlussrechnung: Erforderlicher Inhalt, wenn der Bauherr das Aufmaß verhindert hat

Kann der Bauunternehmer den Stand der von ihm bis zur Kündigung erbrachten Leistung nicht mehr durch ein Aufmaß ermitteln, weil der Bauherr das Aufmaß dadurch vereitelt hat, dass er das Bauvorhaben durch einen Drittunternehmer hat fertig stellen lassen, genügt der Bauunternehmer seiner Verpflichtung zur prüfbaren Abrechnung, wenn er alle ihm zur Verfügung stehenden Umstände mitteilt, die Rückschlüsse auf den Stand der erbrachten Leistung ermöglichen.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Bauunternehmer Recht, der von einem Bauherrn als Generalunternehmer mit der Errichtung einer Wohnanlage zum Pauschalpreis beauftragt worden war. Nachdem der Bauunternehmer wegen Zahlungsschwierigkeiten Vergleichsantrag gestellt hatte, kündigte der Bauherr den Vertrag und führte das Bauvorhaben direkt mit den Nachunternehmern zu Ende. Der Bauunternehmer erstellte eine Schlussrechnung für die Leistungen bis zur Kündigung. Dieser lag allerdings kein tatsächliches Aufmaß zu Grunde, weil es wegen der fortgesetzten Arbeiten nicht erstellt werden konnte. Der Bauherr verweigerte daraufhin die Zahlung.

Der BGH führte hierzu aus: Verlange der Bauunternehmer nach der Kündigung eines Pauschalpreisvertrags restlichen Werklohn, müsse er seine erbrachte Leistung grundsätzlich in der Weise abrechnen, dass er die erbrachte von der nicht erbrachten Leistung abgrenze. Sodann müsse er das Verhältnis der bewirkten Leistung zur vereinbarten Gesamtleistung sowie den Preisansatz für die erbrachte Leistung und nicht erbrachte Leistung zum Pauschalpreis so darlegen, dass der Bauherr in die Lage versetzt werde, sich sachgerecht zu verteidigen. Die für die Prüfbarkeit der Schlussrechnung notwendige Abgrenzung zwischen der erbrachten und nicht erbrachten Leistung erfordere aber nicht in jedem Fall ein Aufmaß. Die Abgrenzung könne sich aus den Umständen ergeben, die anderweitig ermittelt oder den Parteien bereits bekannt seien. Könne der Bauunternehmer den Stand der von ihm bis zur Kündigung erbrachten Leistung nicht mehr durch ein Aufmaß ermitteln, weil der Bauherr dies durch Fertigstellung des Bauvorhabens vereitelt hat, genüge er seiner Verpflichtung zur prüfbaren Abrechnung, wenn er alle ihm zur Verfügung stehenden Umstände mitteilt, die Rückschlüsse auf den Stand der erbrachten Leistung ermöglichen (BGH, VII ZR 337/02).

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Stundenlohnzettel: Arbeiten müssen nachvollziehbar beschrieben werden

Stundenlohnzettel sind keine Grundlage für die Abrechnung von Stundenlohnarbeiten, wenn die durchgeführten Arbeiten darin nicht nachvollziehbar beschrieben sind und sich deshalb eine Zuordnung nicht vornehmen lässt. Das gilt auch, wenn sie vom Bauherrn oder dessen Vertreter abgezeichnet wurden.

Diese Feststellung war Grundlage einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt a.M., das über die Werklohnklage eines Bauunternehmers zu entscheiden hatte. Das OLG wies die Klage ab und begründete dies damit, dass die Rechnung in wesentlichen Teilen nicht prüffähig sei. Auch bei einem BGB-Werkvertrag sei das Vorliegen einer prüffähigen Rechnung Fälligkeitsvoraussetzung. Bei der Frage der Prüffähigkeit sei auf die im Rahmen des § 14 VOB/B geltenden Grundsätze abzustellen. Da eine Stundenlohnabrechnung vereinbart gewesen sei, müssten die Rechnung - bzw. die beigefügten Stundenlohnzettel - angeben, welche Arbeiter an welchen Tagen an welchen Gewerken wie viele Stunden gearbeitet hätten. Die Arbeiten müssten detailliert und nachvollziehbar beschrieben werden. Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen. Daher könne sich der Bauunternehmer auch nicht darauf berufen, dass die Stundenlohnzettel durch einen Vertreter des Bauherrn abgezeichnet worden seien (OLG Frankfurt a.M., 26 U 77/03).

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Beiträge vom November 2004


Schlussrechnung: Nachberechnung muss nicht durch Nachkalkulation belegt sein

Hat der Unternehmer eine Leistung nicht in seinen Pauschalpreis einkalkuliert, weil er irrtümlich der Auffassung ist, sie sei nicht geschuldet, scheitert die Prüfbarkeit seiner nach einer Kündigung erstellten Schlussrechnung nicht daran, dass er keine Nachkalkulation vornimmt.

Mit dieser Begründung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Bauunternehmer Recht. Dieser war von einem Bauherrn zu einem Pauschalpreis mit Sanierungsarbeiten an dessen Wohnhaus beauftragt worden. Der Bauunternehmer begann mit den Arbeiten, führte sie aber nicht zu Ende, weil ihm der Bauherr den Auftrag entzog. Die Parteien nahmen daraufhin ein gemeinsames Aufmaß. Der Bauunternehmer legte eine Schlussrechnung vor. Hierin wurden sowohl Entgelte für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen auf der Grundlage der Pauschalpreisabrede als auch für nachträglich beauftragte Leistungen verlangt. Der Bauherr verweigerte die Zahlung, weil er die Rechnung für nicht prüfbar hielt.

Der BGH führte aus, dass der Bauunternehmer zur Abrechnung eines vorzeitig beendeten Pauschalpreisvertrags drei Schritte einhalten müsse:

  • Er müsse vortragen, welche Leistungen er erbracht habe.

  • Diese müsse er von dem nicht ausgeführten Teil abgrenzen.

  • Schließlich müsse er das Verhältnis der bewirkten Leistungen zur vereinbarten Gesamtleistung sowie des Preisansatzes für die Teilleistungen zum Pauschalpreis darlegen.

Die Abrechnung müsse auf der Grundlage des Vertrags erfolgen und den Bauherrn in die Lage versetzen, sich sachgerecht zu verteidigen. Die umstrittene Abrechnung habe diesen Anforderungen genügt. Zwar müsse die nachträgliche Aufgliederung des Pauschalpreises in Einzelleistungen und Preise in der Regel die Gesamtleistung erfassen. Etwas anderes gelte jedoch, wenn der Bauunternehmer einräume, dass er eine bestimmte Leistung nicht einkalkuliert habe, weil er der Auffassung sei, dass sie nicht geschuldet war. Es könne von ihm nur verlangt werden, dass er auf der Grundlage seiner dem Vertrag zu Grunde liegenden Kalkulation abrechne. Eine Nachkalkulation für den Fall, dass er eine Leistung irrtümlich nicht einkalkuliert hat, sei nicht Voraussetzung für eine prüfbare Schlussrechnung oder einen ausreichenden Vortrag zur Vergütung (BGH, VII ZR 424/02).

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Vertragskündigung: Baustellenverbot schließt Nachbesserung nicht aus

Ein nach einer Kündigung des Bauvertrags ausgesprochenes Baustellenverbot begründet allein keine Verwirkung des Nachbesserungsanspruchs, sondern allenfalls einen Annahmeverzug des Auftraggebers.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). In jenem Fall hatten die Parteien einen Bauvertrag über Rohbauarbeiten für eine Wohnanlage geschlossen. Nachdem der Bauunternehmer während seines Betriebsurlaubs die vom Bauherrn geforderte Fortführung der Bauarbeiten verweigert hatte, kündigte der Bauherr den Bauvertrag und verbot dem Bauunternehmer zugleich, die Baustelle zu betreten. Außerdem forderte er ihn zur Erstellung einer Schlussrechnung und zur unverzüglichen Räumung der Baustelle auf. Als die Schlussrechnung vorlag, machte der Bauherr wegen Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht geltend.

Der BGH machte deutlich, dass der Bauunternehmer auch nach einer Kündigung des Bauvertrags grundsätzlich verpflichtet sei, Mängel an dem von ihm bis zur Kündigung erstellten Werk zu beseitigen. Der Bauherr habe ein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht jedenfalls in Höhe des mindestens Dreifachen der Mängelbeseitigungskosten. Er müsse auch keine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Ebenso wenig könne dem Bauherrn entgegengehalten werden, dass der Bauunternehmer eine Mängelbeseitigung angeboten habe. Der Bauherr habe durch die Weigerung, dieses Angebot anzunehmen, seinen Mängelbeseitigungsanspruch nicht verwirkt. Vielmehr sei er berechtigt gewesen, dieses Angebot zurückzuweisen, weil es nur einen sehr geringen Teil der vom gerichtlichen Sachverständigen festgestellten Mängel betraf. Es sei daher unerheblich, ob der Bauunternehmer mit einem Baustellenverbot belegt worden sei (BGH, VII ZR 317/02).

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Werklohn: Vergütung für fehlgeschlagene Tiefbauarbeiten

Können Tiefbauarbeiten nicht vollendet werden, weil der Baugrund mangelhaft ist, fällt dies in den Verantwortungsbereich des Bauherrn.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg und weitete damit den Werklohnanspruch des Bauunternehmers bei fehlgeschlagenen oder abgebrochenen Arbeiten aus. Das OLG bezog sich in seiner Entscheidung auf § 645 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach kann der Bauunternehmer einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen, wenn er das Bauwerk wegen eines Mangels des Baustoffes etc. ohne eigenes Verschulden nicht fertig stellen konnte. Nach Ansicht des OLG gilt der "Baugrund" als "Baustoff". Die Folge: Kann der Bauunternehmer seine Werkleistung nicht vollenden, weil der Baugrund (= Baustoff) mangelhaft ist, fällt das in den Verantwortungsbereich des Bauherrn. Er hat Anspruch auf Vergütung seiner Leistungen nach den Regeln des § 649 BGB (vereinbarter Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen), wenn er bis zum Abbruch des Bauvorhabens eine ordnungsgemäße Arbeit abgeliefert hat (OLG Naumburg, 4 U 127/03).

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Architektenhaftung: Umfang der Planung zur Abdichtung gegen drückendes Wasser

Der Architekt schuldet eine mangelfreie, funktionstaugliche Planung, die dem ausführenden Unternehmer insbesondere die schadensträchtigen Details einer Abdichtung gegen drückendes Wasser in einer jedes Risiko ausschließenden, nicht auslegungsbedürftigen Weise verdeutlichen muss.

Diese Aussage ist der Angelpunkt in einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf. In dem betreffenden Fall war ein Architekt mit dem Bau eines Wohnhauses beauftragt worden. Nach kurzer Zeit waren im Keller Feuchtigkeitsbildungen feststellbar. Ursache hierfür war eine unzureichende Abdichtung des Außenmauerwerks gegen drückendes Wasser. Der Bauherr nahm den Architekten auf Schadenersatz in Anspruch, da dieser die Feuchtigkeitsschäden durch vorwerfbare Planungsfehler (mit-)verursacht habe.

Das OLG gab der Klage statt. Der Architekt schulde eine mangelfreie, funktionstaugliche Planung. Die sich hieraus ergebenden Anforderungen an eine vertragsgerechte Planung der Mauerwerksabdichtung bei drückendem Wasser seien besonders hoch. Die Planung des Architekten müsse ein in sich schlüssiges Abdichtungskonzept einer funktionstauglichen Abdichtung der unterirdischen Teile des Baukörpers gegen Grundwasser, Erdfeuchtigkeit und Oberflächenwasser gewährleisten. Dieses Abdichtungskonzept müsse im Leistungsverzeichnis detailliert, vollständig und nicht auslegungsbedürftig beschrieben werden. Vorliegend habe die Tätigkeit des Architekten diesen Anforderungen nicht genügt. So habe er die für eine taugliche Detailplanung erforderliche vorherige Erforschung des Baugrunds und dessen Versickerungsfähigkeit nicht vorgenommen. Ohne diese Klärung der Bodenverhältnisse habe die Abdichtungsplanung nicht gelingen können. Das Versäumnis sei dem Architekten daher als Verschulden anzurechnen und verpflichte ihn zum Schadenersatz (OLG Düsseldorf, I-21 U 225/03).

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WEG: Wichtiger Tagesordnungspunkt darf nicht unter "Sonstiges" behandelt werden

Ein Eigentümerbeschluss, der unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" gefasst wird und nicht nur eine unbedeutende Angelegenheit regelt, ist auf rechtzeitige Anfechtung allein deswegen für ungültig zu erklären.

Aus diesem Grund erklärte das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für unwirksam. Hierin wurde der unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) "Sonstiges" behandelte Antrag eines Eigentümers abgelehnt, auf dem Flachdach neben seiner Funkantenne eine Satellitenempfangsanlage zu Zwecken des Amateurfunks aufzustellen.

Nach Ansicht des OLG entspreche der Eigentümerbeschluss schon deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er unter dem TOP "Sonstiges" gefasst wurde. Seien in einer Eigentümerversammlung nicht alle Wohnungseigentümer erschienen, könne ein wirksamer Beschluss nur gefasst werden, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung ausreichend bezeichnet worden sei. Daher könnten unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" allenfalls wirksame Beschlüsse über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung gefasst werden. Dazu gehörte aber sicher nicht die Genehmigung zur Errichtung einer Satellitenempfangsanlage auf dem Flachdach des Hauses (BayObLG, 2Z BR 233/03).

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Beiträge vom Oktober 2004


VOB/B: Vertragskündigung bei längerer Ausführungsunterbrechung

Die nach der VOB/B vorgesehene Vertragskündigung bei einer mehr als drei Monate dauernden Unterbrechung der Arbeiten ist auch möglich, wenn der Auftragnehmer vor der Unterbrechung der Bauausführung mit seiner Arbeit auf der Baustelle noch nicht begonnen hat.

Aus diesem Grund versagte der Bundesgerichtshof (BGH) einem Bauunternehmer den vollen vereinbarten Werklohn für ein geplantes Bauvorhaben. Dieser hatte geklagt, als der Bauherr noch vor Aufnahme der Arbeiten den Auftrag gekündigt hatte. Grund für die Kündigung war eine Überschwemmung des Rohbaus, die die Fortsetzung der Arbeiten unmöglich gemacht hatte und einen Abriss der bisherigen Baumassnahmen erforderte. Der Bauunternehmer hielt die Kündigung für unwirksam, da er seine Arbeit noch gar nicht aufgenommen hatte.

Der BGH machte deutlich, dass das in der VOB/B vorgesehene Kündigungsrecht bei Behinderung oder Unterbrechung der Arbeiten den Beginn der Ausführung nicht voraussetze. Bei einer mehr als drei Monate dauernden Unterbrechung könne jeder Vertragspartei im Einzelfall ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar sein. Sie solle daher nach Sinn und Zweck dieser Vorschrift berechtigt sein, den Bauvertrag zu kündigen, ohne dass es auf den Beginn der Arbeiten ankäme. Die Kündigung habe im vorliegenden Fall zur Folge, dass der Bauherr zwar die Kosten des Bauunternehmers für erbrachte Vorleistungen ersetzen müsse. Der Bauherr könne jedoch nicht den gesamten vereinbarten Werklohn verlangen, wie es bei einer unberechtigten Kündigung durch den Bauherrn möglich gewesen wäre (BGH, VII ZR 363/02).

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Rechtsverordnung: Festsetzung von Überschwemmungsgebieten kann Bebauung verbieten

Es ist mit dem Eigentumsbegriff und der gemeindlichen Planungshoheit vereinbar, auch bebaute oder nach Bauplanungsrecht bebaubare Gebiete in ein Überschwemmungsgebiet einzubeziehen.

Das entschied das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) in einer Normenkontrollklage mehrerer Grundstückseigentümer. Diese hatten sich gegen eine Rechtsverordnung gewandt, durch die entlang eines Flusses ein Überschwemmungsgebiet festgesetzt worden war. In dem festgesetzten Überschwemmungsgebiet war die Errichtung und Änderung baulicher Anlagen in der Regel verboten. Das festgesetzte Überschwemmungsgebiet erstreckte sich auch auf Gebiete, die nach Bauplanungsrecht bebaubar sind, weil sie innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans der Gemeinde lagen.

Das BVerwG begründete seine Entscheidung damit, dass der Hochwasserschutz eine Gemeinwohlaufgabe von hohem Rang sei, die das grundsätzliche Bauverbot im Überschwemmungsgebiet rechtfertige. Weder die Gemeinden noch die Eigentümer würden unverhältnismäßig belastet. Das Bauverbot knüpfe an die natürliche Lage des Grundstücks an. Ein Überschwemmungsgebiet könne allerdings nur für solche Grundstücke festgesetzt werden, die tatsächlich bei Hochwasser überschwemmt würden. Ihre Bebauung erhöhe die Gefahr einer Ausweitung des Hochwassers, indem sie bisher vorhandene Rückhalteflächen verringere. Zugleich setze sich eine Bebauung der Grundstücke der Gefahr einer Beeinträchtigung durch Hochwasser aus. Das BVerwG wies die Sache an die Vorinstanz zurück, weil noch geklärt werden muss, ob alle von der Rechtsverordnung erfassten Grundstücke tatsächlich bei Hochwasser überschwemmt zu werden drohen (BVerwG, 7 CN 1.04).

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Baugenehmigung: Störung des Rundfunkempfangs durch Windenergieanlage ist hinzunehmen

Der Betreiber einer Windenergieanlage ist im Allgemeinen nicht verpflichtet, Störungen des Rundfunkempfangs, die auf der von der Anlage ausgehenden Abschattungswirkung für Funkwellen beruhen, zu beseitigen.

Mit dieser Begründung lehnte das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz den Antrag eines Rundfunkveranstalters ab. Dem Betreiber einer Windenergieanlage war auf dessen Betreiben im Rahmen der Baugenehmigung aufgegeben worden, die von der Anlage ausgehenden Störungen des Rundfunkempfangs zu beseitigen. Hiergegen wehrte sich der Anlagenbetreiber.

Das OVG gab ihm nun Recht. Die von der Windenergieanlage ausgehende Abschattungswirkung für Rundfunkwellen stelle keine schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des Immissionsschutzrechts dar, wie dies bei Luftverunreinigungen, Erschütterungen, Licht, Wärme oder Strahlen der Fall sei. Vielmehr handele es sich bei der Abschattung von Rundfunkwellen lediglich um eine "negative" Einwirkung. Weiterhin gingen von der Windenergieanlage auch keine sonstigen Gefahren, erheblichen Nachteile und erheblichen Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft aus. Derartige Effekte entstünden ebenso wie schädliche Umwelteinwirkungen nur durch physische, also durch Materialteilchen oder physikalische Wellen verursachte Einwirkungen. Schließlich sei die Genehmigungsauflage auch nicht im Hinblick auf die Rundfunkfreiheit zu rechtfertigen. Der verfassungsrechtlich gesicherte Grundversorgungsauftrag der öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten schütze regelmäßig nicht vor Störungen der Übertragung. Grundsätzlich habe vielmehr der Rundfunkveranstalter - hier der SWR - selbst für eine störungsfreie Technik zu sorgen (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 10809/04.OVG).

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Schadenersatzanspruch: Bei Aufrechnung muss Vorsteuerabzug berücksichtigt werden

Werden Schadenersatzansprüche gegenüber einer (Brutto-)Werklohnforderung zur Aufrechnung oder Verrechnung gestellt, sind bei einer Vorsteuerabzugsberechtigung des Bauherrn nur die Nettobeträge zu berücksichtigen.

Mit dieser Entscheidung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Celle einen zum Vorsteuerabzug berechtigten Bauherrn. Dieser hatte gegen die Werklohnforderung des Bauunternehmers mit einem Schadenersatzanspruch wegen Schlechtleistung aufgerechnet. Dabei hatte er den vollen "Brutto-Schadenersatz" angesetzt.

Das OLG entschied, dass er die in seinem Schadenersatzbetrag enthaltene Vorsteuer zu Unrecht mitberechnet habe. Diesen Betrag müsse er dem Bauunternehmer erstatten. Verlange nämlich der Bauherr vom Unternehmer Schadenersatz wegen Schlechtleistung, müsse bei der Aufrechnung mit der Werklohnforderung ein möglicher Vorsteuerabzug berücksichtigt werden. Soweit der Bauherr zum Vorsteuerabzug berechtigt sei, entstehe ihm wegen § 15 Umsatzsteuergesetz kein Schaden hinsichtlich der gezahlten bzw. zu zahlenden Mehrwertsteueranteile. Diese könne er für die Schadenbehebungsmaßnahmen als Vorsteuerbetrag gegenüber dem Finanzamt wieder abziehen. Er könne sich nicht darauf berufen, dass der Unternehmer ebenfalls seine Werklohnforderung als Bruttobetrag in Rechnung stelle. Da der Bauherr seine Gegenforderungen insoweit als Schadenersatzansprüche geltend mache, könne er hierbei nur das berücksichtigen, was ihm tatsächlich an Schaden entstehe. Der Werkunternehmer könne hingegen naturgemäß die Mehrwertsteuer in Rechnung stellen (OLG Celle, 14 U 233/03).

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WEG: Verteilung der Kosten für die Kabelanschlussnutzung

Bei den Kosten für die Nutzung des Kabelanschlusses handelt es sich nicht um Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Betroffen sind vielmehr die Kosten, die allein durch die Nutzung im Bereich des Sondereigentums anfallen. Der allgemeine in der Teilungserklärung enthaltene Kostenverteilungsschlüssel kann daher nicht herangezogen werden.

Mit dieser Entscheidung erklärte das Oberlandesgericht (OLG) Hamm den Beschluss einer Eigentümergemeinschaft für unwirksam, mit dem die Kosten des gemeinsamen Kabelanschlusses nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden sollten. Das OLG machte deutlich, dass sich die Einteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentumskosten allein nach dem jeweiligen Gegenstand bzw. seiner Nutzung richte. Es sei für die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft ohne Belang, wenn sich die einzelnen Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen für den Abschluss eines einheitlichen Kabelanschlusses mit dem Netzbetreiber entschlossen hätten. Da der Kabelbetreiber die Kosten pro Einheit berechne, entspreche allein eine Kostenverteilung nach Anschlüssen (Sondereigentumskosten) dem mit der gewählten Vertragsgestaltung verfolgten Zweck. Eine Umlegung der Kosten nach Miteigentumsanteilen (Gemeinschaftskosten) widerspreche dieser Zielsetzung, da der erstrebte Preisvorteil sich für die Eigentümer einer großen Wohnung im Verhältnis zu den Eigentümern einer kleinen Wohnung nicht realisiere (OLG Hamm, 15 W 142/03).

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Beiträge vom September 2004


Verjährungsvereinbarung: Bezugsfertigkeit setzt Zugangsmöglichkeit voraus

Vereinbaren die Parteien eines Architektenvertrags für ein Einfamilienhaus mit Souterrain-Wohnung, dass die Verjährung mit der Bezugsfertigkeit beginnt, ist diese Vereinbarung dahingehend auszulegen, dass die Bezugsfertigkeit erst vorliegt, wenn die als Zugang zur Souterrain-Wohnung vorgesehene Außentreppe fertig gestellt ist.

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit eines Bauherrn gegen seinen Architekten. Der Bauherr verlangte Schadenersatz wegen eines Baumangels, den der Architekt zu vertreten hatte. Der Architekt berief sich dagegen auf Verjährung. Er verwies auf eine Regelung im Architektenvertrag, nach der die Dauer der Gewährleistung und Haftung fünf Jahre nach Bezugsfertigkeit betragen sollte.

Nach Ansicht des BGH war der Anspruch nicht verjährt. Die Bezugsfertigkeit könne nicht mit dem Zeitpunkt gleichgesetzt werden, in dem der Bauherr in das Objekt eingezogen sei. Zur Bezugsfertigkeit gehöre auf jeden Fall die Herstellung des nach der vertraglichen Vereinbarung zu errichtenden gewöhnlichen Zugangs zum Bauobjekt. Der Zugang sei ein zentrales Element für den Bezug. Sei für eine Souterrain-Wohnung ein Zugang über eine Außentreppe vorgesehen, müsse diese Treppe errichtet sein. Dem Bauherrn sei nicht zuzumuten, das Objekt entgegen der vertraglichen Vereinbarung über einen möglichen Kellerzugang zu nutzen. Unerheblich sei dabei, wenn der Bauherr gleichwohl schon früher eingezogen sei und sich dabei mit einem "Behelfszugang" begnügt habe. Es komme also nicht auf die Bezugsfertigkeit des überwiegenden Teils des Hauses an, sondern auf die Bezugsfertigkeit des gesamten Hauses. Diese liegt nicht vor, wenn eine vollständig abgeschlossene Wohnung nicht in zumutbarer Weise zugänglich sei (BGH, VII ZR 397/02).

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Denkmalschutz: Abrissgenehmigung nur bei unzumutbarer Erhaltung möglich

Ein Eigentümer kann nur ausnahmsweise eine Abrissgenehmigung für sein denkmalgeschütztes Haus verlangen. Voraussetzung ist, dass ihm die Erhaltung unzumutbar ist.

So entschied jetzt das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz im Fall eines unter Denkmalschutz stehenden Fachwerkhauses, das seit Jahren leer stand und stark renovierungsbedürftig war. Der Eigentümer wollte das Grundstück neu bebauen. Eine Abrissgenehmigung wurde ihm allerdings nur für ein Nebengebäude erteilt, nicht aber für das Fachwerkhaus. Seine Klage vor dem Verwaltungsgericht blieb ohne Erfolg.

Diese Entscheidung wurde nun durch das OVG bestätigt. Es wies darauf hin, dass der Eigentümer eines Kulturdenkmals verpflichtet sei, dieses im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen. Deshalb müsse er es hinnehmen, dass ihm eine möglicherweise rentablere Nutzung seines Grundstücks verwehrt werde. Die Grenze der Zumutbarkeit sei erst erreicht, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr bestehe. Dies sei der Fall, wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch nicht veräußern könne. Es müsse also aus dem Eigentumsrecht letztlich eine Last werden. Die Zumutbarkeit der Erhaltung sei anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten mit den möglichen Nutzungserträgen zu beurteilen. Dauerhafte Verluste müsse der Eigentümer nicht hinnehmen. Zuschüsse der Denkmalpflege sowie Steuervorteile seien ihm allerdings auch anzurechnen, wenn er sie gar nicht in Anspruch nehmen, sondern das Denkmal lieber beseitigen wolle. Im vorliegenden Fall kam das OVG nach diesen Maßstäben auf der Grundlage der eingeholten Gutachten zu dem Ergebnis, dass das Fachwerkhaus in Zukunft noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden könne, seine Erhaltung dem Eigentümer also zumutbar sei (OVG Rheinland-Pfalz, 8 A 12009/03.OVG).

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WEG: Aufrechnungen in Jahresabrechnungen sind unzulässig

In der Jahresabrechnung sind den tatsächlichen Einnahmen die tatsächlichen Ausgaben gegenüberzustellen. Daher dürfen keine Beträge als Einnahmen ausgewiesen werden, die dem Gemeinschaftskonto nicht tatsächlich zugeflossen sind, weil ihnen Abtretungen von Ansprüchen an die Gemeinschaft und Aufrechnungen mit Forderungen gegen die Gemeinschaft zu Grunde liegen.

Mit dieser Entscheidung beendete das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Rechtsstreit mehrerer Wohnungseigentümer einer Wohnungsanlage. Ursache des Streits war der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 2001, die der Kläger für ungültig hielt.

Dessen Rechtsauffassung bestätigt nun auch das BayObLG. In der Jahresabrechnung müssen die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einander gegenübergestellt werden ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. Die Jahresabrechnung solle den Wohnungseigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungsjahr auf dem Gesamtkonto eingegangen und welche Ausgaben für welche Zwecke getätigt worden seien. Diesen Anforderungen sei der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nicht gerecht geworden. Es seien Beträge als Einnahmen aus Vorauszahlungen einzelner Wohnungseigentümer eingestellt, die tatsächlich nicht auf das Gemeinschaftskonto geflossen seien. Dabei handele es sich vielmehr um fiktive Einnahmen, deren Hintergrund Aufrechnungen und Abtretungen seien. Eine Überprüfung der Jahresabrechnung auf ihre Schlüssigkeit und Richtigkeit sei den Wohnungseigentümern daher nicht möglich. Hinzu komme, dass gegen Wohngeldansprüche der Gemeinschaft nur mit rechtskräftig festgestellten oder anerkannten Forderungen aufgerechnet werden dürfe. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Schließlich sei der Verwalter auch nicht berechtigt, gegen die Gemeinschaft geltend gemachte Forderungen in rechtsverbindlicher Weise anzuerkennen. Dies sei allein Sache der Wohnungseigentümer (BayObLG, 2Z BR 14/04).

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Beiträge vom August 2004


Abrechnung: Unterzeichneter Regiezettel kann Anerkenntnis sein

Unterzeichnet der Bauherr Regiezettel, stellen diese ein deklaratorisches Anerkenntnis dar, sofern sie den Anforderungen des § 15 Nr. 3 VOB/B genügen.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg in einer Abrechnungsstreitigkeit. Ein Unternehmer verlangte vom Bauherrn die Zahlung einer Rechnung. Die darin berechneten Massen waren zwischen den Parteien umstritten. Der Unternehmer berief sich auf die von dem Bauherrn unterzeichneten Regiezettel.

Dies ließ das OLG für eine Verurteilung des Bauherrn nicht ausreichen. Die unterzeichneten Regiezettel hätten nur die Wirkung eines deklaratorischen Anerkenntnisses. Dies bedeute, dass dem Bauherrn nach wie vor der Beweis offen stünde, dass

  • die Arbeiten überhaupt nicht ausgeführt worden seien,
  • der abgerechnete Zeitaufwand nicht stimme oder
  • dass der berechnete Arbeitsaufwand nicht notwendig war.

Im vorliegenden Fall hatte der Bauherr bewiesen, dass die abgerechneten Arbeiten in dem entsprechenden Umfang nicht erforderlich waren (OLG Bamberg, 3 U 65/00).

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VOB/B: Einbeziehung der VOB/B gegenüber Tischlermeister

Ein Tischlermeister und Betriebswirt des Handwerks, der in einem Betrieb mit 70 Mitarbeitern für Vertrieb, Einkauf und Kalkulation zuständig ist, ist baukundig. Schließt er einen Vertrag über die Errichtung eines Eigenheims, genügt ihm gegenüber daher ein Hinweis auf die Geltung der VOB/B zur Einbeziehung in den Vertrag.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Tischlermeisters, der für sich privat ein Eigenheim errichtet hatte. Wegen eines Restwerklohnanspruchs wollte er sich auf Verjährung berufen. Hierfür kam es darauf an, ob die VOB/B wirksam vereinbart worden war.

Das OLG hielt die Vereinbarung für gegeben, so dass sich der Tischlermeister nicht auf eine Verjährung berufen konnte. Zwar sei in jedem Fall einzeln zu prüfen, ob die VOB/B als Allgemeine Geschäftsbedingung Vertragsbestandteil geworden sei. Sofern sie dem Bauherrn nicht vertraut sei, müsse sie ihm vom Vertragspartner konkret zur Kenntnis gebracht werden. Üblicherweise reiche ein bloßer Hinweis nicht aus. Dies sei jedoch anders, wenn der Verwender mit Sicherheit erwarten könne, dass der Vertragspartner die VOB/B bereits kenne. Dies sei im vorliegenden Fall gegeben. Der Tischlermeister war unstreitig im Baugewerbe tätig, nämlich bei einer Ladenbaufirma. Als Tischlermeister und Betriebswirt des Handwerks müsse unterstellt werden, dass er die VOB/B kenne (OLG Hamm, 17 U 80/03).

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Straßenrand: Anwohner müssen Bäume an der Grundstücksgrenze dulden

Grundstückseigentümer müssen es hinnehmen, wenn auf dem Straßengrund neben ihrem Grundstück Bäume gepflanzt werden.

Aus diesem Grund wies das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz die Klage von Anwohnern auf Beseitigung neu gepflanzter Bäume ab. Zur Dorfverschönerung hatte eine Ortsgemeinde fünf Vogelbeerbäume auf dem Grünstreifen einer Kreisstraße gepflanzt. Dabei wurde ein Abstand von etwa 60 cm zu den Grundstücksgrenzen der Anwohner eingehalten. Die Anwohner verlangten die Beseitigung der Bäume und beriefen sich auf das rheinland-pfälzische Nachbarrechtsgesetz. Danach ist bei Vogelbeerbäumen ein Mindestabstand von 2 m von der Grundstücksgrenze eines Nachbarn einzuhalten.

Das VG entschied, dass das Nachbarrechtsgesetz nicht anwendbar sei, da das Landesstraßenrecht vorrangige Duldungspflichten enthalte. Danach müssten Anwohner Eingriffe in ihr Eigentum durch Pflanzungen auf dem Straßenkörper dulden. Sie könnten lediglich verlangen, dass eventuelle Schäden ersetzt werden (VG Koblenz, 8 K 2724/03).

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WEG: Mehrheitseigentümer darf sich nicht zum Verwalter bestellen

Es entspricht in der Regel nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sich der Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmgewicht gegen den Willen der anderen Wohnungseigentümer selbst zum Verwalter bestellt.

Mit dieser Entscheidung erklärte das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Beschluss einer Eigentümerversammlung für ungültig. Die Wohnanlage bestand aus zwei freistehenden Einfamilienhäusern auf einem größeren Grundstück. Einer der Miteigentümer hielt hieran 36/100 Miteigentumsanteile, der andere 64/100. Das Stimmrecht bemaß sich nach der Größe der Miteigentumsanteile.

Das BayObLG machte deutlich, dass die Bestellung des Mehrheitseigentümers gegen den Willen des Minderheitseigentümers den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Dies ergebe sich bereits daraus, dass schon im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze der Wohnungseigentümer offenkundig gewesen seien. Es habe deshalb von vornherein kein unbelastetes, für die Tätigkeit des Verwalters erforderliches Vertrauensverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern geschaffen werden können (BayObLG, 2Z BR 242/03).

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WEG: Wintergarten auf Terrasse kann untersagt werden

Durch die Errichtung eines Wintergartens auf der Terrassenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, werden die übrigen Wohnungseigentümer über das zulässige Maß hinaus in ihren Rechten beeinträchtigt. Der Wintergarten ermöglicht nämlich eine wesentlich intensivere Nutzung der Terrassenfläche.

Dies ist die Kernaussage einer Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLG), mit der einem Wohnungseigentümer die Beseitigung des errichteten Wintergartens auf seiner Terrasse auferlegt wurde. Dieser hatte den Wintergarten ohne Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer mit einer Grundfläche von etwa 30 qm errichtet. In der Eigentümerversammlung wurde sein Antrag auf nachträgliche Genehmigung abgelehnt. Die anderen Eigentümer beschlossen vielmehr, den Eigentümer zur Beseitigung des Wintergartens und zur Wiederherstellung des vorherigen Zustands aufzufordern.

Das BayObLG hielt den Beseitigungsanspruch für begründet. Der eigenmächtig errichtete Wintergarten stelle eine bauliche Veränderung dar, die die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtige. Durch die Errichtung des Wintergartens hätte sich der Eigentümer zusätzlichen Wohnraum geschaffen. Dies müssten die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen. Im Übrigen könne dem Beseitigungsverlangen auch nicht der Einwand der Unzumutbarkeit oder der unzulässigen Rechtsausübung entgegengehalten werden. Der Eigentümer sei durch die eigenmächtige Schaffung vollendeter Tatsachen bewusst das Risiko eingegangen, dass seine Investition umsonst sein könnte (BayObLG, 2Z BR 213/03).

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Beiträge vom Juli 2004


Skonto: Vereinbarung kann bei Überschreitung der Zahlungsfristen entfallen

Die Parteien können wirksam vereinbaren, dass ein Nachlass nur gewährt wird, wenn die VOB als Vertragsgrundlage uneingeschränkt eingehalten wird.

Dies bestätigte das Oberlandesgericht (OLG) Celle in einem Verfahren, in dem über die Wirksamkeit einer Vertragsklausel gestritten wurde. Die Parteien hatten vereinbart, dass ein Nachlass von neun Prozent gewährt werden solle, wenn die VOB als Vertragsgrundlage durch den Vertragspartner uneingeschränkt eingehalten werde. Als der Bauherr die fälligen Abschlagszahlungen nicht innerhalb der von der VOB/B vorgesehenen Fristen zahlte, verweigerte der Unternehmer den vereinbarten Nachlass.

Das OLG hielt dies für richtig. Die getroffene Vereinbarung sei als Skonto-Abrede anzusehen. Dabei komme es darauf an, dass der Bauherr innerhalb der in der VOB/B genannten Fristen Zahlungen leiste. Die Formulierung "uneingeschränkt" könne nur so verstanden werden, dass alle Zahlungen fristgerecht sein müssten, um den vereinbarten Nachlass von neun Prozent zum Zuge kommen zu lassen (OLG Celle, 14 U 226/03).

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Architektenhaftung: Architekt muss auf wirtschaftliche Risiken hinweisen

Der Architekt muss spätestens im Rahmen der Vorplanung (Leistungsphase II nach § 15 HOAI) die finanziellen Möglichkeiten des Auftraggebers ermitteln und dementsprechend den wirtschaftlichen Rahmen des Bauvorhabens abstecken. Eine allgemeine Verpflichtung, die Vermögensinteressen des Auftraggebers zu wahren, trifft ihn hingegen grundsätzlich nicht. Allerdings hat der Architekt die Nebenpflicht, den Auftraggeber auf die sich aus dem Spannungsverhältnis zwischen den kalkulierten Baukosten und der Finanzierung des Bauvorhabens ergebenden wirtschaftlichen Risiken hinzuweisen. Dies gilt zumindest, sofern er nicht davon ausgehen kann, dass der Auftraggeber sich dieser Risiken bewusst ist und sie in seine Planung einbezogen hat.

Diese Entscheidung traf das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf im Fall eines Bauherrn, der seinen Architekten auf Schadenersatz verklagt hatte. Der Bauherr warf dem Architekten vor, er habe ihn nicht mit der gebotenen Klarheit und Eindringlichkeit auf die finanziellen Risiken hingewiesen, die der Verkauf des Bauobjekts während der Rohbauphase mit sich bringe.

Das OLG hielt den Architekten für schadenersatzpflichtig. Nach seiner Ansicht hätte er erkennen müssen, dass der Verkehrswert des fertigen Sanierungsobjekts bei einem frühzeitigen Verkauf schon während der Rohbauphase nicht realisierbar war. Es sei für ihn offenkundig gewesen, dass die ihm bekannten Gewinnerwartungen des Bauherrn entscheidend davon abhingen, dass die zu diesem Zeitpunkt nur grob geschätzten Baukosten eingehalten werden konnten. Er hätte daher den Bauherrn auf das erhebliche Risiko hinweisen müssen, das sich durch den Zusammenhang zwischen einem wirtschaftlichen ungünstigen Verkauf während der Rohbauphase und der unsicheren Kostenentwicklung begründet habe. Hier wäre auch ein einfacher Hinweis nicht ausreichend gewesen. Vielmehr hätte der Architekt eindringlich die Möglichkeit einer ganz erheblichen Kostensteigerung im Einzelnen erläutern müssen. Er hätte dem Bauherrn eine konkrete Vorstellung davon vermitteln müssen, welche Kostensteigerungsraten bei gewöhnlichem Lauf der Dinge einzuplanen gewesen wären (OLG Düsseldorf, I-21 U 24/03).

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Baulast: Rechtswidrige Eintragung kann Amtshaftung auslösen

Die rechtswidrige Eintragung einer Baulast kann Amtshaftungsansprüche des betroffenen Grundstückseigentümers auslösen.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt im Fall eines Grundstückseigentümers, für dessen Hausgrundstück seitens der beklagten Behörde eine Baulast eingetragen wurde. Darin wurde dem Grundstückseigentümer aufgegeben, für ein Nachbargrundstück eine ständig freizuhaltende Zufahrt für den Einsatz von Feuerlösch- und Rettungsfahrzeugen herzustellen und zu unterhalten. Die Verpflichtung erstreckte sich auch darauf, das Grundstück als Zugangszufahrt zum Nachbargrundstück dauernd von solchen Nutzungen frei zu halten, die die Zufahrts- und Zugangsfunktion beeinträchtigen könnten. Der Grundstückseigentümer forderte Schadenersatz, da er als Folge dieser Baulast das Grundstück nicht wirtschaftlich habe verkaufen können.

Das OLG sprach ihm den beantragten Schadenersatz zu. Es sei unstreitig, dass die Baulast rechtswidrig sei. Der Grundstückseigentümer habe sie nämlich nicht bewilligt, auch hätten andere Rechtsgrundlagen für eine Eintragung nicht bestanden. Die die Eintragung der Baulast betreffende Amtspflichtverletzung müsse auch als fahrlässig bezeichnet werden. Der handelnde Amtsträger müsse die Rechtskenntnis haben, die er für sein Amt benötige. Schließlich habe der Grundstückseigentümer einen konkreten Schaden erlitten. Er habe das Hausgrundstück unstreitig verkaufen wollen. Dies sei mit der Baulast jedoch nicht bzw. nicht zu einem angemessenen Preis möglich gewesen. Durch den unterbliebenen Verkauf habe er weitere Unterhaltsaufwendungen gehabt. Zudem seien ihm Zinsen für eine anderweitige Anlage des Verkaufspreises entgangen (OLG Frankfurt, 1 U 172/03).

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Vorzeitige Vertragskündigung: Materialüberschuss beim Werkunternehmer

Die Kosten für Material, das der Werkunternehmer speziell für den Bauherrn beschafft hat und das er in absehbarer Zeit nicht anderweitig verwenden kann, muss sich der Unternehmer bei einer vorzeitigen Vertragskündigung durch den Bauherrn nicht als ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Er ist aber verpflichtet, dem Bauherrn auf dessen Verlangen das Material herauszugeben.

Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht (OLG) Köln. Geklagt hatte ein Bauunternehmer, der mit der Renovierung eines Gebäudes beauftragt war. Als der Bauherr den Auftrag vorzeitig kündigte, hatte er zwar mit den Arbeiten noch nicht begonnen, aber für die Durchführung bereits spezielle Rollos und Motoreinheiten beschafft. Die hierfür aufgewendeten Kosten verlangte er von dem Bauherrn erstattet.

Nach Ansicht des OLG bestand der Erstattungsanspruch zu Recht. Bei einer vorzeitigen Kündigung des Bauherrn könne der Bauunternehmer die vereinbarte Vergütung verlangen, müsse sich jedoch das anrechnen lassen, was er durch die Kündigung des Vertrags an Aufwendungen erspart habe. Im vorliegenden Fall handele es sich bei den Kosten für das bereits beschaffte Material nicht um ersparte Aufwendungen. Derartige Kosten würden nur zu den ersparten Aufwendungen zählen, wenn das Material in absehbarer und zumutbarer Zeit anderweitig verwendet werden könne. Im vorliegenden Fall handele es sich dagegen um Materialien, die speziell für das Bauwerk des Bauherrn beschafft worden seien und nicht für andere Aufträge verwendet werden könnten. Allerdings müsse der Bauunternehmer die Gegenstände an den Bauherrn herausgeben, wenn dieser die entstandenen Kosten ersetzt habe (OLG Köln, 11 U 103/03).

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WEG: Dem säumigen Wohngeldschuldner können die Versorgungsleitungen abgetrennt werden

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann wirksam beschließen, dass einem säumigen Wohngeldschuldner die Versorgungsleitungen zur Wohnung abgetrennt werden.

Dies entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese hatte beschlossen, die Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners von der Versorgung mit Heizenergie und Wasser abzutrennen. Als der Wohnungseigentümer dem beauftragten Handwerker den Zutritt zur Wohnung verweigerte, zog die Eigentümergemeinschaft vor Gericht. Sie beantragte, den Wohnungseigentümer unter Androhung von Ordnungsgeld und Ordnungshaft zu verpflichten, dem Handwerker die Abtrennung der Wasser- und Heizwärmeleitungen in seiner Wohnung zu ermöglichen.

Das BayObLG wies die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Wohnungseigentümers zurück. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hätte ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Lieferung von Wasser und Heizung. Entsprechend müsse der Wohnungseigentümer die Abtrennung dulden und sei verpflichtet, dem Handwerker den hierfür erforderlichen Zutritt zu gewähren. Die Abtrennung sei angesichts der Wohngeldrückstände nicht unverhältnismäßig. Hinzu komme, dass der Wohnungseigentümer auch die laufenden Wohngeldzahlungen nicht erbringe. Schäden am Gemeinschaftseigentum seien nicht zu erwarten (BayObLG, 2Z BR 224/03).

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Beiträge vom Juni 2004


Baumangel: Schadenminderungspflicht des Bauherrn bei nicht unverzüglicher Beseitigung

Es muss kein Verstoß gegen die Schadenminderungspflicht des Bauherrn vorliegen, wenn er einen Baumangel erst nach vielen Jahren mit zwischenzeitlich gestiegenen Baukosten beseitigen lässt.

Dies ist der Tenor der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) in folgendem Fall: Ein Statiker hatte bei der Errichtung eines Hauses im Jahre 1976 falsch gerechnet. Dies hatte eine Überlastung der Dachbalken zur Folge, was zu Rissbildungen in den Wänden führte. 1983 wurde der Statiker verurteilt, den Schaden zu ersetzen. Der Bauherr führte erst 1998 eine Sanierung durch und verlangte die Kosten erstattet. Der Statiker war der Ansicht, die zwischenzeitliche Kostensteigerung bei den Baupreisen dürfe nicht zu seinen Lasten gehen. Er wolle nur die Kosten tragen, die bei einer Sanierung im Jahre 1983 angefallen wären.

Der BGH wies darauf hin, dass der Bauherr den Zeitpunkt der Beseitigung des Schadens an dem Bauwerk selbst bestimmen könne. Dabei müsse er aber das Interesse des Schädigers an einer möglichst kostengünstigen Reparatur berücksichtigen. Allein die Feststellung einer Baupreissteigerung im Zeitraum zwischen der möglichen und der ausgeführten Reparatur rechtfertige aber noch nicht die Annahme, dass der Bauherr gegen seine Schadenminderungspflicht verstoßen habe. Ein solcher Verstoß lasse sich nur unter Berücksichtigung aller maßgebenden Umstände des Einzelfalls ermitteln. Dazu müssten folgende Punkte geprüft werden:

  • Es müsse eine Schadenerhöhung zu Lasten des Schädigers eingetreten sein. Hierzu sei der Zeitraum zu bestimmen, in dem eine Schadenbeseitigung möglich und zumutbar war. Weiter gehöre dazu die Feststellung der Entwicklung der Baupreise, aber auch der allgemeinen Lebenshaltungskosten, denn eine Schadenerhöhung zu Lasten des Schädigers könne nur in der Differenz zwischen der Steigerung der Baupreise und derjenigen der allgemeinen Lebenshaltungskosten bestehen. Es sei auch zu berücksichtigen, ob der Schädiger den für die Schadenbeseitigung erforderlichen Geldbetrag beispielsweise angelegt oder bei Aufnahme eines Kredits die dafür anfallenden Kreditzinsen erspart habe. Im Übrigen könnten auch weitere Umstände, etwa im Bereich der steuerlichen Gestaltung, zu berücksichtigen sein.

  • Es müsse dem Geschädigten vorwerfbar sein, vorausschauend eine solche Schadenentwicklung nicht erkannt zu haben. Im Rahmen dieser Beurteilung sei unter anderem auch zu prüfen,

    • ob der Geschädigte davon hätte ausgehen müssen, dass der Schädiger haftpflichtversichert sei und
    • ob gegebenenfalls ein Anwachsen der Kosten für die Schadenbeseitigung für den Geschädigten erkennbar dazu geführt hätte, dass die zwischen Versicherer und Schädiger vereinbarte Deckungshöchstsumme überschritten würde.

Um diese Fragen zu klären, hat der BGH den Rechtsstreit an das Oberlandesgericht zurückverwiesen (BGH, VII ZR 426/02).

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Pauschalpreisvertrag: Klausel zum Ausschluss von Nachträgen ist unwirksam

Pauschalpreisverträge dürfen Nachforderungen des Bauunternehmers weder grundsätzlich ausschließen noch von schriftlichen Zusatzvereinbarungen abhängig machen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) wies darauf hin, dass solche Vertragsklauseln den Bauunternehmer unangemessen benachteiligen würden und damit unwirksam seien. Der BGH erkannte zwar das legitime Interesse des Auftraggebers an, sich durch solche Klauseln gegen endlose Streitereien über Nachtragsforderungen abzusichern und einen Überblick über die Kosten zu behalten. Dies müsse aber hinter dem Anspruch des Bauunternehmers zurücktreten, seine berechtigten Leistungen auch bezahlt zu bekommen. Denn letztlich lägen Nachtragsforderungen in vielen Fällen im Verantwortungsbereich des Auftraggebers. Als Beispiele nannte der BGH nachträgliche Sonderwünsche des Auftraggebers, Änderungen der öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen, unzureichende Ausschreibung und Beauftragung oder eine nach Nutzerwünschen geänderte Planung (BGH, VII ZR 53/03).

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Leistungsverzeichnis: Zusätzliche Vergütung bei Überschreitung der Mengenansätze

Hat der Bauunternehmer die im Leistungsverzeichnis angegebenen Mengensätze überschritten und verlangt er nun eine zusätzliche Vergütung, muss er die für die erhöhten Einheitspreise maßgeblichen Ermittlungsgrundlagen und die Kalkulation seines ursprünglichen Angebots darlegen.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg. Es wies dabei darauf hin, dass der Bauunternehmer diesen Vortrag nicht durch ein Sachverständigengutachten ersetzen könne, das ohne Berücksichtigung seiner Kalkulation nur von Erfahrungssätzen ausgehe. Es müsse nachvollziehbar sein, woraus sich die zusätzlich verlangten Beträge für Unkosten und Gewinn ergäben. Der Bauunternehmer müsse vielmehr Einzelheiten offen legen, die für den von ihm verlangten erhöhten Einheitspreis maßgeblich seien. Dazu müsse er auch die Kalkulation seines ursprünglichen Angebots erläutern (OLG Bamberg, 3 U 240/00).

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Immobilienmakler: Tätigkeit muss für Kauf ursächlich geworden sein

Ein Immobilienmakler kann von einem Kunden Maklerlohn für den Nachweis eines Objekts nur verlangen, wenn seine Tätigkeit für den späteren Abschluss eines Kaufvertrags ursächlich geworden ist. Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweis und Kauf begründet die Vermutung der Ursächlichkeit. Liegen zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Kaufvertrags aber 15 Monate, ist kein enger zeitlicher Zusammenhang in diesem Sinne mehr gegeben.

Mit dieser Argumentation wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt die Klage eines Immobilienmaklers auf Zahlung von Maklerlohn zurück. Es könne zwar zu seinen Gunsten unterstellt werden, dass er dem Käufer auf der Grundlage eines zunächst allgemein gehaltenen Maklerauftrags durch Übersendung eines Exposés und gemeinsame Besichtigung die Wohnung nachgewiesen habe, die dieser später erwarb. Damit allein sei allerdings noch kein Anspruch auf Zahlung von Maklercourtage entstanden. Vielmehr müsse die entfaltete Nachweistätigkeit auch für den Abschluss des Hauptvertrags zumindest mitursächlich geworden sein. Dies sei vorliegend wegen des fehlenden zeitlichen Zusammenhangs aber nicht ersichtlich. Der Abstand von mehr als 15 Monaten lasse im Gegenteil vermuten, dass der spätere Vertragsschluss ganz andersartige Gründe als die weit zurückliegende Maklerleistung gehabt habe. Hierfür spreche zum einen, dass der Käufer die Wohnung letztlich zu einem Kaufpreis von kaum mehr als 2/3 des Preises erwarb, zu dem sie der Makler angeboten hatte. Hinzu kam, dass der Käufer mit dem Geschäftsführer der Bauträgerin, die die Wohnanlage errichtete, weitläufig verwandt war. Es liege nicht fern, dass man zu irgendeinem späteren Zeitpunkt wegen der nach wie vor unverkauften Wohnung ins Gespräch kam und sich das Geschäft unter den nunmehr ganz neuen preislichen Bedingungen erst konkret anbahnte (OLG Frankfurt, 24 U 5/02).

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WEG: Ratenzahlungsvereinbarung mit säumigem Eigentümer statt gerichtlicher Beitreibung

Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen absieht und eine Ratenzahlungsvereinbarung trifft. Das gilt auch, wenn gleichzeitig gegen zahlungsfähige Wohnungseigentümer gerichtliche Schritte eingeleitet werden.

Dies entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Streit eines Wohnungseigentümers mit der Eigentümergemeinschaft. Dieser hielt einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft für unwirksam, in dem eine Ratenzahlungsvereinbarung mit einem säumigen Wohnungseigentümer getroffen wurde. Diese Vorgehensweise sei zu beanstanden, da gegen ihn sofort ein gerichtliches Verfahren eingeleitet worden sei, als er selbst mit Zahlungen in Rückstand war.

Das BayObLG hatte an der vereinbarten Ratenzahlung nichts zu beanstanden. Zwar entspreche es grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, offene Forderungen zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich beizutreiben. Hiervon sei jedoch abzusehen, wenn erkennbar sei, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in absehbarer Zeit nicht zu einem Erfolg führen würden, durch Ratenzahlungen aber zumindest Teilbeträge erlangt werden könnten. Dies sei vorliegend der Fall. Die Ratenzahlung sei vereinbart worden, weil der betroffene Wohnungseigentümer sich in Zahlungsschwierigkeiten befinde und bisherige Vollstreckungsversuche fruchtlos verlaufen seien. Unstreitig halte er sich an die Ratenzahlungsvereinbarung. Es würde deshalb den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung geradezu widersprechen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Aussicht auf einen wirtschaftlichen Erfolg Anwalts- und Gerichtskosten aufwenden würde. Auf eine Ungleichbehandlung könne sich der klagende Wohnungseigentümer nicht berufen. Im Gegensatz zur Situation des anderen Wohnungseigentümers sei bei ihm nicht sicher, dass Zwangsvollstreckungsmaßnahmen erfolglos gewesen wären (BayObLG, 2Z BR 168/03).

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WEG: Änderung des Kostenverteilungsschlüssels darf nicht alternativ sein

Ermöglicht die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels, muss die neue Regelung hinreichend bestimmt sein. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Wohnungseigentümer über Alternativen für die Kostentragung seines Wohnungseigentums entscheiden zu lassen.

Mit dieser Entscheidung erklärte das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) die Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft für unwirksam. Zu dem Rechtsstreit war es gekommen, da ein Eigentümer mit den Beschlüssen nicht einverstanden war. Diese lauteten: "Gemeinkosten nach Eigentumsanteil-Schlüssel verrechnen. Frau B. über die Alternativen für die Gaststätte entscheiden lassen." Die Eigentümergemeinschaft berief sich dabei auf die Gemeinschaftsordnung, nach der Änderungen der Teilungserklärung von der Eigentümerversammlung mit einer Dreiviertelmehrheit beschlossen werden konnten.

Nach Ansicht des BayObLG war der gefasste Beschluss schon nicht bestimmt genug. Ihm sei nicht zu entnehmen gewesen, was unter "Gemeinkosten" zu verstehen sei. Zudem enthalte die Gemeinschaftsordnung für verschiedene Kosten unterschiedliche Umlegungsmaßstäbe. So sei unter anderem bestimmt, dass die Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung nach den gesetzlichen Bestimmungen ermittelt werden sollten. Diese Regelung könne nur dahin verstanden werden, dass sich nicht nur die Ermittlung, sondern auch die Kostenverteilung nach der Heizkostenverordnung richten solle. Diese sehe aber eine verbrauchsunabhängige Kostenverteilung vor. Ob die Gemeinschaftsordnung auch insoweit abgeändert werden sollte, lasse sich dem angefochtenen Beschluss nicht entnehmen. Es entspreche zudem nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, eine Eigentümerin über die Alternativen für die Gaststätte entscheiden zu lassen. Es sei überhaupt nicht erkennbar, welche Alternativen zur Verfügung stünden und in welcher Weise die Eigentümerin hierüber entscheiden solle. Es entspreche auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, Fragen der Kostenverteilung einem einzelnen Eigentümer zu übertragen (BayObLG, 2Z BR 159/03).

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Beiträge vom Mai 2004


VOB/B: Werden nur Teile vereinbart, kann dies zur Unwirksamkeit des Vertrags führen

ede vertragliche Abweichung von der VOB/B führt dazu, dass diese der gerichtlichen Kontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen unterliegt. Entgegen der früheren Rechtsprechung kommt es zukünftig nicht darauf an, ob es sich um eine wesentliche Abweichung handelt.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Streit zweier Parteien über die Frage, ob die Schlusszahlungseinrede nach der VOB/B wirksam erhoben worden war. In diesem Fall hatte ein Bauherr einen Bauunternehmer unter Vereinbarung der VOB/B mit der Erstellung eines Bauwerks beauftragt. Danach haftete der Bauunternehmer "für sämtliche Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die schuldhaft aus Anlass seiner Arbeiten oder aus deren Folgen entstehen". Der Bauherr kürzte die Schlussrechnung und teilte dem Bauunternehmer unter Hinweis auf die Ausschlusswirkung mit, dass dieser Betrag als Schlusszahlung im Sinne der VOB/B gezahlt werde. Erst 2 ½ Jahre später verlangt der Bauunternehmer weitere Zahlung.

Der BGH machte deutlich, dass grundsätzlich jede inhaltliche Abweichung von der VOB/B als eine Störung des von der VOB/B beabsichtigten Interessenausgleichs zu bewerten sei. Es kommt nicht darauf an, welches Gewicht der Eingriff hat. Eine Inhaltskontrolle müsse auch bei nur geringfügiger inhaltlicher Abweichung erfolgen. Dies gelte unabhängig davon, ob eventuell benachteiligende Regelungen möglicherweise durch andere Regelungen "ausgeglichen" werden. Im vorliegenden Fall habe der Bauherr das Vertragswerk gestellt. Er sei deshalb der Verwender, zu dessen Lasten die Inhaltskontrolle von AGB vorzunehmen sei. Hier schulde der Bauunternehmer unabhängig von der Erheblichkeit eines Mangels und unabhängig von den einschränkenden Tatbeständen der VOB/B Schadenersatz. Hierdurch werde er besonders benachteiligt, so dass die Vereinbarung unwirksam sei. Der Bauherr könne sich daher auf eine Schlusszahlung i.S. der VOB/B nicht berufen (BGH, VII ZR 419/02).

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Baumangel: Auch überhöhte Beseitigungskosten können erstattungsfähig sein

Hat der Bauherr einen Mangel beseitigen lassen, kann er seine Aufwendungen als Schadenersatz ersetzt verlangen. Das gilt auch, wenn die Beseitigungsmaßnahme zu teuer war.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Fall eines Hauseigentümers, der wegen eines Risses im Fundament seiner Garage die Garagenwand mit Beton unterfangen lies. Später stellte sich heraus, dass der eingebrachte Beton die Garagenwand weiter nach unten drückte und die Risse deshalb stärker wurden. Der Bauherr lies daraufhin umfangreiche Mängelbeseitigungsarbeiten durchführen. Als er die Kosten hierfür von dem Betonbauer ersetzt verlangte, verweigerte dieser die Bezahlung. Nach seiner Ansicht handelte es sich um eine "Luxussanierung".

Das OLG stellte klar, dass sich der Schadenersatz nicht nach den Aufwendungen bemesse, die objektiv zur Beseitigung des Schadens erforderlich seien. Dies sei nur der Fall, wenn der Bauherr nach einem Kostenvoranschlag abrechnen wolle. Seien bereits Aufwendungen getätigt worden, bestehe der Schaden nicht mehr nur in dem Aufwand, der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung entstehe. Der Schaden bestehe vielmehr in der Einbuße an Geld, die der Bauherr tatsächlich erlitten habe. Zwar sei der Bauherr verpflichtet, den Schaden möglichst gering zu halten. Verstoße er hiergegen, bestehe keine volle Ersatzpflicht des Bauunternehmers. Vorliegend könne ein solcher Verstoß aber nicht gesehen werden. Die Arbeiten seien dem Bauherrn nämlich durch einen Architekten empfohlen worden. Er habe daher davon ausgehen dürfen, dass sie erforderlich seien (OLG Celle, 6 U 105/03).

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Nachbargrundstück: Mögliche Duldungspflicht für Überbau

Je nach Sachlage ist ein Nachbar verpflichtet, einen baurechtswidrigen Überbau auf dem Nachbargrundstück zu dulden.

In dieser Entscheidung vor dem Oberlandesgericht (OLG) Bamberg ging es um einen solchen Streit zweier Nachbarn. Als der Kläger sein Grundstück vom Voreigentümer kaufte, war auf dem Nachbargrundstück des Beklagten bereits ein Erweiterungsbau im Rohbau vorhanden. Der Voreigentümer des Klägers hatte dem Erweiterungsbau privatschriftlich zugestimmt. Der Erweiterungsbau überschritt die zulässigen Abstandsflächen um bis zu zwei Meter. Der Kläger verlangte nun die Beseitigung des ohne Baugenehmigung errichteten Anbaus.

Das OLG wies die Klage ab. Es führte aus, dass der Kläger den Überbau dulden müsse.
Die Duldungspflicht ergebe sich einerseits daraus, dass der Voreigentümer des Klägers dem Erweiterungsüberbau privatschriftlich zugestimmt habe. Dies mache den Überbau zwar nicht rechtmäßig, begründe aber eine Duldungspflicht des Klägers. Zudem sei der Erweiterungsbau bereits im Rohbau vorhanden gewesen, als der Kläger sein Grundstück kaufte. Auch hieraus ergebe sich eine Pflicht der Kläger zur Duldung seiner Eigentumsbeeinträchtigung (OLG Bamberg, 5 U 181/03).

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WEG: Verbindungstüren dürfen nicht ohne weiteres zugemauert werden

Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, eine Verbindungstüre zuzumauern, wenn dadurch einem anderen Wohnungseigentümer der Zugang zu den Zählerräumen und zu den Hauptabsperrhähnen unmöglich gemacht wird.

Mit dieser Entscheidung gab das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) einem Wohnungseigentümer Recht. Dieser war Eigentümer einer der beiden Wohnungen in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Als der andere Eigentümer die im Keller vorhandene Verbindungstür zwischen den beiden Eigentumshälften zumauerte, verlangte er bei Gericht die Entfernung der Mauer.

Das BayObLG begründete seine Entscheidung damit, dass der andere Wohnungseigentümer durch sein eigenmächtiges Vorgehen gegen die Teilungserklärung verstoßen habe. Dort sei eine Veränderung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Räume und Gegenstände ohne entsprechende Einigung der Eigentümer ausgeschlossen. Darüber hinaus beeinträchtige die Vermauerung den Antragsteller über das normale Maß hinaus. Ihm werde so der Zutritt zu den Absperrhähnen und Zählerräumen genommen. Zudem verstoße das Vorgehen gegen brandschutzrechtliche Gesichtspunkte (BayObLG, 2Z 199/03).

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WEG: Eigentümergemeinschaft muss auch für Schäden an Sondereigentum aufkommen

Die Kosten der Beseitigung eines auf einer Sondernutzungsfläche stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen. Dies gilt unabhängig davon, dass er nach der Teilungserklärung die "Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten" der Sondernutzungsfläche tragen soll.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage Recht. Unmittelbar neben einer in seinem Sondereigentum stehenden Garage stand eine Pappel, deren Wurzeln zu Schäden am Estrich und dem Garagentor geführt hatten. Die Pappel stand auf einem Bereich, der einem anderen Eigentümer als Sondernutzungsrecht eingeräumt worden war. Der Garageneigentümer forderte von den übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung zum Fällen der Pappel und eine Beteiligung an den Kosten der Schadensbeseitigung. Die Eigentümerversammlung lehnte eine Zahlung ab, da die Angelegenheit nur die beiden Wohnungseigentümer betreffe.

Das OLG sah dies anders. Sowohl die Garage als auch das Grundstück, auf dem die Pappel stehe, sei gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer. Das in der Teilungserklärung eingeräumte Sondernutzungsrecht an dem Garten verleihe diesem Teil des Grundstücks nicht die Qualität von Sondereigentum, mit dem der Betreffende "nach Belieben verfahren" könne. Grundsätzlich sei die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Sache der Wohnungseigentümer. Das Einräumen einer Sondernutzung sei hiervon unabhängig. Auch wenn der Sondernutzungsberechtigte den Garten frei nutzen könne, schließe dies die Verwaltung durch die Gemeinschaft nicht aus. Das Fällen der Pappel sei eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung. Wegen ihrer Bedeutung für das gemeinschaftliche Eigentum könne eine Entscheidung darüber nur von den Wohnungseigentümern in Ausübung ihrer gemeinschaftlichen Verwaltung getroffen werden. Entsprechend seien die Kosten für das Fällen des Baumes und zur Beseitigung der durch die Baumwurzeln entstandenen Schäden von allen Eigentümern gemeinsam zu tragen (OLG Düsseldorf, I-3 Wx 227/03).

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Architektenvertrag: Durch nichtigen Pauschalpreis wird der Vertrag nicht unwirksam

Die für eine Pauschalpreisvereinbarung im Architektenvertrag erforderliche Schriftform ist nur gewahrt, wenn beide Vertragspartner die Vereinbarung eigenhändig unterschrieben haben.

Mit dieser Entscheidung verurteilte das Saarländische Oberlandesgericht (OLG) einen Bauherrn zur Zahlung von Architektenhonorar. Dieser hatte sich von einem Architekten einen Kostenvoranschlag erstellen lassen. Bei späteren Verhandlungen vermerkte der Architekt den dann vereinbarten Pauschalpreis auf dem Kostenvoranschlag. Als sich herausstellte, dass der Bauantrag nicht genehmigungsfähig war, verweigerte der Bauherr die Zahlung.

Das OLG wies darauf hin, dass sich die Honorarforderung des Architekten prinzipiell nach den Regelungen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) richte. Diese Regelungen seien jedoch abdingbar. Insbesondere könnten die Parteien schriftlich ein Pauschalhonorar vereinbaren. In diesem Fall brauche der Architekt nicht auf der Basis der üblichen Honorargrundlagen der HOAI abzurechnen. Allerdings müsse die Honorarvereinbarung die gesetzlich vorgesehene Schriftform einhalten. Diese sei nur gewahrt, wenn beide Parteien die Vereinbarung eigenhändig unterschrieben hätten. Es sei nicht ausreichend, wenn eine Partei der anderen die Honorarvereinbarung einseitig schriftlich bestätige und die andere Partei dies mündlich oder stillschweigend annehme. Diese Voraussetzung sei aber vorliegend nicht erfüllt. Damit sei der vereinbarte Pauschalpreis unwirksam. Allerdings sei der Architektenvertrag auch wirksam, wenn die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform für ein Pauschalhonorar nicht eingehalten sei. Der Bauherr müsse den Architekten daher nach den Grundsätzen der HOAI bezahlen (Saarländisches OLG, 4 U 53/03).

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Beiträge vom April 2004


Bauhandwerkersicherung: Auch nach Abnahme oder Kündigung noch durchsetzbar

Üblicherweise geht der Bauunternehmer bei einem Bauvorhaben in Vorleistung. Er kann aber auch vom Auftraggeber Sicherheit für die von ihm zu erbringenden Leistungen verlangen. Dazu muss er den Auftraggeber zur Stellung einer Sicherheitsleistung auffordern. Gleichzeitig muss er deutlich machen, dass er nach Ablauf einer bestimmten Frist die Leistung verweigern werde. Leistet der Auftraggeber innerhalb der Frist keine Sicherheit, darf der Unternehmer die Arbeit einstellen. Er hat dann die Möglichkeit, dem Auftraggeber unter Androhung der Kündigung eine Nachfrist zur Stellung der Sicherheit zu setzen. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist gilt der Vertrag als aufgehoben. Der Unternehmer hat dann Anspruch auf die Vergütung für die erbrachten Leistungen und Ersatz der in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen. Außerdem kann er einen Schadenersatz in Höhe von fünf Prozent der Vergütung geltend machen, sofern er nicht einen höheren Schaden nachweisen kann.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass diese Regelung auch gelte, wenn der Auftraggeber die Leistung bereits abgenommen habe oder der Vertrag gekündigt worden sei. Nach Ansicht des BGH bestehe ein Bedürfnis des Bauunternehmers zur Absicherung, solange er ungesicherte Vorleistungen erbringen müsse. Das könne auch nach Abnahme oder Kündigung des Vertrags der Fall sein. So könne zu diesem Zeitpunkt der Auftraggeber noch Mängelbeseitigung fordern, der Werklohn jedoch noch nicht bezahlt sein.

Ist der Unternehmer daher zur Mängelbeseitigung bereit und in der Lage, kann er sie von einer Sicherheit für den noch offenen Werklohn abhängig machen. Nach erfolglosem Ablauf der gesetzten Frist darf der Unternehmer auch nach Abnahme oder Kündigung die Mängelbeseitigungsarbeiten einstellen (BGH, VII ZR 183/02, VII ZR 267/02, VII ZR 68/03).

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Bauvertrag: Einzelne Klauseln können unwirksam sein

Regelungen in Bauverträgen können als "Allgemeine Geschäftsbedingungen" (AGB) unwirksam sein.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Dabei erläuterte er auch, wann es sich bei den "Bedingungen" in einem Bauvertrag um leichter angreifbare AGB im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs handelt. Dies werde nach den selben Kriterien beurteilt wie beim Bauträgervertrag. Danach spricht der erste Anschein für ein Vorliegen von AGB, wenn

  • der Vertrag zahlreiche formelhafte Klauseln enthält,
  • er nicht auf die individuelle Vertragssituation abgestimmt ist und
  • er ausschließlich Regelungen enthält, die den Auftragnehmer belasten.

Diese Vermutung wird selbst aufrechterhalten, wenn der Vertrag in Teilen individuelle Vereinbarungen enthält (BGH, VII ZR 53/03).

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Gewährleistung: Auf eine förmliche Abnahme kann ausnahmsweise verzichtet werden

Es muss nicht unbedingt eine förmliche Abnahme durchgeführt werden, um die Wirkungen einer förmlichen Abnahme herbeizuführen (Fälligkeit des Werklohnanspruchs, Beginn der Gewährleistungsfrist).

Dieses auftragnehmerfreundliche Fazit enthält eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe. Die Abnahmewirkungen können auch eintreten, wenn dem Auftraggeber die Schlussrechnung zugesendet wird, ohne dass er zu einer förmlichen Abnahme aufgefordert wird. Reagiert der Auftraggeber darauf mehrere Monate nicht, kann das nach Ansicht des OLG als Einverständnis des Auftraggebers gewertet werden, dass auch er von einer förmlichen Abnahme absehen will. In diesem Fall kann von einer fiktiven bzw. stillschweigenden Abnahme ausgegangen werden. Der Werklohnanspruch wird fällig, die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen (OLG Karlsruhe, 17 U 234/02).

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Schadenersatz: Kein Anspruch bei falschen Angaben im Antrag zur Baugenehmigung

Ein Bauherr kann nach Erteilung einer rechtswidrigen Baugenehmigung seine Aufwendungen für Planungs- und Baukosten nur ersetzt bekommen, wenn er im Vertrauen auf die Rechtmäßigkeit der Behördenentscheidung gehandelt hat.

Dies stellte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz in einem Rechtsstreit klar. Ein Bauherr wollte sein vorhandenes Wohnhaus durch einen Anbau erweitern. Dieser hielt aber die erforderlichen Grenzabstände zu den Nachbargrundstücken nicht ein. Seinem Bauantrag fügte der Bauherr eine Einverständniserklärung der Nachbarn zur Überschreitung des Grenzabstands bei. Bei einer Nachbarin, die mit dem Vorhaben nicht einverstanden war, stammte die Unterschrift jedoch von der Mutter des Bauherrn. Als die Baubehörde später die Baugenehmigung zurücknahm, verlangte der Bauherr Schadenersatz für seine Planungs- und Baukosten.

Das OLG wies die Klage jedoch ab. Der Bauherr habe kein schutzwürdiges Vertrauen auf die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung gehabt. Er hätte wissen müssen, dass die Baugenehmigung wegen der gefälschten Unterschrift auf einer falschen Tatsachengrundlage (Zustimmung aller Nachbarn) ergangen sei. Dies habe er bei seiner Antragstellung wohl auch bezweckt gehabt. Entsprechend entfalle hier eine Amtshaftung, so dass Schadenersatzansprüche ausgeschlossen seien (OLG Koblenz, 1 U 149/03).

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WEG: Vereinbarungen über ein Hundehaltungsverbot sind zulässig

Eine von den Wohnungseigentümern getroffene generelle Vereinbarung über ein Hundehaltungsverbot im Haus kann wirksam sein.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) schon vor längerer Zeit entschieden. Danach ist das generelle Verbot der Hundehaltung in einer Wohnanlage zulässig. Ausreichend ist ein unangefochtener Mehrheitsbeschluss der Eigentümer. Dieser Beschluss bindet alle Eigentümer. Er ist weder sittenwidrig, noch greift er in den "dinglichen Kernbereich" des Wohnungseigentums ein. Grundsätzlich ist für ein generelles Hundehaltungsverbot allerdings eine Vereinbarung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) notwendig. Durch ein solches Verbot wird nämlich nicht nur der ordnungsgemäße Gebrauch statuiert, sondern der Gebrauch an sich geregelt. In der Vereinbarung wird die Grundordnung der Wohnungseigentümer festgelegt. Entsprechend können und sollen dort generelle Nutzungsbeschränkungen, wie z.B. ein Hundehaltungsverbot, getroffen werden.

Solche Vereinbarungen können allerdings nur von allen Eigentümern gemeinsam abgeschlossen werden. Die Vereinbarung steht nämlich im Gegensatz zu Beschlüssen, die die laufende Verwaltung regeln sollen und schon durch mehrheitliche Zustimmung der Wohnungseigentümer Wirksamkeit erlangen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang ein aktueller Beschluss des Kammergerichts (KG): Danach unterliegt das Haltungsverbot für bestimmte Hunderassen (hier: Kampfhunde und Kampfhundmischlinge) als Gebrauchsregelung im Sinne des WEG der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Was dabei unter dem Begriff des Kampfhunds zu verstehen ist, richtet sich nach dem Verständnis der Wohnungseigentümer. Das KG hat es als unerheblich angesehen, dass der Begriff wissenschaftlich nicht definiert ist. (BGH, 5 ZB 5/95; KG, 24 W 38/03).

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WEG: Haftung des Verwalters für Beitragsrückstände

Treibt der Verwalter Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer nicht mit dem gehörigen Nachdruck und gegebenenfalls durch zeitnahe Titulierung bei, haftet er selbst für den Forderungsausfall.

So entschied das Amtsgericht (AG) Idstein in folgendem Fall: Der vom Bauträger 1995 bestellte Erstverwalter hatte im Januar 1996 verschiedene Eigentümer zum Ausgleich von Wohngeldrückständen aufgefordert, nachdem Zahlungen nur schleppend erfolgten. 1997 erstellte der Verwalter erstmals nach seiner Abberufung eine Abrechnung für 1995 und 1996. Der neue Verwalter verlangte vom Erstverwalter die nach erfolgloser Zwangsvollstreckung ausgefallenen Hausgelder in Höhe von mehreren tausend Euro.

Das AG verurteilte den Erstverwalter zur Erstattung der ausgefallenen Hausgelder in voller Höhe. Er habe sowohl die rechtzeitige Erstellung der Abrechnungen versäumt, als auch die Beitreibung der Zahlungsrückstände nicht nachdrücklich und rasch genug betrieben. Wären die Rückstände zeitnah tituliert worden, wären noch erfolgreiche Vollstreckungsmaßnahmen möglich gewesen, bzw. die Position der Gemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren günstiger gewesen (AG Idstein, 3 UR II 111/01).

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Beiträge vom März 2004


Grundstücksverkauf: Rückerstattung aus Stellplatzablösung geht nicht auf Käufer über

Der Käufer, der als Rechtsnachfolger in die Rechte des Verkäufers aus einer Baugenehmigung eingetreten ist, kann die Stellplatzablösesumme, die diesem wegen Erlöschens der Baugenehmigung erstattet worden ist, nicht herausverlangen.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in folgendem Fall: Die Beklagte war Eigentümerin eines Grundstücks, für das sie eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Hotels erhalten hatte. Die Genehmigung war mit einer Stellplatzauflage verbunden, die zum Teil durch Zahlung abgelöst werden konnte. Die Beklagte zahlte daraufhin eine Ablösesumme von 90.000 Euro an die Stadt. Nachdem die Bauarbeiten aufgenommen worden waren, verkaufte sie das Grundstück an den Kläger. Dieser wollte den Bau als Wohn-, Büro- und Geschäftshaus weiterführen, nahm aber später von der Baumaßnahme Abstand. Die Stadt zahlte die Ablösesumme nach Erlöschen der Baugenehmigung an die Beklagte zurück. Der Kläger verlangte von der Beklagten die Auszahlung der Ablösesumme.

Der BGH wies die Klage zurück. Es sei nicht möglich, eine Rückzahlungspflicht in den zwischen den Parteien getroffenen Kaufvertrag zu interpretieren. Die hierfür erforderliche "planwidrige Lücke" im Kaufvertrag liege nicht vor. Es sei nicht feststellbar, dass die Parteien eine eventuelle Rückzahlung an den Kläger gewollt, dies aber zu vereinbaren vergessen hätten. So sei nicht sicher, dass der Kaufvertrag rechtlich auf einen über den Leistungsaustausch hinausgehenden Erfolg gerichtet gewesen wäre. Zwar rücke der Kläger mit Erwerb des Eigentums in die Rechtsstellung der Beklagten als Adressatin der Baugenehmigung ein. Es fehle jedoch jeder Anhaltspunkt dafür, dass dem Kläger mehr als die rechtliche Möglichkeit, das Bauvorhaben unter Ausnutzung der Stellplatzablösung durchzuführen, geboten werden sollte. Im Übrigen könne noch nicht einmal davon ausgegangen werden, dass dem Kläger die rechtlich gesicherte Möglichkeit verschafft werden sollte, die von den genehmigten Plänen (Hotel) abweichende Bebauung (Wohn-, Büro- und Geschäftshaus) unter Ausnutzung der Stellplatzablösung zu verwirklichen (BGH, V ZR 346/02).

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Bauliche Änderungen: Rücksichtnahme auf Nachbarn erforderlich

Wird ein einheitlich bebautes Grundstück so geteilt, dass auf jedem der beiden neu entstandenen Grundstücke ein Gebäude steht, kann der Erwerber des einen Grundstücks nach den Grundsätzen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses verpflichtet sein, bei einer baulichen Änderung an seinem Gebäude die Belange des anderen Eigentümers möglichst wenig zu beeinträchtigen.

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einer nachbarrechtlichen Streitigkeit. Der Kläger war ursprünglich Eigentümer einer als Kulturdenkmal ausgewiesenen Burganlage, die aus zwei aneinander grenzenden Gebäuden bestand. Er teilte das Grundstück und verkaufte einen Teil. Der Käufer beabsichtigte, auf dem Dach seines Teils einen Wintergarten zu errichten. Die dafür erforderliche Brandmauer würde zwei Fenster des Klägers verschließen. Die Baubehörde hatte das Bauvorhaben genehmigt. Hiergegen wandte sich der Kläger.

Der BGH wies darauf hin, dass der Kläger prinzipiell kein Lichtrecht habe und nach den nachbarrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs das Vorhaben nicht unterbinden könne. Ausnahmsweise stehe ihm aber nach den Grundsätzen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses ein Unterlassungsanspruch zu. Die hieraus folgende Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme könne aber nur ausnahmsweise zur Anwendung kommen. Dazu müsse ein über die gesetzlichen Regelungen hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen dringend geboten erscheinen. Dies sei vorliegend der Fall. Bei Teilung des Grundstücks habe für den Kläger keine Veranlassung bestanden, den vorhandenen Zustand der Fenster durch eine schuldrechtliche Abrede zu sichern. Da die Anlage als Kulturdenkmal eingestuft gewesen sei, hätte er nicht damit rechnen müssen, dass der neue Eigentümer die zum Zumauern der Fenster führenden baulichen Veränderungen vornehmen würde. Umgekehrt hätte auch der Erwerber nicht damit rechnen können, dass ihm die Veränderungen genehmigt würden. Der BGH stellte daher klar, dass in einem solchen Fall der Nachbar Rücksicht nehmen müsse. Dies gelte umso mehr, da es ihm mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen möglich sei, den Wintergarten in einer Alternativplanung so zu errichten, dass die Interessen beider Parteien ausreichend gewahrt würden (BGH, V ZR 199/02).

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Baumschutzsatzung: Wirkung entfaltet sich auch zwischen Nachbarn

Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem sich durch eine kommunale Baumschutzsatzung geschützte Bäume befinden, kann vom Nachbarn die Unterlassung von Baumaßnahmen verlangen, die in die Substanz der Bäume eingreifen und ihren Bestand gefährden.

Mit dieser Entscheidung bestätigte das Oberlandesgericht (OLG) Köln eine einstweilige Verfügung, mit der einem Bauherrn verboten wurde, bestimmte Baumaßnahmen im Kronenbereich der auf dem Nachbargrundstück stehenden Bäume durchzuführen. Diese Baumaßnahmen waren geeignet, die durch die städtische Baumschutzsatzung geschützten Bäume zu schädigen.

Das OLG machte darauf aufmerksam, dass die Baumschutzsatzung im Gegensatz zur Auffassung des Bauherrn keine rein öffentliche Regelung darstelle, die nur im Verhältnis Bürger/Staat Rechte und Pflichten begründe. Sie wirke sich auch auf das private Nachbarrechtsverhältnis aus. So werde zu Lasten des betroffenen Nachbarn eine Duldungspflicht hinsichtlich des Überwuchses begründet. Er dürfe in diesem Fall die überhängenden Äste, Zweige und Baumwurzeln nicht abschneiden und beseitigen. Entsprechend könne der Eigentümer des Baums verlangen, dass Eingriffe unterlassen und die Vorschriften der Baumschutzsatzung respektiert würden (OLG Köln, 19 U 120/03).

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Wirtschaftsplan: Fälligkeit der Raten kann mit Mehrheitsbeschluss festgesetzt werden

Soweit nicht Regelungen in der Teilungserklärung oder in einer Vereinbarung entgegenstehen, können die Wohnungseigentümer über die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen aus dem konkreten Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit beschließen. Für eine über diesen Beschluss hinausgehende, generelle Fälligkeitsbestimmung fehlt es hingegen an der Beschlusskompetenz.

So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer streitenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Zur Begründung wies er darauf hin, dass die Eigentümergemeinschaft für ein bestimmtes Wirtschaftsjahr mittels Mehrheitsbeschluss über den Wirtschaftsplan entscheide. Ihre Kompetenz umfasse den gesamten Leistungsinhalt, also auch die Bestimmung der Leistungszeit. Es bestehe keine gesetzliche Regelung, wonach nur nach Abruf des Verwalters gezahlt werden müsse. Der Verwalter lege den Zahlungszeitpunkt auch nicht grundsätzlich selbst fest. Er sei lediglich Vollzugsorgan der Eigentümergemeinschaft und treffe die Bestimmung nur, wenn diese nicht selbst eine Regelung getroffen habe. Eine generelle Fälligkeitsregelung über den konkreten Wirtschaftsplan hinaus bewege sich hingegen nicht im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies wäre ein Organisationsakt, der nur in Form der Vereinbarung getroffen werden könne (BGH, V ZB 34/03).

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Beiträge vom Februar 2004


Hausverkauf: Bei "Mangel" ist Alter des Hauses zu berücksichtigen

Der Käufer eines 1936 gebauten Hauses muss damit rechnen, dass bei starkem Wind Flugschnee auf den Dachboden gelangen kann, wenn das Dach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung in Verstrich (besondere Form, die offenen Ritzen zu verputzen) errichtet ist. Das gilt jedenfalls in dem Fall, in dem der Käufer auf teilweise schadhaften Verstrich und auf eine fehlende Wärmedämmung des Dachs hingewiesen worden ist.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle die Klage eines Mannes zurück, der ein 1936 gebautes Gebäude unter Ausschluss der Gewährleistung gekauft hatte. Als er eine Undichtigkeit des Dachs feststellte, verlangte er Schadenersatz wegen arglistiger Täuschung. Die Verkäuferin habe während ihrer Besitzzeit vor Jahren den Dachboden mit PVC belegen lassen, damit bei Wind eindringender Schnee den Boden nicht durchfeuchte. Daraus gehe nach seiner Ansicht hervor, dass die Verkäuferin die Undichtigkeit des Dachs als wesentlichen Mangel gekannt habe.

Das OLG machte deutlich, dass der Verkäufer eines Gebäudes bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss nur für arglistig verschwiegene Mängel hafte. Er müsse den Käufer über solche Mängel aufklären, die für dessen Kaufentschluss von erheblicher Bedeutung seien. Keine Aufklärungspflicht bestehe dagegen für Mängel, die einer Besichtigung durch den Käufer zugänglich seien. Vorliegend habe die Verkäuferin ihre Aufklärungspflicht nicht verletzt. Bei dem Dach handele es sich um ein Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung in Verstrich. Diese bei Häusern des Baujahres 1936 nicht unübliche Bauweise bringe es naturgemäß mit sich, dass bei starkem Wind Flugschnee durch nicht verstrichene Ritzen der Dachpfannen auf den Dachboden gelangen könnte. Das entspreche daher einem Zustand, mit dem der Käufer bei einem Haus diesen Alters ohnehin hätte rechnen müssen. Dies gelte umso mehr, wenn er ausdrücklich auf schadhaften Verstrich hingewiesen worden sei. Das Auslegen des Dachbodens mit PVC sei unter diesen Umständen eine sachgerechte Maßnahme, um Feuchtigkeitsschäden durch auftauenden Flugschnee zu vermeiden. Aus dieser Maßnahme lasse sich aber nicht entnehmen, dass die Verkäuferin das Bewusstsein gehabt haben müsse, das Dach leide unter einem erheblichen Mangel (OLG Celle, 13 U 136/03).

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Bietergemeinschaft: Ausschluss wegen insolventem Mitglied möglich

Eine Bietergemeinschaft auf öffentliche Aufträge darf von dem Auswahlverfahren ausgeschlossen werden, wenn einer der Partner insolvent wird.

Hierauf wies die Vergabekammer Nordbayern in einem Beschluss hin. Auf Grund der Gesamtschuldnerschaft der Mitglieder der Bietergemeinschaft müsse jedes Mitglied die finanzielle Leistungsfähigkeit nachweisen. An diesem Resultat könnten auch Absprachen im Innenverhältnis der Bietergemeinschaft nichts ändern (Vergabekammer Nordbayern, 320.VK-3194-31/03).

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WEG-Versammlung: Anspruch des Eigentümers auf Ergänzung der Tagesordnung

Jeder Wohnungseigentümer kann die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung der Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Anspruch auf Ankündigung eines Tagesordnungspunkts kann gerichtlich gegen den Verwalter geltend gemacht werden.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt in einem Streit zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Der Eigentümer wollte, dass der Verwalter auf die Tagesordnung der nächsten anstehenden Eigentümerversammlung folgenden Antrag aufnahm: Wiederinbetriebnahme der Müllschluckeranlage. Der Verwalter verweigerte die Aufnahme des Tagesordnungspunkts.

Das OLG machte deutlich, dass die Weigerung des Verwalters grundsätzlich pflichtwidrig sei, wenn sachliche Gründe dafür vorlägen, ein Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen. Unter diesen Voraussetzungen sei der Verwalter durch gerichtliche Entscheidung zu verpflichten, das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Der Wohnungseigentümer könne die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte vom Verwalter verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dies sei bei der Frage der Wiederinbetriebnahme des Müllschluckers der Fall. Zudem obliege die Beurteilung, ob der Anspruch ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, nicht dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese treffe die Entscheidung in der Regel im Rahmen der Eigentümerversammlung (OLG Frankfurt, 20 W 103/01).

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WEG: Schadenersatz bei verweigerter Zustimmung zur Wohnungsvermietung

Ist nach der Gemeinschaftsordnung die schriftliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erforderlich, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll, darf diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. Verweigern die anderen Wohnungseigentümer ohne wichtigen Grund die Zustimmung, kann dies Schadenersatzansprüche auslösen.

Dies entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Streit zweier Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage. Die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft sah vor, dass die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich sei, wenn eine Eigentumswohnung vermietet oder für andere als Wohnzwecke verwendet werden solle. Als der eine Eigentümer aus seiner Wohnung auszog und sie vermieten wollte, verweigerte der andere seine Zustimmung. Die vorgesehene Mieterin bezog daher eine andere Wohnung. Der verhinderte Vermieter verlangte daraufhin Schadenersatz wegen Mietausfall.

Das BayObLG hielt den Schadenersatzanspruch für gerechtfertigt. Es sei zwar zulässig, die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bei der Vermietung zu vereinbaren. Diese dürfe dann allerdings nur aus wichtigem Grund versagt werden. Werde sie pflichtwidrig versagt, könne dem betroffenen Wohnungseigentümer daraus ein Schadenersatzanspruch erwachsen. Als wichtiger Grund kämen nur solche Umstände in Betracht, aus denen sich ergäbe, dass durch die Vermietung bzw. den Mieter erkennbar rechtlich geschützte Gemeinschaftsinteressen verletzt würden. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall gewesen:

  • Der Umstand, dass die Mieterin mit drei Kindern eingezogen wäre, wäre angesichts der Wohnungsgröße kein Grund, der einer Zustimmung entgegengestanden hätte.
  • Die Interessen der anderen Wohnungseigentümer wären durch die beabsichtigte Vermietung nicht erheblich beeinträchtigt gewesen. Insbesondere sei es ihnen zumutbar gewesen, auch mit einer fremden Familie unter einem Dach zu wohnen.
  • Unerheblich sei auch, dass bisher keine Messeinrichtungen für die getrennte Erfassung von Verbrauchskosten vorhanden gewesen seien. Die Gemeinschaftsordnung enthalte für die Abrechnung von Gemeinschaftskosten Regelungen (BayObLG, 2Z BR 141/03).

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Beiträge vom Januar 2004


Eigentumswohnung: Verkäufer haftet für Nutzbarkeit der Wohnung

Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an. Der Verkäufer ist dem Käufer in diesem Fall zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die eine Eigentumswohnung gekauft hatte. Nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung bestand die Wohnung aus den im zweiten Obergeschoss des Hauses gelegenen Räumen ("Schlafen, Wohnen, Diele, Küche, Bad, WC"), einem - über eine Innentreppe erreichbaren - Speicher und einer Dachterrasse. Tatsächlich waren aus dem Speicher ein Bad und ein ausgebauter Raum abgeteilt, den der Verkäufer als Schlafzimmer nutzte. Auf das Fehlen eines Heizkörpers in dem Schlafraum angesprochen, verwies der Verkäufer lediglich darauf, gern kühl zu schlafen. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel sowie für die Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen oder amtlich ermittelten Flächenmaßes und für die Ertrags- und Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstandes wurde im Notarvertrag ausgeschlossen. Als sich herausstellte, dass der Ausbau des Speichers nicht genehmigt war und wegen Fehlens der notwendigen Brandschutzeinrichtungen nicht genehmigungsfähig war, verlangte die Käuferin Schadenersatz.

Der BGH hielt den Anspruch für gerechtfertigt. Der Verkäufer sei der Käuferin nach den Grundsätzen des "Verschuldens bei Vertragsverhandlungen" dafür ersatzpflichtig, dass das Speichergeschoss nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Dies bedeute einen Rechtsmangel der Wohnung. Diesen Mangel hätte der Verkäufer erkennen und die Käuferin bei den Verhandlungen über den Vertragsabschluss hierüber aufklären müssen. Dieser Verpflichtung sei er aber nicht nachgekommen. Er schulde der Käuferin daher den Betrag als Schadenersatz, um den die Käuferin die Wohnung ohne das schädigende Verhalten billiger erworben hätte. Dem stehe wegen des Verschweigens auch der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen (BGH, V ZR 217/02).

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Sachschaden: Haftung des Bauherrn für Schäden am Nachbargebäude

Ein Bauherr haftet für baubedingte Schäden am Nachbargebäude, wenn der Geschädigte die Beeinträchtigung nicht abwehren konnte.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz im Fall eines Bauherrn, der zur Errichtung eines Gebäudes eine Baugrube ausheben ließ. Dabei verlor das Nachbarhaus die erforderliche Stütze. Wegen der Risse im Mauerwerk verlangte der Nachbar Schadenersatz.

Das OLG war davon überzeugt, dass allein die Ausschachtungsarbeiten zur Destabilisierung des geschädigten Nachbarhauses geführt hatten. Daher könne an einer von der Baumaßnahme des Bauherrn ausgehenden Schadensverursachung kein vernünftiger Zweifel bestehen. Der Bauherr hafte für das von ihm beauftragte Bauunternehmen. Es sei nicht erforderlich, dass ein persönliches schuldhaftes Fehlverhalten vorliege. Auch sei dem geschädigten Nachbarn kein Mitverschulden zuzurechnen. Er hätte die Baumaßnahmen nicht durch einstweilige Verfügung unterbinden müssen. Genauso wie der Bauherr hätte er darauf vertrauen dürfen, dass die eingeschalteten Architekten und das Bauunternehmen ohne Beeinträchtigung der Nachbarbebauung arbeiten würden (OLG Koblenz, 5 U 18/03).

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Überschwemmungsgebiet: Hochwasserschutz hat Vorrang vor Bauwünschen der Eigentümer

Um einen möglichst schadlosen Hochwasserabfluss sicherzustellen, können Überschwemmungsgebiete festgesetzt werden, die auch bereits bebaute Ortslagen und Neubaugebiete umfassen dürfen. Die damit verbundenen baulichen Einschränkungen sind von den Eigentümern grundsätzlich hinzunehmen.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz. Der Rechtsstreit betraf ein von der Struktur- und Genehmigungsdirektion förmlich ausgewiesenes Überschwemmungsgebiet. Dieses sollte einen Bachlauf auf ca. 25 km Länge begleiten und auch Teile im Zusammenhang bebauter Ortslagen umfassen. Künftig sollte es danach in dem Gebiet grundsätzlich verboten sein, die Erdoberfläche zu erhöhen oder bauliche Anlagen zu errichten. Unter Bedingungen und Auflagen sollten aber Ausnahmen möglich sein. Eine betroffene Ortsgemeinde wandte sich gegen die Festsetzung des Überschwemmungsgebiets. Sie rügte, dass die getroffene Maßnahme die bauliche Entwicklung des Gemeindegebiets nicht ausreichend berücksichtige und ihre Bauleitplanung unverhältnismäßig erschwere.

Dem folgte das OVG nicht. Das Gericht hob vielmehr hervor, dass der Hochwasserschutz ein besonders wichtiges Gemeinschaftsanliegen sei. Überschwemmungsgebiete müssten dort ausgewiesen werden, wo dies für den schadlosen Abfluss des Hochwassers und die Wasserrückhaltung erforderlich sei. Dies hänge vom Vorhandensein natürlicher Gegebenheiten ab, auf die die Behörden in der gesetzlich festgelegten Weise zu reagieren hätten. Vor diesem Hintergrund sei es unbedenklich, dass das längs des Bachlaufs ausgewiesene Überschwemmungsgebiet nicht nur die freie Landschaft, sondern auch im Zusammenhang bebaute Ortsteile und Bebauungsplangebiete umfasse. Die damit verbundenen Beschränkungen seien rechtlich nicht zu beanstanden. Die bereits vorhandene Bebauung genieße ohnehin Bestandsschutz und werde durch die wasserbehördliche Ausweisung nicht in Frage gestellt. Auch im Übrigen gelte im festgestellten Überschwemmungsgebiet kein striktes Bauverbot, da Ausnahmen unter den erforderlichen Bedingungen und Auflagen zugelassen werden könnten (OVG Rheinland Pfalz, 1 C 10100/03.OVG, n.rkr.).

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WEG: Eigentümer können Gemeinschaftsansprüche nur gemeinschaftlich geltend machen

Gemeinschaftliche Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen einen ausgeschiedenen Verwalter können nur von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich geltend gemacht werden.

Dies musste sich der Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnanlage sagen lassen, der den früheren Verwalter der Wohnanlage auf Schadenersatz verklagt hatte. Die Eigentümerversammlung hatte eine Balkonsanierung beschlossen, die durch den Verwalter in Auftrag gegeben worden war. Die Sanierungsmaßnahme wurde durchgeführt, jedoch zeigten sich anschließend erhebliche Mängel. Die ausführende Firma wurde sodann wegen Insolvenz im Handelsregister gelöscht. Der Eigentümer war der Ansicht, der Verwalter habe seine Verpflichtungen bei Auswahl des Bauunternehmers, bei dessen Überwachung und bei der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen verletzt und sei ihm daher zum Ersatz der aufgewendeten Mängelbeseitigungskosten verpflichtet.

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) wies die Klage jedoch ab. Es hielt den Antrag für unzulässig, weil es sich um einen gemeinschaftlichen Anspruch der Wohnungseigentümer handele. Der Oberflächenbelag von Balkonen, der für die Dichtigkeit erforderlich sei, stehe zwingend im Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftliche Ansprüche aller Wohnungseigentümer gegen den Verwalter könne der einzelne Wohnungseigentümer nur selbstständig geltend machen, wenn ihn die Gemeinschaft hierzu durch einen entsprechenden Beschluss ermächtigt habe. Das gelte auch für die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber einem ausgeschiedenen Verwalter. Eine solche Ermächtigung habe der Eigentümer hier aber nicht nachgewiesen (BayObLG, 2Z BR 124/03).

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