Rechtsprechung zum Mietrecht und Nachbarrecht (2003)

Jahr: 2003, 2004, 2005, 2006, 2007

 

Die folgenden Beiträge sind nach bestem Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es jedoch notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen.

 

Beiträge vom Dezember 2003:

 

Beiträge vom November 2003:

 

Beiträge vom Oktober 2003:

 

Beiträge vom September 2003:

 

Beiträge vom August 2003:

 

Beiträge vom Juli 2003:

 

Beiträge vom Juni 2003:

 


Beiträge vom Dezember 2003


Zwangsräumung: Titel gegen Mieter kann nicht gegen Untermieter geltend gemacht werden

Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht auf Grund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden.

Mit dieser Begründung stellte der Bundesgerichtshof (BGH) die Zwangsräumung von Gewerberäumen durch den Vermieter ein. Der Vermieter hatte einen Räumungstitel gegen den Hauptmieter erwirkt. Dieser hatte die Räume jedoch mit Zustimmung des Vermieters zwischenzeitlich an einen Untermieter weitervermietet.

Der BGH wies darauf hin, dass eine Zwangsvollstreckung nur gegen eine Person oder Gesellschaft eingeleitet werden könne, die im Vollstreckungstitel als Schuldner bezeichnet sei. Diese allgemeine Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung könne nicht durch Gesichtspunkte der Billigkeit außer Kraft gesetzt werden. Dem Vermieter sei es zuzumuten, die durch die erforderliche Räumungsklage gegen den Untermieter eintretenden Nachteile zu tragen (BGH, IX a ZB 116/03).

Zum Anfang

 


Gesundheitsgefährdung: Zu hohe Raumtemperatur begründet Kündigung des Mieters

Übersteigt die Innentemperatur in einem Geschäftsraum in einem Standardsommer lang andauernd 26 Grad, rechtfertigt dies die Kündigung durch den Mieter wegen Gesundheitsgefährdung. Beim Betrieb einer Drogerie sind diese Voraussetzungen erfüllt, wenn bei einem langjährigen Mittelwert die Temperaturgrenze von 26 Grad an 45 Tagen überschritten wird.

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Naumburg erging in einem Streit um die Wirksamkeit einer Kündigung. Die Mieterin, die in den Geschäftsräumen eine Parfümerie betrieb, rügte gegenüber der Vermieterin, dass während einer Hitzeperiode im Verkaufsraum eine durchschnittliche Höchsttemperatur von 32 Grad Celsius geherrscht habe. Da nach den Arbeitschutzrichtlinien eine Höchsttemperatur von 26 Grad Celsius nicht überschritten werden dürfe, verlangte sie Abhilfe. Die Vermieterin lehnte dies ab. Hierauf kündigte die Mieterin das Mietverhältnis. Sie bezog sich dabei auf ein von ihr eingeholtes Privatgutachten. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass an mehr als 30 Tagen im Jahr im Verkaufsraum Temperaturen zwischen 30 bis 40 Grad Celsius herrschten. Auch bei Durchschnittsaußentemperaturen von 17 bis 18 Grad Celsius würden im Verkaufsraum noch Temperaturen von 27 bis 28 Grad Celsius erreicht. Die Vermieterin hielt dies für eine Kündigung des eigentlich noch zwei Jahre laufenden Mietvertrags für nicht ausreichend.

Das OLG hielt demgegenüber die Kündigung für wirksam. Ein Mieter könne kündigen, wenn die Mieträume so beschaffen seien, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sei. Ein solcher Mangel der Mietsache könne auch in einer lang andauernden Überhitzung der Räume liegen. Der Verkaufsraum einer Parfümerie müsse so beschaffen sein, dass dort Mitarbeiter unter Einhaltung der Arbeitsschutzrichtlinien beschäftigt werden könnten. Zwar sei eine kurzfristige Überhitzung nicht zu berücksichtigen. Vorliegend ergab jedoch das Gutachten, dass bei einem langjährigen Mittelwert von rund 45 Tagen der Wert von 26 Grad Celsius überschritten werde. Damit sei die Grenze zur Gesundheitsgefährdung erreicht. Die Überhitzung rechtfertige insofern eine außerordentliche Kündigung (OLG Naumburg, 9 U 82/01).

Zum Anfang

 


Beiträge vom November 2003


Mietvertrag: Dokumentation einer falschen Miethöhe kann Vertrag nichtig machen

Wird im Mietvertrag eine wesentlich geringere Miete dokumentiert, als sie in einer mündlichen Nebenabrede tatsächlich vereinbart wurde, kann der gesamte Mietvertrag nichtig sein.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit von Mieter und Vermieter eines gewerblichen Mietobjekts hin, die eine entsprechende Vereinbarung getroffen hatten, um den Großteil der Miete an der Steuer vorbei zu schleusen. Der BGH entschied, dass am Einzelfall zu entscheiden sei, ob eine Nichtigkeit des gesamten Vertrages wegen Sittenwidrigkeit vorliege. Es müsse der Hauptzweck geprüft werden, den die Parteien mit dem Vertrag anstreben wollten. Liege der Hauptzweck in der Steuerhinterziehung, sei der Vertrag nichtig. Hätten die Parteien den Vertrag auch ohne die steuerlichen Absprachen zu denselben Bedingungen, insbesondere zu derselben Miete, abgeschlossen, wäre der Hauptzweck die Vermietung des Mietobjekts gewesen. In diesem Fall könne der Mietvertrag aufrecht erhalten bleiben (BGH, XII ZR 74/01).

Zum Anfang

 


Kaution: Gewerblicher Vermieter darf Barkaution nicht durch Bankbürgschaft ersetzen

Der gewerbliche Mieter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht befugt, eine Barkaution durch eine Bankbürgschaft zu ersetzen.

Dies musste sich der Mieter von Gewerberäumen sagen lassen, der die Zahlung der vereinbarten Barkaution verweigerte und statt dessen eine Bankbürgschaft gestellt hatte.

Dazu wäre er nach Ansicht des OLG nur berechtigt gewesen, wenn hierüber eine ausdrückliche Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen worden wäre. Entgegen der Ansicht des Mieters werden hierdurch nämlich die Interessen des Vermieters berührt. Die Barkaution erleichtere dem Vermieter nicht nur den Zugriff auf die Kaution im Sicherungsfall. Die Inanspruchnahme einer Bankbürgschaft sei hier mit größeren Umständen behaftet. Auch verbessere die Barkaution die Liquidität des Vermieters. Anders als im Wohnraummietrecht bestehe nämlich keine Verpflichtung des Vermieters, die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt zu halten (OLG Celle, 2 W 42/03).

Zum Anfang

 


Beiträge vom Oktober 2003


Eigenbedarfskündigung: Vermieter muss freie Ersatzwohnung im selben Haus anbieten

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs, muss er ihm eine zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten. Diese Pflicht besteht jedoch nur, wenn die andere Wohnung bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Eine unter Verstoß gegen diese Verpflichtung ausgesprochene Kündigung ist wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin, der wegen Eigenbedarfs gekündigt worden war. Nach Ablauf der Kündigungsfrist, aber noch vor Beendigung des Räumungsprozesses war in demselben Haus eine gleich große Wohnung frei geworden, die der Vermieter jedoch anderweitig vermietete. Die Mieterin hatte den Eigenbedarf des Klägers bestritten und im Übrigen geltend gemacht, der Vermieter hätte ihr die andere Wohnung als Alternative anbieten müssen.

Der BGH verdeutlichte, dass den Vermieter grundsätzlich die Pflicht trifft, dem Mieter eine ihm zur Vermietung zur Verfügung stehende andere Wohnung anzubieten. Zwar sei bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen wolle, zu respektieren. Es könne jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs gegen einen Mieter einen erheblichen Eingriff in dessen Lebensumstände darstelle und deshalb so schonend wie möglich ausgeübt werden müsse. Der Vermieter sei daher gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich sei. Der BGH machte aber auch deutlich, dass diese Verpflichtung des Vermieters nur bestehe, wenn die Alternativwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Vermietung zur Verfügung stehe. Anderenfalls werde nämlich derjenige Mieter privilegiert, der sich nach Ablauf der Kündigungsfrist unberechtigt weiterhin in der Wohnung aufhalte (BGH, VIII ZR 311/02).

Zum Anfang

 


Fristlose Kündigung: Kündigung muss innerhalb von zwei Monaten erfolgen

Die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses aus wichtigem Grund ist innerhalb einer angemessenen Frist zu erklären. Diese Frist beträgt in der Regel nicht mehr als zwei Monate nach Kenntnis des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes.

Mit dieser Entscheidung erklärte das Kammergericht (KG) die fristlose Kündigung eines Mieters für unwirksam. Dieser hatte erst zehn Monate nach Erhalt seiner ersten Nebenkostenabrechnung das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Begründet hatte er die Kündigung mit den von ihm als existenzgefährdend angesehenen hohen Nebenkosten.

Das KG macht deutlich, dass der Mieter ein Mietverhältnis nur fristlos kündigen könne, wenn ein wichtiger Grund dazu vorliege. Ein solcher Grund bestehe in der Regel, wenn dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall: Trotz Kenntnis der hohen Nebenkosten hatte der Mieter diese noch über zehn Monate in Anspruch genommen. Dieser "Entscheidungszeitraum" sei jedoch erheblich zu lang. Die Überlegungsfrist zur Ausübung des Kündigungsrechts wegen Unzumutbarkeit betrage allenfalls zwei Monate. Dieser Zeitraum reiche aus, den Sachverhalt ausreichend aufzuklären und die Folgen der Kündigung abzuschätzen (KG, 8 U 316/01).

Zum Anfang

 


Überschwemmung: Mieter darf bei Unbenutzbarkeit der Wohnung die Mietzahlung einstellen

Werden die Mieträume durch ein für den Vermieter nicht vorhersehbares Naturereignis überschwemmt und sind dadurch nicht mehr gebrauchstauglich, ist der Mieter zu einer Mietminderung auf "Null" berechtigt.

Mit dieser Begründung wies das Landgericht (LG) Leipzig die Klage eines Vermieters auf Zahlung ausstehender Miete zurück. Es begründete die Entscheidung damit, dass die Räume infolge einer Überschwemmung nicht mehr gebrauchstauglich gewesen seien. Das Gesetz gewähre dem Mieter jedoch den Anspruch auf Gebrauch einer mangelfreien Sache. Der Vermieter müsse die Räume so bereitstellen, dass der Mieter in der Lage sei, sie ordnungsgemäß zu nutzen. Sei dies durch Umstände nicht möglich, die der Mieter nicht zu vertreten habe, sei der Mieter von der Zahlung der Miete befreit. Dabei bestehe das Recht zur Mietminderung unabhängig von einem Verschulden des Vermieters - also auch dann, wenn der Mangel durch ein nicht vom Vermieter voraussehbares Naturereignis verursacht werde (LG Leipzig, 1 S 1314/03).

Zum Anfang

 


Beiträge vom September 2003


Kündigungsfrist: Neue Kündigungsfristen gelten nur für neue Mieter

Hat der Mieter schon vor der Mietrechtsreform 2001 in der Wohnung gewohnt, kann er sich nicht auf die neuen, seit 1. September 2001 geltenden kürzeren Kündigungsfristen berufen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) machte deutlich, dass dies für alle "Altmieter" gelte, gleichgültig, ob sie vorgefertigte Formular- oder individuell ausgehandelte Mietverträge hätten. Unerheblich sei auch, ob in den Verträgen die gesetzliche Kündigungsfrist wörtlich oder nur sinngemäß wiederholt werde. Dies sei keine unzumutbare Belastung für die Mieter. Nach wie vor hätten sie die Möglichkeit, in einem Härtefall einen Nachmieter zu stellen und die vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages zu verlangen (BGH, VII 240/02).

Zum Anfang

 


Mietvertrag: Pflicht zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen und Endrenovierung ist unwirksam

Ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, ist unwirksam, wenn er den Mieter zusätzlich zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Mieter Recht, der die doppelte Renovierung verweigert hatte. Der BGH stellte klar, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter prinzipiell noch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Dies gelte auch für eine Endrenovierungsklausel, nach der der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind. Der Mieter werde jedoch unangemessen benachteiligt, wenn beide Regelungen in einem Mietvertrag zusammentreffen. In diesem Fall seien beide Regelungen unwirksam. Der BGH lehnt damit die Aufrechterhaltung der in einem getrennten Paragrafen und mit unterschiedlicher Überschrift im Vertragstext stehenden Schönheitsreparaturklausel ab: Beide Klauseln würden sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen und müssten deshalb ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (BGH, VIII ZR 308/02).

Zum Anfang

 


Straßenbauarbeiten: Ladeninhaber kann Miete mindern

Straßenbauarbeiten vor einem Ladengeschäft können den Ladeninhaber zur Mietminderung berechtigen. Das gilt selbst, wenn der Vermieter für die Arbeiten nicht verantwortlich ist.

Das Landgericht (LG) Berlin kam deshalb im Fall des Ladeninhabers zu dem Ergebnis, dass die Mietminderung berechtigt war. Auch äußere Einwirkungen können die Eignung von gemieteten Gewerberäumen zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Selbst wenn der Vermieter diese Einwirkungen nach den Vorschriften des Nachbarrechts dulden muss, könne unabhängig davon ein Mangel der Mietsache bestehen. Dies sei insbesondere der Fall, wenn die Straßenbauarbeiten mit erheblichen Lärm-, Staub- und Schmutzbelästigungen verbunden seien und es dadurch zu Umsatzseinbußen komme (LG Berlin, 67 S 277/02).

Zum Anfang

 


Beiträge vom August 2003


Untervermietung: Bei Verbot des Vermieters besteht kein automatisches Sonderkündigungsrecht

Das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht des Mieters besteht nicht automatisch, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung versagt. Es greift beispielsweise nicht, wenn der Mieter lediglich ohne Benennung einer konkreten Person erklärt hat, einen Untermieter suchen zu wollen, der in den gemieteten Räumen irgendein öffentlich-rechtlich zulässiges Gewerbe betreiben wolle.

Das Oberlandesgericht (OLG) Celle argumentierte wie folgt: Ohne die namentliche Benennung eines Untermieters müsse sich der Vermieter nicht darauf einlassen, eine Untervermietung zu gestatten. Der Vermieter wäre anderenfalls gezwungen, die generelle Erlaubnis zu einer Untervermietung zu erteilen, ohne zu wissen, ob sich diese überhaupt im Rahmen des vereinbarten Mietzwecks bewegt. Zu einer solchen Erklärung könne er schon deshalb nicht genötigt werden, weil er möglicherweise durch Konkurrenzschutzklauseln in Mietverträgen mit anderen Mietern an der Zustimmung zur Untervermietung gehindert ist (OLG Celle, 2 W 16/03).

Zum Anfang

 


Mietmangel: Schadenersatzanspruch nur, wenn Mängel im Abnahmeprotokoll stehen

Nimmt der Vermieter die Räume bei Mietende vorbehaltlos ab, kann er sich im Nachhinein nicht auf bestehende Mängel berufen, die er bei der Abnahme hätte wahrnehmen können.

Mit dieser Entscheidung wies das Kammergericht (KG) die Klage eines Vermieters gegen den früheren Mieter auf Schadenersatz zurück. Bei der Objektbegehung wurden keine Mängel erwähnt. Eine Woche später fand ein weiterer Abnahmetermin statt, in dem die Schlüssel übergeben wurden. Ein Abnahmeprotokoll sollte von der Hausverwaltung noch erstellt werden. Auch hier wurde kein Mangel erwähnt. Die Hausverwaltung hatte den Mieter lediglich in der Vorkorrespondenz aufgefordert, einen bestimmten Mangel zu beseitigen.

Das KG machte deutlich, dass der Vermieter die Räume "ohne Wenn und Aber" abnehme, wenn er sich die Beseitigung vorhandener Mängel im Übergabeprotokoll nicht vorbehalte. Dies sei ein "negatives Schuldanerkenntnis". Es komme nicht darauf an, warum der Vermieter den Mangel nicht angesprochen habe. Diese Grundsätze gelten nach zutreffender Ansicht des KG nicht nur, wenn die Parteien über die Abnahme der Räume ein Übergabeprotokoll gefertigt haben, sondern auch, wenn es nicht zur Erstellung eines Übergabeprotokolls gekommen ist. Den Hinweis des Vermieters, es habe noch ein Abnahmeprotokoll erstellt werden sollen, ließ das KG als Vorbehalt nicht ausreichen. Ohne nähere Abreden bezüglich des Inhalts könne das Abnahmeprotokoll nur so verstanden werden, dass es lediglich zu Beweiszwecken für besprochene oder nicht vorhandene Mängel hergestellt werden solle (KG, 8 U 371/01).

Zum Anfang

 


Gewerbemiete: Bei widerspruchsloser Hinnahme einer Minderung ist Mietnachforderung verwirkt

Der gewerbliche Vermieter verwirkt sein Recht auf Nachforderung der Miete, wenn der Mieter die Miete mindert und der Vermieter dies längere Zeit widerspruchslos hinnimmt.

Nachdem ein gewerblicher Vermieter über mehrere Jahre eine Mietzinsminderung widerspruchslos hingenommen hatte, wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf seine Klage auf Nachzahlung des Differenzbetrages ab. Das OLG machte deutlich, dass es nicht mehr darauf ankomme, ob die Mietminderung berechtigt war. Der Vermieter hatte vielmehr sein Recht auf Nachforderung verwirkt, da er den Anspruch über längere Zeit nicht geltend gemacht hatte, obwohl er dazu in der Lage war. Entsprechend konnte sich der Mieter darauf einrichten, dass der Vermieter keine Forderungen mehr stellen würde (OLG Düsseldorf, 10 U 18/02).

Zum Anfang

 


Nachbarrecht: Keine Haftung des Grundstückeigentümers für herabstürzenden Felsen

Hat der Grundstückseigentümer nicht die Vorbedingungen für einen Felssturz geschaffen, begründen herabstürzende Felsen von einem Grundstück auf ein tiefer gelegenes Anwesen keinen Schadenersatzanspruch.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg die Klage eines Grundstückseigentümers ab, dessen Anwesen am Fuße eines Steilhanges liegt. Vom oberhalb liegenden Grundstück setzte sich ein Felsblock in Bewegung und rollte nach unten. Dabei übersprang er eine Schutzmauer, prallte zunächst auf einen freistehenden Gastank, von dort aus auf den Pkw des Klägers, durchbrach anschließend einen Gartenzaun und blieb im Vorgarten liegen. Der Sachschaden betrugt insgesamt ca. 18.000 Euro. Mit der Klage verlangte der Grundstückseigentümer von dem Eigentümer des höher gelegenen Grundstücks Schadenersatz.

Das OLG begründete die Klageabweisung damit, dass der Eigentümer eines Felsgeländes bei einem Felssturz für entstandene Schäden nur hafte, wenn er selbst die Vorbedingungen dafür geschaffen habe. Dies sei sogar der Fall, wenn sich in den vergangenen 15 Jahren bereits mehrere Felsstürze ereignet hätten. Die "Zustandshaftung" des Grundstückseigentümers reiche nicht soweit, dass er unterschiedslos für alle Auswirkungen verantwortlich sei, die rein tatsächlich von seinem höhergelegenen Grundstück auf das darunterliegende Grundstück ausgehen. Der Umstand allein, dass eine Beeinträchtigung von einem Grundstück ausgehe, mache den Eigentümer noch nicht schadenersatzpflichtig. Eine Ersatzpflicht bestehe nur, wenn die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf seinen Willen zurückzuführen sei. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Eigentümer einen sich andeutenden Felssturz erkennt, aber nichts dagegen unternimmt. Diese Voraussetzung lagen hier jedoch nicht vor (OLG Bamberg, 3 U 135/02).

Zum Anfang

 


Beiträge vom Juli 2003


Wohnfläche: Abweichung von mehr als 25 Prozent ist Sachmangel

Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag aufgeführte Fläche um mehr als 25 Prozent, stellt dies auf jeden Fall einen Sachmangel der Wohnung dar, der zur Mietminderung berechtigt.

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt entschied, dass dem Mieter zumindest bei einer Abweichung in dieser Größenordnung bedeutende Nutzungsmöglichkeiten entgehen. Dies beginne mit Freiräumen vor Möbelstücken und ende beispielsweise bei den Beschränkungen, Möbel, Pflanzen oder Gerätschaften umstellen oder einkaufen zu können. Allein der erhebliche Umfang der räumlichen Einengung infolge der fehlenden Quadratmeter führe bereits zu der Annahme, dass die Gebrauchstauglichkeit erheblich herabgesetzt sei. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Quadratmeterzahl im Verhältnis zu den möglichen anderen Wohnungsvorzügen keine Rolle bei der Anmietung gespielt habe. Das OLG ließ jedoch offen, ab welcher Größenabweichung ein Sachmangel vorliegt (OLG Frankfurt, 20 RE-Miet 2/01).

Zum Anfang

 


Wohngeld: Mietgeld verprasst - wegen Betruges verurteilt

Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken verurteilte einen Wohngeldempfänger wegen Betrugs zu einer Geldstrafe. Dieser hatte bei seiner Wohngeldstelle einen Mietzuschuss nach dem Wohngeldgesetz beantragt und auch ausgezahlt erhalten. Er hatte jedoch nicht die Absicht, dieses Geld seiner Vermieterin zukommen zu lassen, sondern gab es selbst aus und blieb die Miete schuldig.

Das OLG verdeutlichte, dass die Bewilligung und Auszahlung nach dem Wohngeldgesetz die Bereitschaft des Antragstellers voraussetzt, den Mietzuschuss unmittelbar an den Vermieter weiterzugeben. Hat der Mieter nicht diese Absicht, täuscht er den auszahlenden Mitarbeiter der Wohngeldstelle und verschafft sich den Zuschuss auf betrügerische Weise (OLG Zweibrücken, 1 Ss 3/03).

Zum Anfang

 


Fluglärm: Keine Entschädigung für Flugplatz-Nachbar

Wer in unmittelbarer Nähe eines Militärflughafens ein Grundstück erwirbt und darauf ein Mehrfamilienhaus errichtet, kann später bei gleichbleibenden Lärmverhältnissen keine Entschädigung verlangen. Dies gilt auch, wenn der Fluglärm die Grenze zur Enteignung überschreitet.

Mit dieser Entscheidung versagte das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz einem Grundstückseigentümer die geltend gemachte Entschädigung. Der Grundstückseigentümer hatte Ende der sechziger Jahre in unmittelbarer Nähe eines Militärflugplatzes ein Mehrfamilienhaus gebaut, das er zum Teil selbst bewohnt und im Übrigen vermietet hatte. Er behauptete, erst gegen Ende der Bauphase des Hauses sei erstmals Fluglärm aufgetreten. Ihm werde dadurch ein Sonderopfer abverlangt, für das er angemessen zu entschädigen sei. Demgegenüber stellte sich heraus, dass der Flugbetrieb bereits zu Beginn der Bauarbeiten seinen Höhepunkt erreicht hatte. Der Hauseigentümer hatte mithin "in den bereits bestehenden Militärfluglärm hinein" gebaut. Sein Bauvorhaben erfolgte damit in Kenntnis des Fluglärms. Er hatte die Lärmbelästigung wissentlich in Kauf genommen, so dass eine Entschädigung ausgeschlossen war (OLG Koblenz, 1 U 1612/99).

Zum Anfang

 


Nachbarstreit: Bei besonderer räumlicher Nähe ist Grillen nach 22 Uhr verboten

Bei beengten räumlichen Verhältnissen muss ein Nachbar nach 22 Uhr Gerüche und Geräusche, die vom nächtlichen Grillen im Garten herrühren, nicht regelmäßig hinnehmen. Allerdings kann unter diesen Umständen viermal im Jahr ein Grillen bis 24 Uhr erlaubt sein.

Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg. Das Gericht hat dabei die besondere räumliche Nähe zwischen den beiden Nachbarn berücksichtigt: Da das Haus des einen Nachbarn nicht zur Straße hin belüftet werden konnte, war dieser auf eine Belüftung durch geöffnete Fenster zur Garage des grillenden Nachbarn angewiesen. Sämtliche Geräusche und Gerüche zogen daher unvermeidlich in sein Haus. Diese besonderen Umstände rechtfertigten es nach Ansicht des Gerichts, in der Zeit zwischen 22 und 7 Uhr ein "Grillverbot" auszusprechen. Das Gericht wies aber auch darauf hin, dass zumindest an vier Abenden im Jahr hiervon eine Ausnahme gemacht werden müsse. Hier habe der grillende Nachbar die Möglichkeit, seine Grillfeste bis 24 Uhr dauern zu lassen (OLG Oldenburg, 13 U 53/02).

Zum Anfang

 


Vereinsfeier: Bei Veranstaltungen müssen bestimmte Lärmgrenzwerte eingehalten werden

Vereinsheime von Gesangsvereinen sind als Anlagen für kulturelle Zwecke auch in Wohngebieten regelmäßig zulässig. Bei Live-Musikveranstaltungen müssen aber gewisse Lärmgrenzwerte zum Schutz der Anwohner eingehalten werden.

Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Koblenz unter Berücksichtigung der vom Länderausschuss für Immissionsschutz erarbeiteten sogenannten Freizeitlärmrichtlinie. Diese Richtlinie erlaubt für höchstens zehn Tage oder Nächte eines Kalenderjahres Störungen, die die sonst geltenden, strengen Lärmwerte sogar deutlich überschreiten können. Derartig seltene Störungen dürfen allerdings nicht beliebig laut sein. Sie sind unzumutbar, wenn der verursachte Geräuschpegel nachts 55 dB(A) und Geräuschspitzen von mehr als 65 dB(A) erreicht. Unter Umständen könne jedoch bei sehr seltenen Ereignissen von herausragender sozialer Bedeutung für das örtliche Gemeinschaftsleben (etwa Jubiläumsfeste dörflicher Vereine, Volksfeste oder traditionelle Jahrmärkte) eine Überschreitung auch dieser Grenzwerte hingenommen werden (OVG Koblenz, 8 A 11903/02.OVG).

Zum Anfang

 


Beiträge vom Juni 2003


Kündigung: Ständig verspätete Mietzahlungen berechtigen zur fristlosen Kündigung

Wurde der Mieter zuvor abgemahnt, können ständig verspätete Mietzahlungen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Das gilt auch, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände jeweils vor dem nächsten Zahlungstermin ausgeglichen hat. Die wirksame Kündigung wird nicht hinfällig, wenn der Mieter nach der Kündigung pünktlich zahlt.

Mit dieser Begründung bestätigte das Oberlandesgericht (OLG) Rostock die Räumungsklage eines Vermieters. Dieser hatte seinem Mieter fristlos gekündigt, da die Miete über ein Jahr hinweg stets unpünktlich gezahlt wurde. Eine vorherige Abmahnung mit Androhung der fristlosen Kündigung hatte den Mieter nicht zu einer pünktlichen Zahlungsweise veranlassen können.

Das OLG befand, dass dem Vermieter auf Grund der ständig verspäteten Mietzahlungen die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht länger zuzumuten war. Insbesondere der Umstand, dass der Mieter nach der Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlte, belegte seine beharrliche Weigerung, seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag ordnungsgemäß nachzukommen. Demgegenüber war es unwesentlich, dass die Zahlungstermine jeweils nur um Tage oder Wochen überschritten wurden und der Mieter jeweils vor dem nächsten Zahlungstermin das Mietkonto ausglich. Dies allein nahm den ständigen Vertragsverletzungen nicht das Gewicht. Maßgeblich ist nach Ansicht des OLG eine Gesamtbewertung des Mieterverhaltens unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters. Dieser ist in aller Regel auf pünktliche Zahlungseingänge angewiesen, da er die auf dem Gebäude ruhenden Lasten tragen muss. Das OLG stellte schließlich klar, dass der Vermieter sein Recht zur fristlosen Kündigung auch nicht durch die längere Duldung der verspäteten Zahlungen verloren hatte. Seine "Großzügigkeit" dürfte nicht vorschnell zu seinen Lasten ausgelegt werden, zumal er durch seine Abmahnung deutlich gemacht hatte, dass er nicht länger bereit war, die verspäteten Zahlungen hinzunehmen (OLG Rostock, 3 U 208/00).

Zum Anfang

 


Mietvertrag: Schriftform gilt auch für spätere Änderung von Vertragsbedingungen

Wird bei einem zeitlich befristeten Mietvertrag während der Laufzeit die Mietfläche reduziert, ohne dass die Vertragsänderung schriftlich niedergelegt wird, wandelt sich der ursprünglich befristete in einen unbefristeten Mietvertrag um.

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf entschied damit, dass die gesetzlich vorgesehene Schriftform für befristete Mietverträge, die über ein Jahr laufen, auch auf nachträgliche wesentliche Vertragsänderungen Anwendung findet. Die Änderung muss allerdings das Mietverhältnis in seinem Kern betreffen und eine bedeutende Veränderung des Vertragsgegenstandes darstellen. Wird die erforderliche Schriftform nicht eingehalten, wandelt sich das befristete in ein unbefristetes Mietverhältnis um. Es kann dann jederzeit mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden. Im vorliegenden Fall war die Schriftform wegen einer Reduzierung der Mietfläche erforderlich. Da sie nicht eingehalten wurde, konnte der Mieter den Mietvertrag kündigen, ohne sich an dem ursprünglich vereinbarte Ende des Mietverhältnisses festhalten lassen zu müssen (OLG Düsseldorf, 24 U 21/02).

Zum Anfang

 
COPYRIGHT © 2003-2006 BARTSCH & BONGARD    IMPRESSUM     SEITENÜBERSICHT     DESIGN BY THAX SOFTWARE