Rechtsprechung zum Immobilienrecht, Baurecht, Wohnungseigentumsrecht (WEG) und Architektenrecht (2003)

Jahr: 2003, 2004, 2005, 2006, 2007

 

Die folgenden Beiträge sind nach bestem Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der Rechtsmaterie machen es jedoch notwendig, Haftung und Gewähr auszuschließen.

 

Beiträge vom Dezember 2003:

 

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Beiträge vom Dezember 2003


Fliesenleger: Darf auf Freigabe des Architekten vertrauen

Der Fliesenleger darf die Mitteilung des vom Bauherrn eingeschalteten Architekten, er habe die Verlegereife des Estrichs mit dem Estrichleger geprüft und gebe den Boden zur Verlegung frei, als schlüssigen Verzicht auf eine eigene Feuchtigkeitsmessung auffassen.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt die Klage eines Bauherrn gegen einen Fliesenleger zurück. Dieser hatte nach der Freigabe des Architekten den Estrich selbst nicht mehr geprüft und die Fliesen aufgebracht. Da der Estrich zu feucht war, lösten sich die Fliesen und mussten neu verlegt werden. Der Bauherr verweigerte daraufhin die Bezahlung des Fliesenlegers und verlangte Schadenersatz.

Das OLG machte deutlich, dass der Bauherr trotz der sich lösenden Fliesen keine Gewährleistungsrechte geltend machen könne. Die Mängel seien durch den Fliesenleger nicht zu vertreten. Die Freigabe durch den Architekten sei als fachliche Vorgabe zu sehen, die den Fliesenleger von einer eigenen Prüfungspflicht entbinde. Dieses Verhalten des Architekten müsse sich der Bauherr anrechnen lassen (OLG Frankfurt, 17 U 227/01).

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Grenzmauer: Kann wegen negativer Vorbildfunktion unzulässig sein

Die Errichtung einer Grenzmauer in einer Höhe von 2,70 m und einer Länge von 11,50 m fällt aus dem Rahmen der offenen Bauweise heraus und kann wegen ihrer negativen Vorbildfunktion unzulässig sein.

Dies entschied der Hessische Verwaltungsgerichtshof (VGH) im Nachbarstreit um eine Grenzwand. Die Grundstücke der streitenden Nachbarn lagen im unbeplanten Innenbereich. Hier war eine offene Bauweise vorherrschend. Als der eine Nachbar zwischen den beiden Grundstücken eine Glasbauwand errichtete, wollte der andere diese durch die umstrittene Grenzmauer verdecken.

Der VGH lehnte jedoch die Baugenehmigung für die Grenzmauer ab. Er war der Ansicht, dass dieses Bauwerk keinen greifbaren Nutzen habe und nur schikanös sei. Dies ergebe sich daraus, dass Grenzwände lediglich bis zu einer Höhe von 1,80 m als Einfriedung anzusehen seien. Sei die Grenzmauer höher, falle sie aus dem Rahmen der offenen Bauweise heraus und gebe eine negative Vorbildfunktion. Die Grenzmauer verstoße zudem gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Sie nehme dem Nachbargrundstück den Lichteinfall, da durch die Glasbausteine kein Licht mehr fallen könne (VGH, 3 UE 1962/99).

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Schlussrechnung: Prüffähigkeit für den Bauherrn

Hält der vom Bauherrn beauftragte Architekt die Schlussrechnung des Bauunternehmers für prüffähig, ist sie es auch für den Bauherrn.

Mit dieser Begründung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg einen Bauherrn zur Zahlung der vorliegenden Schlussrechnung. Der Bauherr hatte die Zahlung verweigert, da die Schlussrechnung nach seiner Ansicht für ihn nicht nachprüfbar und daher nicht fällig sei.

Dies sah das OLG anders. Die Prüffähigkeit der Schlussrechnung eines Auftragnehmers sei kein Selbstzweck. Die Anforderungen an die Prüfbarkeit ergäben sich vielmehr aus den Informations- und Kontrollinteressen des Auftraggebers. Diese würden Umfang und Differenzierung der für die Prüfung erforderlichen Angaben der Schlussrechnung bestimmen, aber auch begrenzen. In welchem Umfang die Schlussrechnung aufgeschlüsselt werden müsse, damit sie der Auftraggeber in der ihm gebotenen Weise überprüfen könne, sei eine Frage des Einzelfalls. Hierbei sei auf die Besonderheiten der Vertragsgestaltung und der Vertragsdurchführung, aber auch auf die Kenntnisse und Fähigkeiten des Auftraggebers und seiner Hilfspersonen abzustellen. Könne der vom Bauherrn beauftragte Architekt die in der Schlussrechnung angegebenen Posten mit den an der Baustelle erbrachten tatsächlichen Leistungen vergleichen und damit die Rechnung überprüfen, müsse sich der Bauherr dies zurechnen lassen (OLG Bamberg, 3 U 44/02).

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Vertragsklausel: Keine Vergütung für Leistungen ohne schriftliche Beauftragung

Die in einem Bauvertrag enthaltene Klausel "Leistungen, die der Auftragnehmer ohne schriftliche Beauftragung des Bauherrn oder unter eigenmächtiger Abweichung vom Vertrag ausführt, werden nicht vergütet" betrifft nicht solche Fälle, in denen eine notwendige ergänzende Leistung als eilbedürftig in Auftrag gegeben wird.

Mit dieser Entscheidung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt einen Bauherrn, zusätzliche Baumaßnahmen zu bezahlen. Da der Einzug der Mieter unmittelbar bevorstand, hatte der Architekt des Bauherrn den Bauunternehmer angewiesen, bestimmte Gas- und Wasseranschlüsse herzustellen. Der Bauherr verweigerte anschließend die Zahlung mit der Begründung, er selbst habe der Maßnahme nicht schriftlich zugestimmt. Insofern verwies er auf die o.g. Vertragsklausel.

Nach Ansicht des OLG war die Vertragsklausel im vorliegenden Fall jedoch nicht anwendbar. Sinn und Zweck der Klausel sei es, den Bauherrn über drohende Kostenerhöhungen rechtzeitig zu informieren, damit er danach disponieren könne. Im vorliegenden Fall könne sich dieser Schutzzweck aber nicht entfalten. Bei Eilbedürftigkeit bliebe dem Bauherrn von vornherein keine Zeit, in Ruhe abzuwägen und andere Lösungsvarianten ins Auge zu fassen. Umgekehrt könne auch der Bauunternehmer in Eilfällen nicht mit einer schriftlichen Erteilung des Zusatzauftrags rechnen. Vorliegend hätte zu der Baumaßnahme auch keine Alternative bestanden. Die Vermietung der Räumlichkeiten ohne Gas- und Wasseranschlüsse wäre nicht möglich gewesen (OLG Frankfurt, 24 U 188/00).

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WEG: Nur ausnahmsweise Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Ein Wohnungseigentümer hat nur dann einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Änderung eines bestehenden Kostenverteilungsschlüssels, wenn außergewöhnliche Umstände vorliegen, die das Festhalten an der bisherigen Kostenverteilung als grob unbillig erscheinen lassen.

Dies entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Rechtsstreit mehrerer Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Zur Anlage gehörte eine Tiefgarage, deren Dach teilweise begrünt, teilweise gepflastert war. Der Zugang und die Zufahrt von der Straße zur Wohnanlage führten über dieses Dach, die Mülltonnen waren auf dem Bereich der Dachfläche abgestellt. Die Teilungserklärung enthielt keine Regelung über die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Antragsteller hatte in der Tiefgarage keinen Stellplatz. Er hielt die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen für grob unbillig. Die Wohnungseigentümer, die nicht über einen Tiefgaragenstellplatz verfügten, würden durch die Instandhaltungsmaßnahmen gegenüber den Teileigentümern der Tiefgaragenstellplätze unangemessen belastet. Er beantragte, die anderen Eigentümer zu einer Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu verpflichten.

Das BayObLG lehnte den Antrag ab. Da keine abweichende Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestehe, richte sich die Kostenverteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dies sehe eine Umlage nach Eigentumsanteilen vor. Diese Kostenverteilung sei nicht grob unbillig. Dem Antragsteller sei von vornherein bekannt gewesen, dass für die Tiefgarage keine besondere Kostenregelung bestehe. Das Tiefgaragendach diene dem Nutzen aller Wohnungseigentümer. Selbst wenn man die vom Antragsteller behauptete jahrelange abweichende Abrechnungspraxis als wahr unterstelle, sei dadurch keine Vereinbarung zu Stande gekommen. Jedenfalls würde eine etwaige Vereinbarung nicht gegen die Antragsgegner wirken, weil sie nicht in das Grundbuch eingetragen worden sei (BayObLG, 2Z BR 35/03).

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Beiträge vom November 2003


Baumangel: Schadenersatzanspruch kann auch Hotelkosten umfassen

Der Schadenersatzanspruch des Auftraggebers wegen fehlerhafter Bauausführung umfasst auch die Kosten einer Hotelunterbringung, die notwendig wird, wenn der Bauherr während der Mängelbeseitigung aus seiner Wohnung ausziehen muss.

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einem Bauherrn Recht. Dieser hatte einen Unternehmer mit Fußbodenarbeiten beauftragt. Nach dem Einzug stellte er Risse in den Fußbodenfliesen fest. Zur Beseitigung des Schadens mussten die gesamten Fliesen wieder entfernt, der Estrich ausgewechselt und neue Fliesen verlegt werden. Der Bauherr verlangte deshalb zusätzlich die Kosten für seine Unterbringung in einem Hotelzimmer während der Mängelbeseitigungsarbeiten.

Der BGH hielt diesen Anspruch für gerechtfertigt. Der Schadenersatzanspruch umfasse zum einen sämtliche Aufwendungen, die erforderlich seien, die mangelhafte Leistung nachträglich in einen mangelfreien Zustand zu versetzen. Zu ersetzen sei zum anderen auch der Betrag, den der Bauherr dafür aufwenden müsse, um die ordnungsgemäße Mängelbeseitigung zu ermöglichen. Könne die Mängelbeseitigung nur durchgeführt werden, wenn der Bauherr nicht in der Wohnung wohne, so seien auch die Kosten für seine Hotelunterbringung in dieser Zeit zu erstatten (BGH, VII ZR 251/02).

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Gewährleistungsausschluss: Verkäufer haftet nicht für erkennbar feuchten Keller

Ist die Gewährleistung beim Hauskauf vertraglich ausgeschlossen, haftet der Verkäufer nicht für einen erkennbar feuchten Keller des verkauften Hauses.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg die Klage eines Ehepaars zurück, das ein ca. 35 Jahre altes Reihenhaus gekauft hatte. Die Gewährleistung war mit folgender Vertragsklausel ausgeschlossen: "Der Verkäufer übernimmt keine Gewähr für eine bestimmte Grenze, Güte und Beschaffenheit des Kaufgegenstandes. Die Haftung für Fehler und Mängel wird ausgeschlossen. Dem Verkäufer sind keine versteckten Mängel bekannt." Nach dem Einzug der Eheleute drang bei starken Regenfällen Wasser in den Keller ein. Sie wollten sich daraufhin vom Vertrag lösen.

Das OLG begründete die Klageabweisung damit, dass keine Täuschung durch den Verkäufer vorliege. Die Feuchtigkeitsflecken im Keller seien offensichtlich und bei einer Besichtigung ohne weiteres zu erkennen. Den Verkäufer treffe keine Offenbarungspflicht für Mängel, die mit bloßem Auge gut erkennbar seien. Die Käufer könnten keine Aufklärung erwarten, weil sie den Mangel bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst hätten wahrnehmen können. Sie könnten nicht einerseits im Kaufvertrag vereinbaren, dass ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei, und andererseits später dem Verkäufer arglistiges Verschweigen eines Fehlers vorwerfen, der ohne weiteres zu erkennen war (OLG Oldenburg, n.rkr., 15 U 31/03).

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Kündigungsandrohung: Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist immer erforderlich

Die Androhung einer Kündigung des Werkvertrags macht in der Regel eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht entbehrlich, wenn der Werkunternehmer später Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen möchte.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg im Honorarstreit eines Architekten. Dieser verlangte wegen einer angeblichen Kündigung des Architektenvertrags Schadenersatz für entgangenen Gewinn. Wegen der Meinungsverschiedenheiten mit dem Bauherrn hatte er sogar selbst eine Kündigung des Vertrags angedroht. Dabei hatte er den Bauherrn jedoch nicht zur ordnungsgemäßen Vertragserfüllung aufgefordert.

Das OLG entschied, dass ihm kein Vergütungsanspruch für die nicht mehr erbrachten Leistungen zustehe. Zwar könne eine zur Beendigung des Vertrags führende Kündigung eine Pflichtverletzung des Bauherrn gewesen sein. Dies setze jedoch voraus, dass der Bauherr die Durchführung des Vertrags ernsthaft und endgültig verweigert hatte. Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall, da zwischen den Parteien streitig war, ob der Bauherr eine ordnungsgemäße Kündigung erklärt hat. Liege also keine ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung vor, hätte der Architekt erst nach eigener Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung Schadenersatz verlangen können. Diese wäre nur entbehrlich, wenn die Vertragsverletzung des Bauherrn so schwer wiegt, dass dem Vertragspartner die Durchführung des Vertrags nicht mehr zugemutet werden kann. Auch dies war vorliegend nicht der Fall: Zwar hatte der Architekt wegen Meinungsverschiedenheiten von sich aus eine Kündigung des Vertrages angedroht. Er hatte jedoch selbst nicht geltend gemacht, dass ihm ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar sei (OLG Nürnberg, 13 U 3832/02).

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Schwarzarbeitsgesetz: Verstoß nur bei Vorsatz möglich

Ein Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (SchwArbG) setzt vorsätzliches Handeln voraus.

Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm stellte klar, dass ein Auftraggeber, der einen nicht in die Handwerksrolle eingetragenen Auftragnehmer beauftrage, deshalb nur ordnungswidrig handele, wenn er wisse, dass dieser nicht in die Handwerksrolle eingetragen ist. Hätte der Auftraggeber die fehlende Eintragung dagegen nur erkennen können, handele er fahrlässig und daher nicht ordnungswidrig. Ein Bußgeld dürfe in einem solchen Fall nicht verhängt werden. Dafür reiche es aus, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber auf Nachfrage mündlich versichert hatte, in die Handwerksrolle eingetragen zu sein (OLG Hamm, 1 Ss OWi 308/03).

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WEG: Lärm aus Ladenlokal muss nur während der Öffnungszeiten hingenommen werden

Die Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung und im Grundbuch als "Laden" enthält eine Zweckbestimmung. Die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen müssen deshalb von den Nachbarn nur während der üblichen Ladenöffnungszeiten hingenommen werden.

Diese Entscheidung des Bayrischen Obersten Landgerichts (BayObLG) erging zu Gunsten eines Wohnungseigentümers, an dessen Wohnung Räume angrenzten, die im Grundbuch als "Laden" bezeichnet waren. Diese wurden von einer Bäckerei genutzt, was ab 5.00 Uhr morgens zu erheblichen Lärmbelästigungen in der Umgebung führte.

Das BayObLG untersagte eine Nutzung des "Ladens" vor 7.00 Uhr. Es machte deutlich, dass die Bezeichnung als "Laden" eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter sei. Dieser komme ausschlaggebende Bedeutung zu. Folge sei, dass die anderen Teileigentümer nur die typischerweise mit einem "Laden" verbundenen Beeinträchtigungen hinnehmen müssten. Solche ergäben sich aber nur während der üblichen Ladenöffnungszeiten. Außerhalb dieser Ladenöffnungszeiten sei eine störende Nutzung daher untersagt (BayObLG, 2Z BR 6/03).

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WEG: Videoüberwachung zum Schutz eines Nachbarn muss hingenommen werden

Ist zum Schutz eines Mitbewohners eine Videoüberwachung der Wohnanlage gerichtlich angeordnet, kann sich ein Nachbar hiergegen nicht wehren.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken und wies damit die Beschwerde eines Wohnungsnachbarn zurück. Dieser fühlte sich durch die bereits längere Zeit andauernde Überwachung der Wohnanlage durch verdeckte Kameras gestört. Die Maßnahme war zum Schutz eines Mitbewohners gerichtlich angeordnet worden, da konkrete Anhaltspunkte für einen Mordanschlag auf den Mitbewohner - einen Staatsanwalt - bestanden.

Das OLG begründete die Entscheidung damit, dass die Beeinträchtigung der "informationellen Selbstbestimmung" des Wohnungsnachbarn durch die andauernde Überwachung hinter den Schutz des gefährdeten Lebens des Mitbewohners zurücktreten müsse. Es könne insbesondere nicht verlangt werden, dass die Schutzperson zur Vermeidung der Störung unbeteiligter Dritter an einem anderen Ort untergebracht werde. Dies führe zu einer unzumutbaren sozialen Isolation und verletze die Schutzperson in ihren Grundrechten. Das OLG wies ausdrücklich darauf hin, dass die Schwere des Eingriffs in die Rechte des "mitbeobachteten" Wohnungsnachbarn zwar mit der Dauer der Überwachung zunähme. Dies bleibe aber dennoch verhältnismäßig und sei bis zum Ende der Gefahrenlage hinzunehmen (OLG Zweibrücken, 3 W 126/03).

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Beiträge vom Oktober 2003


Baumangel: Schadenersatz erfasst alle zur Herstellung erforderlichen Aufwendungen

Der Schadenersatzanspruch des Bauherrn gegen den Bauunternehmer umfasst alle Aufwendungen, die für die ordnungsgemäße Herstellung des vom Unternehmer vertraglich geschuldeten Werks erforderlich sind. Er beschränkt sich nicht auf die geringeren Kosten einer Ersatzlösung, die den vertraglich geschuldeten Erfolg nicht herbeiführt. Der Bauherr muss sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass der durch eine nicht vertragsgemäße Nachbesserung verbleibende Minderwert durch einen Minderungsbetrag abgegolten wird.

Dies musste sich ein Dachdecker sagen lassen, der bei einem Bauvorhaben für die Unterschalung zu feuchtes Holz verwendet hatte. Dadurch war es zu erheblicher Fäulnis- und Schimmelbildung gekommen. Der Dachdecker erklärte sich lediglich bereit, den Schimmelbefall an den sichtbaren Hölzern durch Abwaschen oder Abbürsten zu beseitigen. Der Bauherr ließ daraufhin durch einen anderen Unternehmer die schadhaften Bretter austauschen. Dazu musste das gesamte Dach abgebaut und wieder neu erstellt werden. Der Bauherr erhielt die dafür entstandenen Kosten vollständig ersetzt.

Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass die vom Dachdecker angebotene Nachbesserung für den Bauherrn nicht zumutbar gewesen sei. Weil diese lediglich optisch wirkte und den Mangel nicht beseitigte, musste der Bauherr diese Maßnahme nicht akzeptieren. Da der Dachdecker den Austausch der mangelhaften Bretter verweigert habe, habe dem Bauherrn ein Schadenersatzanspruch zugestanden. Dieser umfasse sämtliche Aufwendungen, die für die ordnungsgemäße Herstellung des Dachs erforderlich waren. Der Bauherr musste sich auch nicht darauf verweisen lassen, den durch die nicht vertragsgemäße Nachbesserung verbleibenden Minderwert finanziell abgegolten zu bekommen (BGH, VII ZR 443/01).

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Abnahme: Wer dem Aufmaßtermin fernbleibt, muss behauptete Mängel später selbst beweisen

Bleibt der Auftraggeber dem Termin zum gemeinsamen Aufmaß fern und ist ein neues Aufmaß bzw. eine Überprüfung des einseitig genommenen Aufmaßes nicht mehr möglich, muss er in einem späteren Prozess nachweisen, welche Massen zutreffen bzw. dass die vom Auftragnehmer angesetzten Massen unzutreffend sind.

Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte zur Folge, dass ein Bauherr nicht mehr gegen eine von ihm für unrichtig angesehene Werklohnforderung angehen konnte. Er war zum vereinbarten Aufmaßtermin nicht erschienen. Das vom Bauunternehmer allein angefertigte Aufmaß hatte er später bestritten.

Der BGH wies darauf hin, dass das Gesetz vorsehe, die für die Abrechnung notwendigen Feststellungen möglichst gemeinsam vorzunehmen. Bleibe der Bauherr dem Termin jedoch unberechtigt fern, könne dies für ihn weitreichende Konsequenzen haben:

  • Solange unter zumutbaren Bedingungen ein neues Aufmaß erstellt oder das einseitig genommene Aufmaß noch überprüft werden kann, muss er noch keine negativen Konsequenzen befürchten. Er kann in diesem Fall die Berechnung des Bauunternehmers bestreiten.
  • Etwas anderes gilt, wenn ein neues Aufmaß oder eine Überprüfung des einseitig genommenen Aufmaßes nicht mehr möglich ist, weil beispielsweise das Werk durch nachfolgende Arbeiten verdeckt wurde. In diesem Fall kann er sich nicht mehr auf ein bloßes Bestreiten beschränken. Er würde damit nämlich das gesamte Risiko auf den Bauunternehmer abwälzen, obwohl das gemeinsame Aufmaß durch sein Verschulden unterblieben war. Er muss daher selbst beweisen, welche Massen zutreffend sind oder dass die vom Bauunternehmer angesetzten Massen falsch sind. Kann er diesen Beweis nicht führen, geht das Risiko zu seinen Lasten (BGH, VIII ZR 143/02).

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Baumangel: Bei "Gesamtfehler" haften mehrere Bauunternehmer als Gesamtschuldner

Bauunternehmer mit unterschiedlichen Gewerken, deren fehlerhafte Leistungen zu Mängeln geführt haben, die nur einheitlich beseitigt werden können, haften als Gesamtschuldner.

Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Bauunternehmer war mit der Erstellung von Rohbauarbeiten beauftragt worden. Anschließend wurde ein anderes Unternehmen mit dem Verputzen der Rohbauwände beauftragt. Bei Abschluss aller Arbeiten stellte der Bauherr an den Außenwänden Mauerrisse und Risse im Putz fest. Diese waren auf mangelhafte Arbeiten des Rohbauunternehmers zurückzuführen, außerdem hätte das Putzunternehmen die erkennbar mangelhaften Wände nicht überputzen dürfen. Der Schaden konnte nur durch Auftragen eines zusätzlichen Putzes beseitigt werden. Als der Rohbauunternehmer auf Werklohnzahlung klagte, rechnete der Bauherr mit dem Gesamtschaden auf.

Der BGH hielt dies für rechtmäßig. Er sah die beiden Unternehmer im Rahmen ihrer Gewährleistungspflicht gleichstufig verbunden: Sie hätten gemeinsam und in vollem Umfang für die von ihnen mitverursachten Mängel einzustehen, da nur eine Sanierungsmöglichkeit in Betracht komme. In diesem Fall sei von ihnen ein einheitlicher Erfolg geschuldet. Soweit sich die Gewährleistungspflichten der beiden Bauunternehmer überlagern würden, müsse es in der Entscheidung des Bauherren stehen, wen er von beiden in Anspruch nehmen wolle (BGH, VII ZR 126/02).

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WEG: Bei Insolvenz eines Eigentümers ist Sonderumlage möglich

Bei Zahlungsunfähigkeit eines Mehrheitseigentümers hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wahl, ob sie bei einer Sonderumlage zur Herstellung der Liquidität nur den Fehlbetrag in Höhe der offenen Rechnungen umlegt oder eine Erhöhung im Hinblick darauf vornimmt, dass der Mehrheitseigentümer mit Sicherheit weiterhin mit seinen Beiträgen ausfallen wird.

Diese Möglichkeiten zeigte das Kammergericht (KG) einer Eigentümergemeinschaft auf, die nach der Insolvenz des Mehrheitseigentümers über die weitere Finanzierung in Streit geraten war. Beide Entscheidungsvarianten halten sich nach Ansicht des KG in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung (KG, 24 W 177/02).

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WEG: Wohnungseigentümer darf kein Parfüm im Treppenhaus versprühen

Versprüht ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Parfüm im zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Treppenhaus, liegt eine bestimmungswidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums vor.

Mit dieser Begründung untersagte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Wohnungseigentümer, weiterhin Stoffe zur "Geruchsverbesserung" im Treppenhaus zu versprühen. Nach Ansicht des OLG sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum nur so zu benutzen, dass andere Wohnungseigentümer dadurch nicht über das normale Maß hinaus belästigt werden. Es gehe nicht an, dass ein Wohnungseigentümer den übrigen Miteigentümern durch das Versprühen von Parfüm vorgebe, wie ein im Gemeinschaftseigentum stehendes Treppenhaus zu riechen habe. Ein einzelner Wohnungseigentümer könne nicht die "Atmosphäre" vorschreiben, die die übrigen Eigentümer im Hausflur zu atmen hätten (OLG Düsseldorf, Wx 98/03).

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Honorarrechnung: Architekt muss erteilten Auftrag nachweisen

Für den Umfang des ihm erteilten Planungsauftrags ist der Architekt darlegungs- und beweispflichtig.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Celle die Klage eines Architekten gegen einen Bauherrn ab. Der Bauherr hatte den Architekten mit der Erweiterung eines Einfamilienhauses beauftragt. Der Architekt forderte später Honorar auf Basis eines Kostenrahmens von damals 500.000 DM. Der Bauherr verweigerte die Zahlung mit der Begründung, es sei nur ein Kostenrahmen von 200.000 DM vereinbart gewesen.

Das OLG machte deutlich, dass es Aufgabe des Architekten sei, den im schriftlichen Architektenvertrag nicht näher präzisierten Umfang des ihm erteilten Planungsauftrags darzulegen und zu beweisen. Dies gelte umso mehr, da ein Aufstocken eines offenbar vergleichsweise schlichten Einfamilienhauses mit einem Kostenaufwand von bis zu einer halben Million DM eher ungewöhnlich war. Da der Bauherr einen vereinbarten Kostenrahmen von 200.000 DM einräumte, konnte der Architekt nur auf Basis dieses Betrages sein Honorar berechnen (OLG Celle, 14 U 136/02).

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Beiträge vom September 2003


Baumangel: Bei falscher Dacheindeckung müssen neue Dachziegel aufgebracht werden

Wurde ein Dach mit Betondachsteinen statt der vertraglich ausdrücklich vereinbarten Tondachziegel gedeckt, kann der Bauherr darauf bestehen, dass das Dach mit den ursprünglich vereinbarten Tondachziegeln neu gedeckt wird.

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Celle erging zum Nachteil eines Bauunternehmers, der die nachträgliche Umdeckung des Dachs verweigert hatte. Er war der Ansicht, die Forderung des Bauherrn sei unverhältnismäßig. Dies sah das OLG jedoch nicht so. Es hielt für entscheidend, dass der Bauherr das Haus unter ökologischen Gesichtspunkten bauen wollte. Daher hatte er ausdrücklich eine Dacheindeckung mit Tonziegeln gewünscht und war ausweislich der Baukostenkalkulation bereit, dafür einen erheblichen Mehrpreis zu zahlen. Dies wurde im Vertrag auch ausdrücklich so festgehalten. Die Verwendung von Tondachziegeln war somit als "zugesicherte Eigenschaft" anzusehen, für deren Nichtvorliegen der Bauunternehmer eintreten musste. Bei einer derartigen Zusicherung kann der Bauunternehmer der Forderung des Bauherrn nicht entgegenhalten, die vertragsgemäße Herstellung sei nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich. Anderenfalls könnte er sich von einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung über eine bestimmte Art und Weise der Bauausführung durch die Verwendung eines anderen Baustoffs mit der schlichten Begründung lösen, der benutzte Baustoff sei gegenüber dem vertraglich vereinbarten technisch gleichwertig (OLG Celle, 6 U 56/02).

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Schlussrechnung: Ein offensichtlich vergessener Posten kann nachberechnet werden

Hat der Bauunternehmer in seiner Schlussrechnung versehentlich einen Teil seines Werklohnanspruchs nicht berechnet und konnte der Auftraggeber dies ohne weiteres erkennen, kann der Unternehmer die noch ausstehende Vergütung nachfordern.

Das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken machte in dieser Entscheidung deutlich, dass eine Schlussrechnung üblicherweise eine abschließende Berechnung der erbrachten Leistung ist. Ausnahmsweise sei eine Nachforderung jedoch möglich. Dabei seien die Umstände des Einzelfalles und die Interessen beider Vertragsparteien umfassend zu prüfen und gegeneinander abzuwägen. Für den Auftraggeber war hier sofort erkennbar, dass in der Schlussrechnung nur aus Versehen ein Teil der erbrachten Leistung nicht berechnet worden war. Ein besonderes Vertrauen des Auftraggebers, es werde nicht mehr zu Nachforderungen kommen, konnte in diesem Fall nicht angenommen werden (OLG Zweibrücken, 4 U 71/02).

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Abnahme: Wer Stundenlohnzettel abzeichnet, muss angebliche Fehler selbst beweisen

Legt der Bauunternehmer dem Bauherrn detaillierte Stundenlohnzettel vor und erkennt der Bauherr durch seine Unterschrift die im Einzelnen aufgeführten Zeiten und das Material vorbehaltlos an, muss er selbst darlegen und beweisen, dass die auf der Grundlage der Stundenlohnzettel abgerechneten Stunden und das Material zur Herbeiführung des Leistungserfolgs nicht erforderlich waren.

Mit dieser Entscheidung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Celle einen Bauherrn, die Rechnung eines Bauunternehmers zu bezahlen. Die Parteien hatten vereinbart, die Arbeiten nach Stundenlohn und das Material gemäß Nachweis abzurechnen. Der Bauherr unterschrieb vorbehaltlos 17 Stundenzettel, obwohl die abgerechneten Lohnstunden fast zweieinhalbfach über den pauschal angegebenen Stunden im Kostenanschlag lagen. Der Bauherr wollte die Rechnungen wegen des überschrittenen Angebotsbetrags nicht bezahlen.

Das OLG hielt die auf der Grundlage der Stundenlohnzettel geltend gemachte Werklohnforderung für begründet. Der Bauherr habe nicht dargelegt und bewiesen, dass die abgerechneten Stunden und das Material zur Herbeiführung des Leistungserfolgs nicht erforderlich gewesen seien. Grundsätzlich sei zwar der Bauunternehmer für die tatsächlich angefallenen Stunden und das verbrauchte Material darlegungs- und beweispflichtig. Bestreite der Bauherr die Erforderlichkeit der abgerechneten Stunden, müsse der Bauunternehmer auch die Erforderlichkeit der abgerechneten Stunden nachweisen. Unterschreibe dagegen aber der Bauherr vorbehaltlos die ihm vorgelegten detaillierten Stundenzettel, bestätige er damit, dass die Stunden angefallen sind und das Material verbraucht wurde. In der Frage der angefallenen Stunden finde eine Beweislastumkehr statt. Nunmehr muss der Bauherr in allen Einzelheiten darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die von ihm durch seine Unterschrift bestätigten Stunden tatsächlich nicht erforderlich gewesen seien. Dies könne durch ein Aufmaß über den Umfang der geleisteten Arbeiten oder durch ein Sachverständigengutachten erfolgen. Da der Bauherr im vorliegenden Fall diesen Nachweis nicht erbringen konnte, wurde er zur Zahlung verurteilt (OLG Celle, 3.4.2003, 22 U 179/01, n.rkr.).

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Denkmalschutz: Baudenkmal muss bei wirtschaftlicher Zumutbarkeit erhalten werden

Wer ein großes Grundstück mit einem Baudenkmal zu einem Preis erwirbt, der weit unter dem Verkehrswert für den Grund und Boden liegt, dem ist zuzumuten, einen Teil des Grundstücks zur Finanzierung der Instandhaltung des Baudenkmals zu verwerten.

Mit dieser Begründung wies das Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg die Klage eines Eigentümers auf Abrissgenehmigung ab. Das OVG stellte klar, dass der Eigentümer eines Kulturdenkmals verpflichtet sei, dieses in Stand zu halten, zu pflegen und vor Gefährdung zu schützen. Ein Baudenkmal dürfe prinzipiell nicht abgerissen werden. Dies sei nur ausnahmsweise möglich, wenn der Eigentümer durch die Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar belastet werde. Unzumutbar sei die wirtschaftliche Belastung insbesondere, wenn die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals aufgewogen werden können. Steuerliche Ersparnisse sowie Zuwendungen öffentlicher Kassen seien dabei zu Gunsten des Denkmals zu berücksichtigen, wenn sie in Anspruch genommen werden könnten. Unter Berücksichtigung dieser Voraussetzungen war dem Eigentümer der Erhalt des Baudenkmals zuzumuten. Der Gewinn aus der Bewirtschaftung des großen Grundstücks war zur Deckung der anfallenden Kosten ausreichend (OVG Lüneburg, 1 L 601/97).

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WEG: Zahlungen an den nicht bestellten Verwalter begründen keinen Verzug

Wohnungseigentümer kommen mit Zahlungen nicht in Verzug, wenn diese nach der Teilungserklärung an den Verwalter zu leisten sind, ein solcher aber nicht bestellt ist.

So entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) im Falle einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In deren Teilungserklärung war bestimmt, dass die Zahlungen der einzelnen Eigentümer an den Verwalter zu erfolgen haben. Die Verwalterin wurde zunächst befristet bestellt. Anschließend war sie zwar weiterhin tätig und wurde aber erst über ein Jahr später wieder offiziell bestellt. Ein Eigentümer leistete für den Zeitraum, in dem keine offizielle Bestellung vorlag, keine Zahlungen. Nach seiner Auffassung war kein Verwalter vorhanden, an den geleistet werden könne.

Das BayObLG gab ihm Recht. Die tatsächliche Tätigkeit der Verwalterin reichte nicht aus. Für den säumigen Eigentümer stellte die Entscheidung jedoch nur einen Schein-Sieg dar: Die während dieser Zeit erfolgte Beauftragung eines Anwalts durch die Verwalterin zur Durchsetzung der Zahlungsrückstände wurde rückwirkend wirksam, nachdem die übrigen Eigentümer deren Handeln im bestellungslosen Zeitraum genehmigt hatten. Der säumige Eigentümer musste daher letztlich die überwiegenden Verfahrenskosten tragen (BayObLG, 2 ZBR 79/02).

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WEG: Bei der Anfechtung der Verwalterwahl kommt es auf Einzelumstände an

Die Wiederwahl eines Verwalters kann erfolgreich angefochten werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft stört. Es kommt bei der Beurteilung des wichtigen Grundes jedoch auf den Einzelfall an.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt im Fall eines Wohnungseigentümers, der die Wiederwahl des Verwalters angefochten hatte. Er begründete die Anfechtung unter anderem mit falschen Angaben in Abrechnungen.

Das OLG erklärte, dass die Beurteilung des wichtigen Grundes für die Anfechtung vorliegend schärferen Anforderungen als im Fall einer Kündigung unterliege. Dies gelte, da sich die Mehrheit der Gemeinschaft bei der Wiederwahl für den Verwalter entschieden habe. Nicht jeder Fehler der Abrechnung begründe die Anfechtung der Wiederwahl, es komme auf die Einzelumstände an. Im vorliegenden Fall war das OLG der Ansicht, es liege keine Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und den übrigen Wohnungseigentümern vor. Lediglich das Vertrauensverhältnis zwischen dem Antragsteller und dem Verwalter sei zerstört. Nach dem Abstimmungsergebnis der Wiederwahl genieße der Verwalter ganz eindeutig das Vertrauen der überwiegenden Mehrheit der Eigentümer. Eine Anfechtung sei in diesem Fall nicht möglich (OLG Frankfurt, 20 W 209/01).

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Beiträge vom August 2003


Kostenvoranschlag: Keine Geltung bei einvernehmlicher Änderung der Vertragsausführung

Wird ein Bauwerk im Einvernehmen der Vertragsparteien wesentlich anders ausgeführt, kann das ursprüngliche Angebot nicht mehr als Kostenvoranschlag angesehen und dem Vertrag zu Grunde gelegt werden. Hält der Bauherr trotz angezeigter Überschreitung des Kostenvoranschlags am Vertrag fest, schuldet er den vollen Preis der Werkleistung.

Mit dieser Entscheidung verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe einen Bauherren zur Zahlung ausstehenden Werklohns. Dieser berief sich auf einen zuvor gestellten Kostenvoranschlag des Unternehmers und wollte für die erheblich darüber hinausgehenden Arbeiten die zusätzlichen Kosten nicht zahlen. Nach Ansicht des OLG hatte das Angebot des Bauunternehmers seine Bedeutung als Kostenvoranschlag verloren, da das Bauwerk wesentlich anders ausgeführt wurde als ursprünglich vorgesehen. Entsprechend konnte das Angebot dem Vertrag nicht mehr zu Grunde gelegt werden. Dies hatte der Bauunternehmer auch rechtzeitig angezeigt. Der Bauherr hätte daraufhin den Vertrag kündigen können. Dies hat er jedoch nicht getan. Hält er trotz angezeigter Überschreitung des Kostenvoranschlags am Vertrag fest, muss er die erbrachten Arbeitsleistungen vollständig nach den vereinbarten Einzelpreisen bzw. nach Stundensätzen bezahlen (OLG Karlsruhe, 7 U 104/02).

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Parkett: Starker Lösungsmittelgeruch ist Mangel

Geht von einer Parkettversiegelung monatelang ein starker Lösungsmittelgeruch aus, ist dies ein Mangel der Ausführung. Das gilt selbst, wenn keine gesundheitlichen Beeinträchtigungen zu erwarten sind und die festgelegten Schadstoffbelastungskennzahlen nicht überschritten werden.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Köln der Klage eines Hauseigentümers gegen einen Unternehmer statt und verurteilte diesen zu Schadenersatz. Das OLG machte deutlich, dass bei üblicher Belüftung normalerweise nach zwei bis drei Wochen, spätestens aber nach zwei bis drei Monaten kein störender Lösungsmittelgeruch einer Parkettversiegelung mehr wahrgenommen werden kann. Eine darüber hinausgehende Geruchsbelästigung ist unüblich und für den Hauseigentümer daher unzumutbar. Das OLG verurteilte den Unternehmer deshalb zum Ersatz der Kosten einer Neuversiegelung. Darüber hinaus musste er dem Hauseigentümer Entschädigung für die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der Wohnung leisten: Schlaf- und Wohnzimmer sind von zentraler Bedeutung für die Nutzbarkeit einer Wohnung. Wird deren Nutzung durch die Geruchsbelästigung gravierend eingeschränkt, verpflichtet dies zur Nutzungsentschädigung (OLG Köln, 3 U 66/02).

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Bauträger: Haftung bei nicht ordnungsgemäßer Weiterleitung von Baugeld

Der Geschäftsführer eines Bauträgers haftet - ebenso wie die Gesellschaft selbst - persönlich nach dem Empfang von Baugeld für dessen bestimmungsmäßige Verwendung.

Dies mussten sich die Geschäftsführer eines Bauträgers durch das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg sagen lassen. Der Bauträger hatte durch eine Subunternehmerin mehrere Bauvorhaben erstellen lassen. Die Zahlungen der Bauherren leitete er jedoch nicht an die Subunternehmerin weiter, obwohl diese ihre Arbeiten bereits abgeschlossen und in Rechnung gestellt hatte. Kurz darauf fiel der Bauträger in Insolvenz.

Das OLG hielt die Schadenersatzklage der Subunternehmerin gegen die Geschäftsführer für begründet. Es führte aus, dass die Geschäftsführer den von ihnen zu führenden Nachweis ordnungsgemäßer Verwendung des Baugelds der Bauherren nicht erbringen konnten. Es war damit von einem Pflichtenverstoß auszugehen, da der Geschäftsführer eines Bauträgers nach dem Empfang von Baugeld persönlich für dessen bestimmungsmäßige Verwendung haftet. Im vorliegenden Fall musste davon ausgegangen werden, dass die Geschäftsführer gegenüber der Zweckbestimmung von Zahlungen der Bauherren bewusst die Augen verschlossen haten. Letztlich ging es nur noch darum, ohne Rücksicht auf fällige Handwerkerforderungen anderweitig entstandene Finanzlöcher beim Bauträger abzudecken. Die von den Geschäftsführern vorgebrachten Einwände ließ das OLG nicht durchgreifen: Die Subunternehmerin hätte sich nicht selbst aus der Sicherheitsleistung des Bauherrn bedienen müssen. Diese Sicherheitsleistung hat nicht den Zweck, Schäden wie den hier eingetretenen zu verhindern (OLG Bamberg, 4 U 150/02).

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Sorgfaltspflicht: Auftraggeber muss vor Weiterverarbeitung Arbeit des Subunternehmers prüfen

Ein Bauunternehmer, der einen Subunternehmer mit der Herstellung eines Gewerks beauftragt, verletzt seine Sorgfaltspflicht, wenn er auf diesem Gewerk aufbaut, ohne es vorher zu prüfen. Hätte er bei der gebotenen Prüfung einen Fehler des Vorgewerks feststellen können, würde ihn ein Mitverschulden an dem durch den Fehler des Vorgewerks entstandenen Schaden treffen.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) im Rechtsstreit eines Bauunternehmers hin, der in einem Haus eine Fußbodenbeschichtung aufbringen sollte. Da der Untergrund eine Altbeschichtung und Filzreste aufwies, beauftragte dieser einen Subunternehmer mit dem Abfräsen des Bodens. Nach anschließender Reinigung brachte er seine Bodenbeschichtung auf. Wenige Monate später löste sich diese an mehreren Stellen ab.

Im vorliegenden Fall hatte sich der Bauunternehmer aber richtig verhalten und entging daher einer Haftung: Er hatte den Boden geprüft und die Arbeiten für ordnungsgemäß erachtet. Selbst ein Vertreter der Herstellerfirma des Beschichtungsmaterials hielt den Boden zur weiteren Bearbeitung für geeignet (BGH, VII ZR 205/02).

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WEG: Verteilungsschlüssel kann nur im Ausnahmefall geändert werden

Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels setzt voraus, dass ein Festhalten an dem geltenden Verteilungsschlüssel wegen außergewöhnlicher Umstände "grob unbillig" wäre.

Mit dieser Begründung wies das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt den Antrag eines Wohnungseigentümers auf Änderung des Verteilungsschlüssels zurück. Das OLG machte deutlich, dass ein Wohnungseigentümer nur im Ausnahmefall einen Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels habe. Ein solcher Ausnahmefall könne beispielsweise vorliegen, wenn sich die Verhältnisse nachträglich ändern oder sich eine getroffene Regelung als von Anfang an als verfehlt oder unzweckmäßig erweise. Erforderlich sei jedoch, dass die bisherige Kostenverteilung für den betroffenen Wohnungseigentümer eine besondere Härte darstelle: Das Gesetz schlage nämlich eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen vor. Es nehme dabei in Kauf, dass sich die Kostenbelastung nicht genau an der Kostenursache ausrichte. Eine völlig gerechte Umlegung der gemeinschaftlichen Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer sei bei einem vertretbaren Aufwand ohnehin nicht möglich. Die Wohnungseigentümer müssten sich notwendigerweise immer mit Annäherungswerten zufrieden geben. Eine besondere "unbillige" Benachteiligung konnte der Antragsteller im vorliegenden Fall jedoch nicht darlegen (OLG Frankfurt, 20 W 132/01).

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Beiträge vom Juli 2003


Verzug: Wird Vorunternehmer nicht rechtzeitig fertig, ist dies Verzug des Auftraggebers

Kann ein Bauunternehmer seine Arbeit nicht aufnehmen, weil ein anderer Unternehmer seine vorher zu erbringenden Arbeiten nicht rechtzeitig fertig stellt, genügt neben einer "Behinderungsanzeige" ein wörtliches Leistungsangebot, um den Bauherrn in Verzug zu setzen. Es ist ebenfalls ausreichend, wenn der Bauunternehmer seine Mitarbeiter auf der Baustelle zur Verfügung hält und so zu erkennen gibt, dass er bereit und in der Lage ist, seine Leistung zu erbringen.

Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Ein Bauunternehmer war mit Trockenbauarbeiten beauftragt worden. Hierzu war ein genauer Terminplan vereinbart worden. Die Arbeiten zogen sich jedoch mehrere Monate länger als geplant hin. Die Verzögerung ergab sich daraus, dass ein anderer Unternehmer die Lüftungsanlage verspätet eingebaut hatte. Vorher konnte der Bauunternehmer die Arbeiten an den abgehängten Decken aber nicht fertig stellen. Er forderte deshalb Entschädigung dafür, dass er Personal sowie Mannschafts- und Bürocontainer längere Zeit als vereinbart vorhalten musste.

Der BGH machte deutlich, dass der Bauherr in Verzug gerät, wenn er das Baugrundstück für die Leistung des Bauunternehmers nicht rechtzeitig "aufnahmebereit" zur Verfügung stellt. Das gilt auch, wenn andere vom Bauherrn beauftragte Unternehmer ihre Leistungen nicht oder nicht rechtzeitig erbringen. Erforderlich ist weiterhin, dass der Bauunternehmer den Bauherrn darauf hinweist, dass er seine Arbeiten nicht aufnehmen kann. Dieses Angebot kann er auch dadurch zum Ausdruck bringen, dass er seine Mitarbeiter ständig auf der Baustelle bereit hält. Hierdurch deutet er an, dass er mit seinen Arbeiten beginnen will, sobald die Behinderungen beseitigt sind. Für die Dauer des Verzugs steht dem Bauunternehmer eine angemessene Entschädigung zu (BGH, VII ZR 440/01).

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Wasserleitung: Grenzwerte für Abgabe von Inhaltsstoffen dürfen nicht überschritten werden

Ein Sanitärinstallateur schuldet grundsätzlich den Einbau einer Wasserleitung, die Inhaltsstoffe in das Trinkwasser nur unterhalb der zugelassenen Grenzwerte abgibt. Eine erhöhte Belastung kann aber auch auf einem Verschulden des Bauherren beruhen.

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden erging im Fall eines Sanitärinstallateurs, der einen Bauherren auf Zahlung von Werklohn verklagt hatte. Der Bauherr hatte die Zahlung verweigert, da im Trinkwasser eine erhöhte Konzentration von Metallen und anderen Inhaltsstoffen aufgetreten war. Das OLG machte deutlich, dass es prinzipiell Sache des Installateurs sei, die Wasserleitungen so anzulegen, dass eine Schadstoffbelastung vermieden werde. Dabei könne er jedoch davon ausgehen, dass der Bauherr täglich ca. 120 Liter Wasser aus dem Leitungssystem entnehme. Nur eine Zirkulation in dieser Größenordnung entspreche einer bestimmungsgemäßen Nutzung der Leitungsanlagen. Bleibe der Bauherr dauerhaft unter dieser Entnahme und komme es deswegen zur Ausfüllung von Metallen und Oxyden im Leitungssystem, sei dies ein Verschulden des Bauherren und stelle keinen Mangel der Installationsarbeiten dar (OLG Dresden, 11 U 878/01).

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WEG: Verwalter kann nicht über Eigenentlastung abstimmen

Der Verwalter kann nicht wirksam als Vertreter eines stimmberechtigten Wohnungseigentümers über seine eigene Entlastung abstimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht, ist er aber berechtigt, im Rahmen einer ihm erteilten Vollmacht eine Untervollmacht zu erteilen. Diese darf allerdings nicht mit einer Weisung verbunden sein, mit der sein fehlendes Stimmrecht umgangen werden kann.

Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe erklärte damit einen Entlastungsbeschluss der Eigentümerversammlung für rechtswirksam. Zwar wäre der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehindert gewesen, als Vertreter stimmberechtigter Wohnungseigentümer an der Abstimmung über seine eigene Entlastung teilzunehmen. Mangels anderweitiger Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung konnte er aber im Rahmen der ihm erteilten Vollmachten Untervollmacht erteilen. Er durfte dem Unterbevollmächtigten aber nicht vorschreiben, wie dieser abzustimmen hat. Im vorliegenden Falle konnten die Unterbevollmächtigten damit wirksam über eine Entlastung des Verwalters abstimmen (OLG Karlsruhe, 14 Wx 91/01).

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WEG: Nutzung von Bürokellerräumen als Wohnung kann untersagt werden

Werden in der Teilungserklärung als Büroräume ausgewiesene Kellerräume, die neben den Wasch- und Trockenräumen der Gemeinschaft liegen, als Wohnräume genutzt, ergeben sich hieraus regelmäßig stärkere Konflikte als aus einer bestimmungsgemäßen Nutzung. Die Wohnnutzung muss deshalb von den übrigen Wohnungseigentümern nicht hingenommen werden.

Das Oberlandesgericht (OLG) Köln entschied, dass die bestimmungswidrige Vermietung der Räume zu Wohnzwecken allein keinen Unterlassungsanspruch begründe. Eine mit der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung sei zwar grundsätzlich unzulässig. Werde durch sie jedoch kein anderer Wohnungseigentümer stärker gestört oder beeinträchtigt als bei ordnungsgemäßer Nutzung, könne sie ausnahmsweise zulässig sein. Im vorliegenden Fall war die Wohnnutzung für die übrigen Wohnungseigentümer aber belastender als eine Büronutzung anzusehen. Bei einer Büronutzung ergeben sich regelmäßig nur an Werktagen und auch nur zu den Öffnungszeiten Störungen. Die Nutzung als Wohnung ist dagegen intensiver. Vorliegend kam es auch während der Abend- und Nachtstunden zu Konflikten mit potenziellen Nutzern der Keller-, Wasch- und Trockenräume (OLG Köln, 16 Wx 226/02).

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Architektenvertrag: Fristlose Kündigung nur bei vorheriger Aufforderung zur Nachbesserung

Es liegt kein wichtiger Grund zur Kündigung des Architektenvertrags vor, wenn der Bauherr zögerliche und unvollständige Bearbeitung kritisiert, ohne den Architekten zuvor zur Nachbesserung aufgefordert zu haben.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Celle im Fall eines Architekten, dem vom Bauherren fristlos gekündigt wurde und der daraufhin sein Honorar einklagte. Das OLG machte deutlich, dass der Architekt auch einen Honoraranspruch für teilweise noch nicht erbrachte Leistungen geltend machen kann. Diese Leistungen waren nämlich nur infolge der fristlosen Kündigung des Bauherren unterblieben. Gründe für eine fristlose Kündigung lagen hier aber nicht vor. Auch wenn der Bauherr mit den Arbeiten bzw. der "Bearbeitungsgeschwindigkeit" des Architekten nicht zufrieden war, hätte er den Architekten vor der fristlosen Kündigung auffordern müssen, seine Leistung nachzubessern. Hierzu hätte beispielsweise die Aufforderung gehört, fehlende Unterlagen innerhalb einer angemessenen Frist zu erstellen und nachzureichen (OLG Celle, 14 U 19/02).

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Beiträge vom Juni 2003


Sachverständiger: Keine Pflicht, bei Wertgutachten nach versteckten Mängeln zu suchen

Ein Bausachverständiger ist bei Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für ein älteres Gebäude ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet, nach versteckten Mängeln zu suchen. So ist er ohne Anhaltspunkte insbesondere nicht verpflichtet, zerstörend oder beschädigend Bauteile zu öffnen.

Mit dieser Entscheidung hat das Oberlandesgericht (OLG) Bamberg die Schadenersatzklage eines Hauseigentümers gegen einen Bausachverständigen zurückgewiesen. Der Sachverständige hatte bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens verschiedene Mängel des Gebäudes nicht entdeckt. So bemerkte er nicht den fehlenden Anschluss der Gästetoilette an die Kanalisation, abgesägte Balken des Dachstuhls, aufsteigende Feuchtigkeit in den Wänden und den feuchten und verfaulten Fußboden in der Küche.

Das OLG war der Ansicht, dass es dem Sachverständigen nicht anzulasten war, dass er die Mängel nicht erkannt hat. Diese waren ohne Öffnung von Bauteilen nicht erkennbar. Ein Auftrag zur Erstellung eines Wertgutachtens umfasst grundsätzlich keine solche Überprüfung. Der Hauseigentümer hatte auch keine besonderen Umstände dargelegt, die den Sachverständigen hätten veranlassen müssen, nach den versteckten Mängeln zu suchen. Zu berücksichtigen war schließlich, dass für eine Suche nach versteckten Mängeln verschiedene Bauteile hätten zerstört werden müssen. Dies wäre ohne die Einwilligung des Hauseigentümers und die vorherige Klärung der Kostentragung für die erforderliche Reparatur nicht möglich gewesen (OLG Bamberg, 1 U 5/02).

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Hausverkauf: Feuchte Wände dürfen nicht verschwiegen werden

Der Eintritt von Feuchtigkeit in die Kellerwände stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer nicht verschweigen darf.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz im Fall eines Ehepaars, dass sein fünf Jahre altes Fertighaus unter Ausschluss der Gewähr für Mängel jeglicher Art verkaufte. Es informierte den Käufer nicht darüber, dass es ein halbes Jahr zuvor Feuchtigkeit im Untergeschoss festgestellt hatte und es deshalb in einem Wandbereich von mehreren Quadratmetern eine "Horizontalsperre" einbauen ließ. Als der Käufer die Feuchtigkeit entdeckte, fühlte er sich arglistig getäuscht und verlangte Schadenersatz.

Das OLG sprach dem Käufer den Schadenersatzanspruch zu. Es war ebenfalls der Ansicht, dass die Verkäufer den Käufer "arglistig getäuscht" hätten. Sie hätten die Feuchtigkeit in den Wänden mitteilen müssen, da deren Kenntnis für den Käufer ein wichtiges Kaufkriterium gewesen wäre. Trotzdem hatten sie dies unterlassen und billigend in Kauf genommen, dass dem Käufer der Mangel nicht bekannt war. Sie wollten verhindern, dass er bei Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht zu dem vereinbarten Preis geschlossen hätte. Diese Täuschung wog umso schwerer, da die Verkäufer im Vertrag jede Haftung ausgeschlossen und das Vorhandensein von Mängeln verneint hatten. Das OLG entschied jedoch, dass sie sich auf den Haftungsausschluss wegen der Täuschungshandlung nicht berufen konnten (OLG Koblenz, 9 O 327/01).

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Vertragspflichten: Unternehmer schuldet keine Beratung über Planung der Folgewerke

Der Unternehmer, dem die Ausführung eines bestimmten Gewerks übertragen wurde und der seine Leistung mangelfrei erbracht hat, ist nicht zum Hinweis darauf verpflichtet, in welcher Art und Weise ein Folgewerk auszuführen ist.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe die Schadenersatzklage eines Bauherrn gegen einen Dachdecker ab. Der Dachdecker hatte auftragsgemäß das Dach gedeckt, das Anbringen der Wärmedämmung sollte durch einen anderen Unternehmer erfolgen. Als sich die Montage der Wärmedämmung als fehlerhaft herausstellte, argumentierte der Bauherr, es sei Aufgabe des Dachdeckers gewesen, den anderen Unternehmer bei der Montage einzuweisen.

Das OLG entschied, dass der Dachdecker nur verpflichtet war, seine Leistung so zu erbringen, dass sie eine geeignete Grundlage für die darauf aufbauenden Folgeleistungen bildete. Er durfte darauf vertrauen, dass der Nachunternehmer - oder der in Eigenleistung tätig werdende Bauherr - die erforderlichen Kenntnisse besitzen und die anerkannten Regeln der Baukunst einhalten und beachten würde. Etwas anderes hätte nur in dem Fall gelten können, in dem der Dachdecker Anhaltspunkte dafür gehabt hätte, dass die später am Bau Beteiligten fachlich nicht erkennen konnten, wie auf Grund der Vorarbeiten die Anschlussarbeiten fehlerfrei ausgeführt werden konnten. Ohne die Weitergabe der Information hätte weiterhin eine ordnungsgemäße Fertigstellung vereitelt oder gefährdet werden müssen. Solche besonderen Umstände waren vorliegend jedoch nicht gegeben (OLG Karlsruhe, 7 U 112/01).

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WEG: Sprechstellen der Sprechanlage sind Sondereigentum der Wohnungseigentümer

Bei einer zentralen Sprechanlage sind die Sprechstellen in den Wohnungen Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer, soweit in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt ist. Die Kosten der Reparatur einer solchen Sprechstelle sind daher vom Wohnungseigentümer allein und nicht von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Dies entschied das Oberlandesgericht (OLG) Köln, weil die Sprechstellen nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen. Das OLG argumentiert wie folgt: Die tatsächliche Benutzung der Sprechstelle ist einzig durch den jeweiligen Eigentümer möglich. Schließlich sei das Funktionieren der einzelnen Sprechstelle nicht für das Funktionieren der gesamten Sprechanlage erforderlich. Die Sprechstellen waren damit dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zuzuordnen. Werden die Teile defekt, sei der Wohnungseigentümer für die Instandsetzung verantwortlich (OLG Köln, 16 Wx 126/02).

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Wegerecht: Bei Einzäunung des Grundstücks muss Berechtigter einen Schlüssel erhalten

Ist einem Grundstückseigentümer das Recht eingeräumt, über das Nachbargrundstück zur nächsten Straße zu gehen und zu fahren, muss er hinnehmen, dass der Nachbar zur erforderlichen Absicherung seines Betriebs sein Grundstück einzäunt. Der Nachbar muss ihm allerdings einen Schlüssel für die nachts geschlossenen Tore aushändigen.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Klage eines Grundstückseigentümers zurück, der über den Betriebshof eines Reifen- und PKW-Pflege-Services fahren musste, um zu seiner Garage zu gelangen. Er hielt die Einzäunung des Betriebshofs für unzumutbar, da er jedes Mal zwei Tore auf- und zuschließen musste, um den Weg passieren zu können.

Dieser Ansicht schloss sich das OLG nicht an. Der Grundstückseigentümer müsse bei der Ausübung seines Wegerechts auf die Interessen des Nachbarn Rücksicht nehmen und berechtigte Schutzvorkehrungen des Nachbarn gegen Eindringen, Beschädigen und Entwenden akzeptieren. Die damit verbundenen notwendigen Einschränkungen seines Wegerechts seien hinzunehmen. Solange die Tore nur in der Nachtzeit und außerhalb der regulären Geschäftszeiten des Betriebs verschlossen waren und dem Grundstückseigentümer die Schlüssel zur Verfügung gestellt wurden, sei das Interesse des Nachbarn an einem Schutz seines Betriebs höher zu bewerten als die mögliche Einschränkung des Grundstückseigentümers (OLG Düsseldorf, 4 U 20/02).

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Architekt: Honorar kann nicht von höherer als der vereinbarten Bausumme verlangt werden

Vereinbart ein Bauherr mit seinem Architekten eine Bausumme als festen Kostenrahmen, dann bildet dieser Betrag die Obergrenze der berechenbaren Kosten für die Honorarrechnung des Architekten.

Mit dieser Begründung wies der Bundesgerichtshof (BGH) die Honorarklage eines Architekten zurück. Dieser war zuvor vom Bauherrn fristlos gekündigt worden, da er den vereinbarten Kostenrahmen erheblich überschritten hatte. Die Schlussrechnung basierte auf den in seiner Planung zu Grunde gelegten Kosten, die den Kostenrahmen um fast die Hälfte überstiegen.

Der BGH wies darauf hin, dass das vereinbarte Honorar die Gegenleistung für das vertragsgerecht erstellte Werk ist. Überschreitet die Planung des Architekten die vereinbarten Kosten, ist sie mangelhaft. Der Architekt kann dann die Differenz, um die die tatsächlichen die vereinbarten Kosten übersteigen, bei der Berechnung seines Honorars nicht zusätzlich zu Grunde legen. Die Berücksichtigung dieser Differenz würde dazu führen, dass der Architekt wegen der Mangelhaftigkeit seines Werks eine höhere Vergütung erhalten würde, als sie ihm für eine vertragsgerechte Leistung zustehen würde (BGH, VII ZR 362/01).

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